2026年第三季度，上海商业地产租赁市场活跃度延续复苏态势。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示，2026年第三季度，升级型需求带动上海甲级办公楼市场需求继续回暖。部分行业显现扩张势能，大面积成交段占比有所上升。租金同比跌幅继续收窄，然而项目层面租金表现分化持续。

零售物业市场方面，运动服饰、潮玩杂货、平价餐饮、运动场馆、娱乐体验等业态租赁势头保持相对活跃；服务消费相关业态正成为零售项目构筑差异化竞争优势、激活客流与销售的关键抓手。

物流地产方面，租赁市场活动延续复苏态势，在整体租金持续下行的背景下，成本敏感型租户持续寻求面积优化。

投资市场方面，第三季度上海大宗交易市场共录得23宗交易，成交金额录得93亿元。酒店市场方面，会展叠加入境游需求增长，驱动酒店市场表现维持稳健。

甲级办公楼

2026年三季度，市场持续受益于升级型需求，全市净吸纳量录得40.4万平方米。上海商业地产部副总监朱熙东表示：“升级型需求持续活跃，整体市场保持复苏态势。部分高品质项目收获较为活跃的租赁需求。” 中央商务区净吸纳量录得131,000平方米。金融及专业服务企业仍是主要需求来源。同时，外资零售品牌寻求升级机会，主要集中于浦西中央商务区。非中央商务区内，抓住窗口期升级办公空间的租户数量继续上升，净吸纳量录得273,000平方米。以游戏和人工智能相关为代表的科技互联网企业展现扩张势头。同时，本季度录得高端制造企业大面积成交。

三季度全市录得三个甲级办公楼项目竣工交付，建筑面积22.2万平方米。受益于租赁需求的回暖，整体市场空置率环比下降1.1个百分点至22.4%。尽管中央商务区仍面临较大的新增供应压力，但升级搬迁需求使得中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至19.1%。本季度非中央商务区共录得两个新项目入市，其中一个项目已完成整租，承租方为一家内资游戏企业。得益于升级搬迁需求的增长以及部分行业的扩张势头，非中央商务区空置率环比下降1.8个百分点至25.4%。

租金同比跌幅收窄，项目层面租金表现分化持续。中央商务区租金环比下降1.3%至6.3元/平方米/天。项目层面租金分化持续。部分超甲级项目显现租金企稳复苏的信号。非中央商务区租金环比下降0.8%至4.1元/平方米/天。对于部分租赁活跃度较高的板块，租金跌幅有所收窄。然而，非中央商务区大量可租赁面积使得租金增长持续承压。

产业园区

2026年第三季度，上海产业园区净吸纳量录得312,000平方米，产业园区租户寻求品质升级与成本节约的需求持续。新兴板块产业生态及商务氛围持续成熟，优质企业持续导入。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“先进制造类企业因受益于AI技术的发展，集成电路、智能机器人等赛道办公需求持续扩张，科技互联网企业中游戏公司的租赁仍较为活跃；产业孵化器及科研机构等需求持续。”

2026年第三季度，一个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得11,060平方米。短期内，持续供应下的积压面积使得市场租金继续承压。整体市场租金环比下降1.2%至3.2元每平方米每天。

零售物业

2026年第三季度，六个新项目集中入市，带动上海市区录得净吸纳量约12.4万平方米。消费者对健康生活、情绪价值及性价比的追求延续，带动运动服饰、潮玩杂货、平价餐饮等业态的扩租需求保持活跃。

服务消费在上海零售项目中的作用日益凸显。仲量联行基于上海30个优质零售项目的租户面积占比分析发现，服务消费类租户面积占比已从2022年的50.1%上升至2026年年中的52.4%。从服务消费内部的细分业态来看，部分业态面积持续阔扩张。其中，2026年中按摩养身租赁面积较2024年末增长161%，快餐小吃类和宠物体验及服务的租赁面积各增长了56%，运动场馆租赁面积增长29%，娱乐游戏场馆和演艺空间分别增长了24%和14%。黄臻表示，“服务消费正跳出传统商场配套的定位，转而成为购物中心构筑差异化竞争优势的关键抓手。”

2026年第三季度，核心商圈迎来五个项目合计约11.4万平方米的新增供应，推高平均空置率环比上升1.2个百分点至9.3%。非核心商圈迎来一个约14万平方米的项目供应入市，推高平均空置率环比上升0.4个百分点至14.1%。

随着新增供应集中入市，市场竞争加剧，业主方持续利用更优惠的租金条件吸引或保留租户，市场整体零售物业租金持续下行。第三季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.4%至41.2元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至14.0元每平方米每天。

物流地产

2026年第三季度，上海物流地产市场租赁活动延续了2026年上半年的复苏趋势，单季度净吸纳量超过40万平方米。在租金持续下行及租赁条款日益灵活的背景下，成本敏感型租户持续寻求面积优化，拓展物流仓储布局。得益于新项目良好的预租表现，三季度全市整体空置率下降1.6个百分点至21.6%。与此同时，头部第三方物流企业及中小型本土第三方物流服务商持续优化现有布点以提升运营效率。

