“徐州市地处苏皖鲁豫四省交界，可辐射周边超6500万人口，外来购买力成为消费增长重要增量来源。”徐州市人民政府官网这样介绍。

这一购买力支撑也为徐州楼市“添了一把火”。

10月19日，国家统计局发布9月70城房价数据，徐州新房价格环比上涨0.4%，涨幅较8月的0.3%继续扩大，涨幅第一；二手房价格环比上涨0.3%，由8月的下跌转为上涨，与无锡并列第二，仅次于上海。三线城市房价整体仍在下跌，徐州成为逆势翻红的那个。

市场一线的感受比数据更直接。徐州一位资深房地产中介机构人士称，目前各大楼盘卖得都不错，标的大一些的改善楼盘房源需要抢购，二手房源近半年成交也非常活跃。他判断，因可售房源越来越少，明年春节新楼盘存在涨价可能。

看房者的心态也在发生变化。有购房者开始用租金回报率衡量房价是否见底：徐州云龙万达旁绿地世纪城，一套60万元出头的小两房，年租金约2万元，租金回报率超过3%，是银行3年定存利率的2倍多。这一算法虽有粗糙之处，但逻辑核心站得住：当存款收益趋近于零，2%～3%的租金回报率开始具备吸引力。

  二手房先涨，新房跟上

徐州这轮房价上涨不是9月突然冒出来的，二手房价格上涨要更早一些。

自今年3月开始，徐州二手房价格环比连涨5个月，涨幅分别为0.3%、0.5%、0.3%、0.1%、0.2%。8月回调0.2%，9月重回上涨。

新房价格则从5月才转正，5、6月分别环比上涨0.1%、0.4%，7月转为下跌0.2%后，8月再度上涨0.3%，9月涨幅扩大到0.4%，领跑70城。

这说明，9月徐州房价领跑不是单月偶然，而是前面几个月积攒下来的修复势能的释放。

但房价同比还在跌。9月，徐州新房价格同比下降2.3%，二手房价格同比下降2.9%，降幅都是江苏四城中收窄幅度最大的。这也说明，房价仍处于修复中。

成交端是这轮回暖最扎实的底子。

徐州楼市回暖自一季度就已经启动。根据徐州市住房城乡建设局数据，一季度，徐州新建商品住宅销售166.7万平方米，销售额位居江苏全省第二位；二手住宅成交面积同比增长25.2%，增速位列全省第一。

拉长周期看， 1～5月，徐州市二手房成交面积累计266万平方米，同比增长31.8%，成交总量全省第四，涨幅全省第一。成交集中在泉山、云龙两大主城，分别成交4606套、3362套，刚需房源撑起成交大盘。其中，3～5月，总价100万元以内房源成交占比连续3个月超过90%，外来购房者占比从3月份的15.1%升至5月的17.2%。

到今年上半年，徐州市新房与二手房累计成交23679套，较去年下半年提升22%。

进入下半年，成交热度延续。普睿数智云数据显示，9月（截至9月29日），徐州市区新建商品住宅成交9.32万平方米，环比上涨19.72%，同比上涨50.2%；成交均价12381元/平方米，环比上涨3.02%，同比微涨1.49%，达年内新高。1～9月，则累计成交85.99万平方米，同比上涨9.75%；成交均价10840元/平方米，同比下降18.32%。

进入10月份，市场热度依然。官方数据显示，国庆假期（10月1～7日），徐州市新建商品住宅网签备案‌417套、5.43万平方米‌，同比分别增长27%和25%。

但板块之间的温差十分明显，核心地段价格坚挺，老破小、老破大和郊区房源仍在“以价换量”。

“徐州新房均值主要是被主城区高价盘抬高的，并不能真正反映市场真实购买力；二手房市场则主要通过以价换量跑通。”徐州当地一位行业观察人士称，经过前期持续去化，便宜且性价比高的那批房源已经消化得差不多了，核心区优质房源的房东则并不急于抛售，一批刚需、首改客户转而把目标转向新房，带动新房到访与认购需要提升。

从户型看，分化同样明显。据国家统计局9月70城房价数据分面积段统计，徐州新房市场上，90平方米以下户型价格环比持平，90～144平方米户型价格上涨0.6%，144平方米以上户型上涨0.2%。

数据从侧面反映出，改善性房源是本轮房价上涨主力，小户型刚需盘价格则并未跟进。这与板块层面的分化相互印证：核心区改善盘撑价，外围刚需盘走量。

  谁在支撑购买力

徐州最独特的身份，是苏皖鲁豫省际交界地区的中心城市。这一定位在楼市下行期反而显出了韧性。

异地公积金互认互贷是打通跨区域购房的第一条通道。2026年9月20日起，‌全国范围内的公积金缴存人‌在徐州购房均可申请公积金贷款。

石女士和爱人分别在南京、青岛缴存公积金，一直想回徐州买房，却因异地公积金“不通”迟迟不敢下手。门槛拆掉后，她坦言：“以前买房只能商贷，利息高、压力大，现在终于敢在徐州安家了。”

外地购买力的占比有数据支撑。今年前两个月，外地户籍购房者购买徐州市区新建商品住房套数占比达33.5%，徐州楼市形成本地刚需、改善、外地购房各三分之一的“333”结构。

经济基本面构成底层支撑。上半年，徐州GDP总量4846.92亿元，同比增长5.2%，其中第三产业增加值增长6.3%；城镇居民人均可支配收入同比增长4.5%。收入在涨，产业在升级，是楼市能托底的基础。

文旅热度，持续为城市引流。国庆期间，徐州接待游客420.28万人次，外地游客占比72.32%，较去年同期提升近8个百分点。其中省外游客占外地游客比例为78.82%，大量来自安徽、山东、河南、浙江等周边省份。

“本来只是陪家人出来逛街，没想到最后认真看起了房。”国庆期间，徐州文庙东方街区举办的房展，吸引了不少逛老街的外地游客驻足咨询。

优质教育和医疗，则是吸引外地家庭留下来的核心理由。徐州拥有中国矿业大学等12所高校，在校大学生近27万。作为淮海经济区教育、医疗中心，中小学优质教育资源、三甲医疗配套，对周边地市家庭有着实实在在的吸引力。

但市场另一面同样真实。最近几年，徐州新房供应端大幅缩减，全力去库存。1～9月，徐州市区新房新增供应45.33万平方米，同比下降39.02%。供应收缩之下，成交稍一放量，数据便显得好看。这种供应断档式的回暖，短期有效，长期则难以持续。

与此同时，市场库存压力依然存在，二手房挂牌量持续走高也是事实。第三方房产平台监测显示，截至9月，徐州市区二手房线上挂牌房源约7.3万套，全徐州范围挂牌量约8万套，一定程度上压制二手房价格修复空间。

记者注意到，受房价上涨提振，贝壳交易平台上，一些二手房源的挂牌价已悄然上调。