最近上海楼市有个信号，比“日光盘”更值得留意。

越来越多的楼盘，不摇号了。

先看一组数据。

10月至今，上海一共14个项目开盘，其中11个取消摇号，占比约79%；上周6个项目开盘，全部取消摇号。而今年上半年，1月开盘19个项目，只有8个取消摇号，占比约42%；3月开盘31个项目，18个取消摇号，占比约58%。

（10月至今开盘项目一览）

取消摇号，正在从偶发事件，变成市场常态。

Part.1

为什么会取消摇号？

按照上海新房最新的积累客户规则，当认购组数与本次准售房源套数的比例小于等于0.5时，项目可以不再进行公证摇号；当然，开发企业也可以选择继续摇号。按规则来说，认购人数不足房源套数的一半，项目就可以取消公证摇号，直接组织开盘选房。

（招商中旅观境最新批次认购细则）

但是过去市场上有一种比较普遍的做法：当认购率低到10%以下时，项目往往才会认真考虑是否还要组织摇号。毕竟，摇号不只是选房程序，也关系到项目开盘时给市场留下什么印象。即便认购人数不多，只要规则允许，一些开发商还是倾向于继续摇号。

如今，这种心态正在发生变化。

市场调整期，分化越来越严重，认购不足、够不到摇号门槛的项目变多。过去，开发商可能还会顾虑取消摇号不好看；但当越来越多项目都不再摇号，这层顾虑也在减弱。过去觉得不摇号不好看，能摇就摇；现在大家都不摇，也就觉得无所谓了。

另一笔账，是开盘成本。公证摇号需要组织流程和相关安排，背后都是成本。如果没有达到必须摇号的条件，直接开盘选房，能省去部分成本。

有项目置业顾问向凤凰网房产表示，如果没有达到必须摇号的条件，直接开盘可以减少一些操作成本。市场好的时候，这笔“开盘费”不算什么；市场调整期，就变得敏感了。

不过，同样是“认购人数少、未达摇号条件”，背后的情况并不一样。从10月这些项目来看，至少有三类。

第一类，是市场认可度不足，真实意向客户偏少。中铁云璟外滩、盘古云曦这类就属于这种情况。以中铁云璟外滩（备案名：江曜云庭）为例，上海网上房地产显示，项目10月14日开盘，截至目前，该批次房源一套都没有网签。

第二类，是项目进入续销期，采取高频分批加推的模式。每一批次虽然按规则设置认购登记时段，但因为是持续顺销、月月加推，意向客户被分散在多轮推盘中，很难形成首开那种大规模集中登记的高峰。

建发云湖玥的置业顾问告诉凤凰网房产，项目每个月都在加推，房源一直在售，因此通常不组织公证摇号，而是直接开盘选房。他表示，项目开盘至今的去化情况还不错。

上海网上房地产显示，建发云湖玥共推盘4次。除首开推出183套房源时进行公证摇号外，其余三批次均为常态化续销加推，未组织摇号。其中，6月26日推出的78套建面约90—128平方米房源，已售60套；8月5日加推的50套房源，已售29套，整体呈现平稳顺销节奏。

（图：建发云湖玥）

第三类，是单次推盘体量偏大，被动摊薄了认购率。

同等数量的意向客户，如果一次只推几十套房源，很容易跨过0.5的摇号门槛；一旦一次性放出大量房源，分母变大，认购率就容易落在红线之下。

招商中旅观境就是一个例子。本次加推项目共推出295套房源，据悉，项目在认购期间共收到80余组意向认购，认购率约27%。客户基数不算弱，只是供应体量放得很大，账面认购率达不到摇号要求，和纯粹客源不足的项目不是一回事。

（图：招商中旅观境）

Part.2

抢跑“金九银十”，把分化推到了台前

为什么这种现象，集中爆发在10月？

这背后是两股力量撞到一起：传统销售旺季，加上政策窗口期。

一边是行业惯例。金九银十本就是全年新房供货的高峰，房企历来会把全年最重要的推货计划放在四季度，抢抓年度回款。

另一边是9·28预售新政带来的倒计时压力，进一步放大了推盘冲动。

9月28日，上海出台预售管理细则，给存量在途项目设置了一条明确时间线：符合条件的项目，在2027年底之前，依然可以沿用旧的预售条件申请预售。

过渡期窗口就摆在这儿，没有模糊空间。对积压多年、迟迟没入市的项目来说，这就是明确的倒计时。赶得上，就按老规则取证；错过，就要按照更严的预售要求执行。

于是一批蛰伏很久的项目，开始集中加速取证。甚至连新开丰澜境、特发香阅里，这种拿地多年、此前几乎没有入市声音的项目，也趁着窗口期突然亮相。

据凤凰网房产统计，9月上海34个项目入市，供应面积约44.61万平方米，环比上涨约55%；截至10月23日，当月已经有36个项目开启认购，数量已经超过去年10月、今年3月、4月。

供给在冲刺，但需求没有同步爆发。中原的数据显示，9月新房供应3543套、45.31万平方米，环比大涨77%、57%；同期成交3838套、48.41万平方米，环比只增长9%、7%。

供应的增幅，远远跑赢成交的增幅。这就是分化的源头：蛋糕的增量有限，来分蛋糕的楼盘一下子变多了。

购房者手里的购买力没有凭空增加，但可选清单被拉长。以前同板块可能就1—2个新盘对比，现在三四个项目同期开盘，地段接近、总价重叠，客户可以慢慢比价、看样板、等优惠，甚至转头去看二手房。

于是市场立刻分出两条线：

少数地段、配套、产品、价格匹配需求的项目，依旧热度在线，认购饱满，稳稳触发积分；

另一大批项目，撞上了同期竞品，吸引力不足以撬动客户，认购组数直接卡在0.5这条线之下，直接取消摇号。

写在最后

过去大家看上海新房，习惯先看摇不摇号。触发积分、公证摇号，像开盘前的一场放榜，热闹、有话题，也能说明点什么。

到了10月，不摇号的盘越来越多。你会发现，摇号这件事正在从“标配”变成“选配”，再从“选配”变成“很多盘干脆不要了”。

说白了，摇号曾经是上海新房的一层包装。包装里面，有热度，有仪式感，也有一点开发商不想明说的面子。现在这层包装正在被撕掉，买卖双方，都更直接了。