上海核心区豪宅市场，最近动静不小。

徐汇滨江，嘉佰道·上海的施工围挡后面，几栋楼已经拔地而起，建筑立面上，一朵朵白玉兰的弧线正在慢慢成形。

去年9月，中华企业与宸嘉发展组成的联合体，以29.87亿元通过股权收购方式拿下项目所在的徐汇区C030301单元127b-23地块。一年过去，项目实景示范区已经开始接受预约参观，预计下个月入市，网传均价19万/平。

图：嘉佰道·上海 凤凰网房产上海站实拍

如果这个价格最后坐实，徐汇滨江高层住宅的房价天花板，又要被往上顶一顶。

但嘉佰道·上海，不是个例。

从静安苏河湾到黄浦新天地，一批核心区豪宅接连传出新进展。有的开放展厅和样板间，有的开始接待客户，还有的正在为入市做准备。

比开盘时间更受关注的，是这批项目会把核心区豪宅的价格坐标推到哪里。

毕竟，这一轮登场的豪宅里，不乏直接瞄准板块高位的项目。上海豪宅的价格天花板，会不会再被刷新？

01、一批豪宅，开始密集冒头

近日，招商越秀苏河湾项目，在沉寂一年后，终于传出新消息。

案名、展厅、样板间，都来了。SH178，正式浮出水面。

2025年10月，招商、越秀、星狮、瑞城组成的联合体，以77.37亿元拿下地块。今年2月，项目设计方案公示，规划建设3幢38—41层住宅，最高建筑高度约150米，采用住宅抬板、两层架空等设计，此外还规划有3幢文化设施建筑及部分配套商业。

不过，方案公示之后，项目在公开层面一度没了太多动静。市场曾传出，项目迟迟未入市与超高层管控有关，但这一说法尚未得到官方证实。

直到最近，SH178才重新回到市场视野。项目主推建面约200—345㎡大平层，预计今年四季度入市。与此同时，价格也传了出来：网传售价约19.5万元/㎡。

如果这个价格最终兑现，静安高端住宅的价格纪录可能再被推高。当然，目前仍是市场传闻。

静安有了新消息，黄浦也没闲着。

近日，华润余庆里公布了完整案名：综合体名为“上海·余庆里”，超高层住宅名为“淮海路8号”，风貌别墅则命名为“上海·润园”。

其中，最受关注的还是淮海路8号。

据市场消息，项目由纽约SHoP建筑事务所操刀设计，超塔住宅预计仅约50套，主打建面约350—1000㎡天幕大平层。目前，项目已经启动常态化接待，有望于今年四季度开盘。

约50套房源，户型从350㎡一路做到1000㎡，淮海路8号的定位已经很清楚。它瞄准的不是常规改善客群，而是上海豪宅市场中购买力更靠前的一群人。这样的产品和套数，已经决定了它的客群和定价。

同在黄浦，天润吉安也有了新动向。

这个由丰隆与联发联合开发的项目，一路之隔就是翠湖五集。近日，项目开放展厅预约，预计10月24日开放约460㎡样板间，有望于12月入市。

项目主打大平层和风貌别墅。其中，超高层住宅主力户型建面约425㎡、459㎡，别墅建面约255—700㎡。光看面积，就知道这又是一个总价不低的项目。

价格方面，市场传出的预期已经来到22万元/㎡以上，总价门槛可能超过8000万元。

这个数字并非没有参照。2024年，板块内的翠湖六和开盘均价约21万元/㎡。如今，天润吉安的市场预期更高，但能否兑现，要看首开。

02、后面还有一批豪宅，新的价格天花板仍有悬念

如果说SH178、淮海路8号、天润吉安和嘉佰道·上海的陆续推进，让这一轮上海豪宅供应逐渐浮出水面，那么接下来，还有一批项目正在蓄势。

它们有的已经公示规划，有的刚刚动工，有的距离正式入市还有一段时间。但从地段、产品规模和面积段来看，这批项目同样不容忽视。未来一两年，上海豪宅市场的价格上限，或许还有进一步上探的空间。

先看静安。中海东斯文里，是后续值得关注的项目之一。

2025年7月24日，中海地产以53.63亿元竞得东斯文里地块，成交楼面价约90390元/㎡，溢价率10.1%。项目规划包含约150米超高层住宅及风貌别墅，与SH178一样，属于静安核心区域的高端住宅供应。

从拿地成本看，东斯文里的楼面价高于SH178，市场对其未来售价也有不低的预期，已有声音将价格瞄准20万元/㎡左右。不过，项目目前公开信息仍然有限，设计方案尚未正式公示，具体产品和入市时间还有待明确。

相比之下，黄浦新天地一带，后续豪宅供应更为集中。

除了已经开放展厅预约的天润吉安、开始接待客户的淮海路8号，翠湖七期、翠湖八期以及中崇大兴街项目，也在陆续推进。

其中，翠湖七期尤其值得关注。项目预计于2027年入市，计划全年推出217套大平层：上半年首推123套，下半年加推94套，户型面积约383—1200㎡。

从面积段就能看出，翠湖七期瞄准的并非普通改善市场，而是上海豪宅市场中购买力最强的一批客群。超大面积产品的占比，也让它未来的定价更受关注。

翠湖八期同样位于黄浦新天地板块。今年6月，项目设计方案公示，规划建设两幢约150米、43层的住宅，以及一幢约82米高层住宅，共计379套住宅，另有14套商业别墅。

按照目前消息，项目最快可能于2027年四季度首开。

虽然同在新天地，但翠湖八期的区位相比翠湖七期、翠湖六和略逊一筹，价格要超过前两者，难度不小。不过，翠湖天地的品牌和新天地地段仍在，未来入市仍会是板块焦点。

另一边，中崇大兴街项目近期也已正式动工。项目规划建设4栋20—27层住宅、1栋41层超高层住宅，总套数约258套，另有风貌别墅及相关配套。

项目还未正式入市，价格信息也尚未明朗。但放在上海核心区这一轮豪宅供应中，中崇大兴街同样值得留意。它能否进入高价豪宅的竞争序列，还要看后续产品细节和入市表现。

图：中崇大兴街项目 凤凰网房产上海站实拍

除了上述项目，未来一两年，上海核心区还将有一批豪宅陆续入市。

新一轮豪宅竞争已经逐渐展开，但谁能真正刷新上海豪宅的价格纪录，现在还很难说。最终答案，还是要等这些项目陆续亮出价格，接受市场检验。

写在最后：

从嘉佰道·上海的实景亮相，到SH178开放展厅和样板间，再到淮海路8号、天润吉安陆续开始接待，上海核心区豪宅市场，确实正在热闹起来。

更重要的是，后面还有翠湖七期、翠湖八期、中海东斯文里等项目等待推进。

一批豪宅集中亮相，意味着核心区高端住宅的供应正在接续；多个项目瞄准板块高位，也让市场开始重新讨论上海豪宅的价格天花板。

但预期终归是预期。谁会率先入市，谁能真正改变核心区豪宅的价格坐标，还要看正式入市后的表现。