甲级写字楼 —— 市场现企稳，分化或加剧

2026年第三季度，深圳甲级写字楼市场仍处调整期，但基本面持续改善。受新增供应放缓影响，市场竞争压力阶段性缓解，运营表现优于年初预期，但高空置率、租金调整及区域分化等问题犹存，市场尚处于供需再平衡阶段。同时，企业房地产策略正由单纯成本管控逐步转向兼顾运营效率与办公品质提升，市场需求结构持续优化，市场企稳信号进一步显现。

季内，市场仅一个新项目入市，带来4.0万平方米新增供应。同期，亦有项目将部分办公楼层改作酒店。受样本调整的综合影响，季末，深圳甲级写字楼市场总存量回调至1,278.0万平方米。有限的新供应在一定程度上缓解了短期竞争压力，并为存量项目去化创造了有利条件。

整体需求延续边际改善状态，科技、跨境电商等成长型行业继续担当市场去化主力，金融及专业服务业需求亦逐步趋稳，全市季度净吸纳量录得10.0万平方米，进而推动空置率环比下降0.6个百分点，至28.7%。

当前，企业办公策略正逐步由“降本”向“提效”转变。随着成本优化进入后周期阶段，越来越多企业借助当前宽松的租赁环境，通过升级搬迁、楼内扩租及空间优化提升办公效率，“扩容不扩本、增效不增费”正逐渐成为当前市场需求释放的重要特征。

尽管需求表现改善，但市场整体仍维持租户主导格局。季末，全市甲级写字楼平均租金录得人民币每平方米每月129.0元，租金指数环比下降0.7%、同比下降3.9%。在激烈的市场竞争环境下，业主除持续提供更具吸引力的租赁条件外，亦不断提升楼宇品质、运营服务及租户体验，以增强项目竞争力。

展望

展望未来，深圳甲级写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，大量项目的入市预计进一步加剧市场竞争。短期内，市场或将继续呈现“去化改善、租金承压、分化加剧”的运行特征，具备产业资源、优质客户基础及成熟运营能力的项目有望持续吸纳需求。

零售 —— 品牌向新，租金稳升

2026年第三季度，深圳零售物业市场无新购物中心开业。季末，市场总存量维持818.8万平方米。

第三季度，存量项目品牌调整焕新延续积极，季度净吸纳量持续回升。受此推动，全市平均空置率环比微降0.2个百分点、同比微降0.4个百分点，至6.4%。

业态表现方面，餐饮仍为主力需求业态，新店占比达36.6%。业主持续焕新项目内餐饮品牌组合，市场新兴茶饮、烘焙品牌渗透度进一步提升。时尚及配饰业态表现延续积极，市场迎一系列新兴女装及配饰品牌首店进驻。此外，家居及生活方式品牌亦延续良好表现，新店占比超10%。

优质项目品牌吸引力不断提高，租金持续增长，进而带动租金指数环比上升0.6%、同比上升2.5%，季末首层平均租金录得人民币每平方米每月524.2元。

展望

年内，预计有18.2万平方米新租供应入市，推动总存量小幅扩张2.2%。在市场整体供应放缓的背景下，品牌拓店活动将高度集中于存量项目。同时，业主也将因应消费者偏好变化加速品牌焕新，市场有望迎更多高热度新兴品牌进驻。