2026年第三季度，松江子市场迎来两个项目交付，合计超过30.6万平方米，短期内子市场租赁压力持续上升。但预计未来几年，全市年均新增供应量将降至峰值水平的20%以下，供应压力有望显著缓解。

2026年第三季度，因业主在新项目中采取较为激进的定价策略，本季度上海物流地产平均租金降至每天每平方米1.0元，环比下降2.9%。仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示：“供应压力自2026年起将逐步缓解，空置率有望进一步下降。然而，鉴于消费端复苏势头尚弱，成本控制仍是租户决策的核心考量。因此，租金预计仍将延续下行走势，但预计降幅将随供应压力减小而趋缓。“

投资市场

2026年第三季度，上海大宗交易市场共录得23宗交易，成交金额约93.1亿元。办公楼交易呈现多点布局特征；长租公寓与产业园区板块主要由大宗资产包交易驱动。

从资产结构看，办公物业成交15宗，占总成交宗数65%，占总成交金额的46%，交易活跃度居各类资产首位。投资型买家仍青睐内环内核心资产；自用型买家标的主要分布于核心商务区及外环外多个板块，根据自身业务布局选择办公空间，反映出企业经营需求对办公交易的支撑。长租公寓与产业园区两类资产紧随其后，分别约占总成交金额的25%和22%。

从需求结构看，本季度投资型交易占据主导，占成交金额的70%。投资金额主要来源于保险资金分别在长租公寓和产业园区两个板块的大体量资产包交易。值得注意的是，两个资产包的交易标的均位于上海外环外，反映险资较于区位更看重资产本身更高的现金流回报。

本季度出台的工商业项目土地使用权续期指导意见，明确了到期续期及符合条件项目提前续期的办理路径。这一规则的完善提升了存量资产长期持有的确定性，增强了资产估值的可预期性，为符合发行条件的项目通过REITs盘活存量资产提供了有利支持。具体项目仍需结合经营情况和续期成本进行综合评估。仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“上海出台的土地续期政策为投资者评估剩余年期较短的项目提供了政策依据，但具体的执行细则还有待市场进一步明确。”

酒店市场

会展与入境游形成双轮驱动，支撑酒店客流与经营业绩保持稳健。得益于国际级展会密集举办及入境旅游需求持续释放，上海入境旅游市场大幅增长。数据显示，今年1-8月，上海国际入境游客总量达706万人次（同比增长27.8%）。7月世界人工智能大会展览面积首破10万平方米，吸引逾1100家企业参展；9月世界技能大会更是创下历届规模之最，汇聚68个国家和地区的1385名选手。在上述利好驱动下，截至8月，全市星级酒店平均入住率达70.2%，五星级酒店达76.5%；均价方面，全市星级酒店平均房价为731元，同比增长0.7%；五星级酒店达943元，同比增长1.2%。

2026年前三季度，上海高奢及高端酒店市场新增供给约1,800间客房。其中，张江万豪行政公寓于9月初正式开业，提供249间客房。该项目不仅是万豪行政公寓（Marriott Executive Apartments）品牌在上海的首次亮相，更推动万豪国际集团在沪运营品牌总数达到20个。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示：“在‘会展+入境’双轮驱动的强劲势头下，上海酒店市场不仅实现了客流与业绩的稳健表现，更随着新品牌的入驻持续丰富供给矩阵，充分彰显了上海市场卓越的韧性与蓬勃活力。”

AI时代的未来办公

随着人工智能（AI）加速融入工作场景，员工结构、人才布局与协作方式的变化方向尚未明朗，企业仍须提前就租约、选址与空间投入作出长期决策。仲量联行近期的全球调研显示，78%的受访企业预计，未来三至五年，AI将对企业房地产组合战略及相关职能产生重大影响，但仅15%的企业已进入AI在企业房地产运营中的应用优化阶段。与此同时，AI、新兴科技及数据分析领域的专业能力缺口首次超过预算限制，成为制约企业房地产转型的首要因素。

面对持续变化的办公需求，企业需要借助空间使用数据提升规划决策的敏捷性。AI在需求预测、情景分析及空间配置优化等方面的应用潜力，进一步凸显了可靠数据基础的重要性。在空间设计方面，企业需要兼顾长期适应性与以人为本的体验，通过灵活的空间配置、促进人际连接的设计，以及对科技基础设施和资本投入的前瞻规划，让办公场所持续适应业务变化，支持员工与业务发展。

仲量联行中国区智动办公咨询业务董事陈德瑾表示：“我们观察到，中国企业推进AI部署的节奏不尽相同，企业内部不同团队的空间需求也存在差异。管理层需从企业整体战略出发推动跨职能协作，帮助员工适应变化，并结合内部能力建设与外部专业合作，提升企业房地产团队在AI应用、空间数据分析与治理及变革管理方面的专业能力。对于搬迁、改造及科技投入等长期决策，企业可通过情景分析、试点与员工反馈检验规划方向，更合理地把握投资时机与规模，为未来变化保留调整空间。”