今年5月，华润以70.45亿元接手原大运世茂，才不过半年其住宅产品——「大运悦府」就宣称要入市了，进度快得有点夸张。

项目户型图也已广泛曝光，建面约124㎡起步，最大的约290㎡。目前消息预计12月中旬开盘，展厅已开放，首推建面约124-169㎡，全部四房，约250套。

1.整体容积率仅约3.26

大运悦府较高的关注度，除大运本身积淀多年形成的优秀地段外，主要依托的是华润超强的片区整合及综合体塑造能力。

项目整体用地面积约16.97万㎡，规划计容积率建面约47.68万㎡，容积率仅约3.26。

其中住宅约30.56万㎡，占64%；商业约14.35万㎡，含11.6万㎡集中商业和2.5万㎡酒店。

集中商业由华润自持，初定为大运天地二期。集中商业和酒店计划2.5年内开工，6年内竣工。

此外，项目内规划了一所12班幼儿园、一所9班幼儿园、两处托育机构，另有1.5万㎡文化活动中心、社区体育活动场地2620㎡、社区儿童游戏场地3000㎡等。

项目西南侧的08-03地块，还规划了一所54班九年一贯制学校，用地面积约2.7万㎡。

2.首期六栋小高层

大运悦府首期产品位于DY01-02地块，即箭头所指部分。西、南环绕为公园绿地 公共管理与服务设施，隔开了学校的同时，也具备开阔的公园景观资源。

地块用地面积约2.53万㎡，总建筑面积约9.79万㎡，计容约6.96万㎡，规定容积率3.57，其中住宅6.51万㎡，商业仅100㎡，纯粹住区的一期。

一共6栋住宅，共计约400户，停车位542个。另配建一所9班幼儿园，位于地块的东北角。

小区整体抬高式设计，楼宇围合式排布。其中，1栋24层、2栋一单元22层、2栋二单元23层、3栋25层、5栋25层、6栋24层。

建筑高度78.87米到85.52米，全部在100米以下。在普遍40层往上的大运片区，大运悦府新国标的建筑高度非常克制。

3.建面124㎡起步，整盘四房

首发产品按户型面积大小及楼宇分布，大致可以分为四档。得房率网传能到95%以上，具体以最终户型图和备案为准。

由于西、南侧规划为市政公园，景观视野比朝向社区的更为开阔且有优势，因此较大户型普遍布局在紧挨着公园一侧的1/2/6栋。

1/6栋在西侧，24层，3梯3户，布局了144㎡和169㎡较为主流的改善大户。

144㎡分A、B，一个竖厅、一个南北通透，位置在公园头排。

169㎡做双套间、中西厨、双阳台。三个户型都做到专梯入户、独立电梯厅。

200㎡及以上的纯大户型的2栋一、二单元，22到23层，板楼2梯2户，更有大运中心水景及超长视距。

200㎡四房双套房双阳台，分区私密性不错。

256㎡四房四卫，三套间可改五房，配超大客餐厅、双阳台、270°环幕观景。

290㎡是项目首期的最大户型，正对大运中心湖景和文体、商业。带挑高墅厅，奇、偶层错层布局。

3栋和5栋在小区里侧，靠市政道路和幼儿园，25层高，2梯4户，主力124㎡和139㎡，户型整体中规中矩。

124㎡是四房两卫，分A、B、C三种，A户型南北通透，B、C为常规竖厅；

139㎡四房两卫，A户型传统竖厅、客餐厅三面采光、前后双阳台加飘窗，B户型南北通透。

4.吹风价700 万起步门槛

吹风价目前传的是6万/㎡左右，大户型7万/㎡，大体也要700、800万起步，明显只做高端改善，且仅限于东部自己的高度改善，片区缺的也是这类定位产品。

附近的中海大运玖章是大运悦府现成的参照，其备案均价约6.28万/㎡，折后单价4.7万到5.9万/㎡，主力126到282㎡。

大运片区周边其他在售新盘，均价多在4.4万到5.5万/㎡，但产品力不在一个层次，不好直接对比。