10月19日，国家统计局发布的9月70城房价数据，广州新房、二手房环比都涨了。

9月广州新建商品住宅价格环比上涨0.2%，已经连涨7个月，二手住宅价格环比上涨0.1%。放到四大一线里，属于温和回暖一档；但同比对比去年9月，新房跌1.1%，二手房跌2.9%。相关机构此前曾预估广州楼市发展趋势，广州当前属于政策托底后的止跌试探阶段，不是全面回升。房价回暖从来都是板块分化先行，不会全城同步雨露均沾。

指数只是大盘平均数，是把贵的核心盘、打折的远郊盘揉在一起算出的结果。想看清真实行情，必须拆开板块和楼盘细看。

新房市场：核心改善盘稳住价格，外围刚需盘靠折扣走量

9月新房0.2%的微弱涨幅，完全是结构性行情撑起来的。优质改善盘敢守住报价，外围刚需项目依旧在靠大力度促销抢成交。

例如天河珠城东的保利天曜，属于金融城辐射的改善大盘，9月持续稳定去化，好楼层房源基本收回此前额外折扣，报价稳住不再下调，中秋假期来访、成交都保持平稳。克而瑞监测，这类地段靠谱、配套逐步兑现的改善盘，正是托住本次新房指数微涨的主力。

保利天曜

而另一边，从化增城等外围板块部分新盘，同期还在推出大额优惠，比如立减20万、赠送家装包、送多年物业费，用实打实的让利换取成交量。同一个9月，一头稳价、一头打折，这就是广州新房最真实的割裂现状。

广州新房现在是好盘敢稳价，弱盘拼折扣。不要看到统计指数上涨，就误以为你关注的所有楼盘都涨价，指数会掩盖大量楼盘的优惠。金九这段时间，买家的选房逻辑也悄悄变了，大家优先买确定性，现房、准现房更吃香。购房者不再愿意赌远期规划，配套落地、看得见实景的项目，成交更容易跑出来。

二手房：成交企稳，外围冲量、核心守价，全款买家占大头

统计局数据显示9月广州二手成交价环比上涨0.1%。但在成交量层面，据广州市房地产中介协会数据显示：9月广州二手网签8430套，同比小幅上涨5%，成交量回到去年同期水平，基本稳住底盘，但没有爆发式大涨。

市场最大的特征，就是成交区域严重分化。外围番禺、南沙、花都网签同比涨幅超过10%；中心六区整体成交反而同比小幅下滑，只有黄埔、海珠保持韧性。外围负责冲成交量，核心区负责守住价格，广州二手已经彻底进入一半海水一半火焰的格局。

南村万博CBD

观察回番禺万博板块，二手流通性明显回暖，次新小区成交活跃。万博配套成熟、地铁&商业齐全，预算有限的刚需、刚改扎堆进场，是外围成交主力。片区热门次新，9月带看量明显上涨，议价空间相比上半年小幅收窄，但依旧有谈价余地。

反观天河老破小板块，哪怕身处核心区，楼龄老、户型差的房源挂牌周期依旧很长。不少业主看到房价指数上涨就想抬价，但市场并不买单，只有主动降价，才能吸引客户上门。

中介协会统计，9月广州二手交易近三分之二都是全款买家。中原研究员解读，现在进场的，大多是自住置换人群，炒房客基本退场。现在买房的大多是“过日子的人”，不是赌行情的人，市场自然很难出现爆炒行情。

月度房价指数本质只是一个大盘参考，千万别被“环比上涨”四个字催生恐慌心态，统计数据是参考，但房源个体，永远比大盘指数更重要。哪怕整体指数微微抬头，遇到报价虚高的房源，议价空间依旧存在，放心大胆去谈。刚需自住不用死等所谓的抄底最低点，也不必看到数据回暖就匆忙追涨。

如果预算有限，打算入手外围板块，优先掂量房子未来的流通性，不要单纯被低价吸引；瞄准核心区置业，尽量优先挑选次新，老破小潜藏的风险依然要谨慎避开。现在拉动市场的主力是自住和置换需求，早已不是当年投机资金横行的时代。当买房回归居住消费，暴涨的时代已经翻篇，比拼的就是选筹和耐心。

接下来的广州楼市，大概率继续维持板块分化、温和修复的节奏，遇到真正合适的笋盘可以果断出手；碰到溢价明显的房源，不妨多观望。