10月15日，深圳、杭州同日发布新规，8·28新政“地方版”再落两城。

从加强预售管理、推进现房销售，到推行主办银行制、优化土地供应，一日之内，两座核心城市同步落地新政，意味着商品房销售制度变革的地方路径，正变得越来越清晰。

一线城市方面，目前北上广深已“集齐”实施细则，商品房销售改革进入全面落地阶段。

一线城市补齐政策“拼图”

北上广之后，深圳补齐了一线城市楼市改革的“政策拼图”。

10月15日，深圳市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，从加强预售管理、推进现房销售、优化土地供应等方面落实新制度。

新政明确，8月28日后新出让土地优先现房销售，若土地公告有明确要求的，须强制执行；现房销售实行备案制，取得施工许可证后可收定金，上限为总房款3%。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，深圳的现房销售，通过土地端引导稳步推进，3%的定金比例与上海持平，比北京1%更灵活，较广州5%更审慎，兼顾企业销售与购房者资金安全。

在加强预售管理上，深圳同其他城市类似，采取“新老划断”的处理方式。

以8月28日为分界线，新出让土地预售门槛提至主体结构封顶。在途项目分两类设置过渡期，8月28日（含）前，已取得工程规划证项目沿用旧规；已拿地未取证项目备案后，可延至2027年底按原条件预售。此外，“三旧”改造项目另行制定专项政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，针对历史遗留项目，北京、广州、天津口径一致，按在途项目执行旧预售政策；深圳类比上海，“由有关部门另行研究”，后续配套口径有待明确。

“深圳的历史遗留项目，主要是三旧改造项目，本身周期长、成本高、资金平衡难，加上融资区商品房项目容积率高、产品竞争力弱。”李宇嘉称，这类项目大概率会按照在途项目来执行。

孙红梅表示，深圳新政颗粒度比京沪更精细，单独为城市更新存量项目开辟政策通道，适配深圳存量供地占比高的特征，既锁定长期改革方向，也避免短期供应过快收缩对市场造成扰动。

此外，在优化土地供应管理方面，新出让住宅用地首付50%（30日内缴清），余款原则1年内缴清，特殊项目可延至2年；全额缴清地价款后方可办理土地首次登记、核发首批预售许可。

孙红梅称，分期缴地价款是监管收紧后的配套缓冲，适度缓解房企前期资金压力。与北京直接允许2年分期且未绑定预售的规则相比，深圳将缴款与预售资格直接挂钩，约束性更强，守住风险底线。

不过，深圳没有像广州、武汉，支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案等。

总体来看，深圳政策坚持了相对严格的执行姿态。李宇嘉认为，一方面，深圳一直是我国商品房制度改革的前沿阵地，也应该是新模式落地的代表；另一方面，深圳新房体量在一二线热点城市中较小，二手房占比高，改革阵痛相对较小。

据深圳中原研究中心统计，2026年1～9月深圳现房销售占比41%，较2024年接近翻倍。8·28新政后，深圳也发文明确提高预售门槛、优先现房销售，后续1～2年现房销售占比有望超过5成，未来实现全面现房销售是大势所趋。

城市间政策弹性有异同

杭州同日出台的细则，则呈现出一定差异化取向。

10月15日，杭州市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》。在项目预售分类划定上，杭州给出了更灵活的过渡安排。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，以8月28日为界，这之前已取得工规证的项目走老政策；已拿地未取工规证项目，经评估可延至2027年底预售；历史遗留项目可延至2028年底。

在销售准入上，新出让地块预售须主体结构封顶；现房完成竣工备案、具备交付条件即可备案，首次登记仅鼓励不强制，除了出让公告已明确现房销售的，企业可自选预售或现房，现售定金上限5%。

资金管控方面，购房资金全量进监管账户，按揭贷款竣工备案后发放；新签开发贷实行主办银行制，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，统一纳入主办银行账户管理；开发贷按项目建设进度分批发放，全部用于项目建设。

在土地供应等配套支持政策上，土地款需在30日内缴纳不低于50%，余款两年缴清、不计利息；支持分期办证、分期竣备，全装修项目按毛坯、装修两阶段办理竣工备案。

对比目前已出台细则的城市，整体框架高度统一：以8月28日新老划断，新地块预售提升至主体封顶，购房资金封闭运行、按揭后移，同时以土地款分期、分批竣备等对冲长周期资金压力。

高院生表示，城市间的细则差异，主要集中在执行口径与过渡期弹性上。

譬如，现售定金比例方面，杭州上限为总价5%，与广州、武汉、天津同档，明显宽于北京（1%）、上海（3%）。土地款节奏方面，杭州与北京明确余款最长2年缴清，上海、广州、武汉、天津多为“1 1”弹性安排，原则上1年、经决策可再延1年。

在融资支持方面，杭州明确开发贷、项目自有资金、现房销售资金全部纳入主办银行账户管理，并探索“按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记”“支持项目分期开发”“分阶段竣工备案（毛坯、装修两阶段）”三项特色安排。

高院生总结称，京沪细则偏“严口径”、武汉偏“工具密度”、广州偏“分栋灵活”，杭州更接近“监管做硬、节奏做软”的折中——既承接国家底线，也适配杭州多板块、多产品形态并存的供地结构。

无论各地细则异同如何，一个不变的趋势是：未来拿地卖房的门槛提升，现房销售正加速到来。

高院生认为，短期内，土拍参与门槛与测算逻辑将调整，核心板块拿地集中度可能上升，新盘供给节奏大概率出现阶段性错配；中长期，销售制度变革会持续淘汰高杠杆、弱交付能力的主体，市场份额向资金稳健、产品驱动、全周期管控能力强的企业迁移。