来源 | 凤凰网风财讯

险资在房地产领域的投资已明显调转方向，很多开始从房企的财务股东行列退出，玩起了自己投资、自己运转的“新型金主模式”。

自立公司深入“抄底”不动产

近年，“自己上手”的险资越来越多。

例如近日，友邦人寿认缴15亿元、大家保险集团系合计认缴20.01亿元（大家人寿15亿元、大家投资控股3亿元、大家养老保险1.4亿元、大家财产保险6000万元），合资成立了天津稳健策略股权投资基金合伙企业（有限合伙），主要就是投资不动产，例如长租公寓、保障性住房、产业园等项目。

实际上，大家保险和友邦人寿近年在不动产私募基金领域都十分活跃。

大家保险一方面通过旗下大家投控、大家置业等平台深耕存量资产，另一方面“大家系”全资收购的盛鼎投资还有5只不动产私募基金，总规模约164.78亿元。

友邦人寿则频繁出现在大型险资不动产基金的核心出资名单中，且往往是“有限合伙人”身份。

据统计，仅2026年，友邦人寿就已投资了信宸资本、高和资本、华平投资等机构旗下的不动产基金，并直接或间接持有上海北外滩项目、北京博瑞大厦A座等不动产项目。

“买楼买房买地”狂潮

的确，除了成立新公司、设立专项基金，直接买楼买项目则是险资的另一大主调。

仲量联行的数据显示，2026年友邦人寿携手中宏、汇丰拿下了位于上海北虹桥和新虹桥湖畔社区的微领地（长租公寓）项目。

国寿置业斥资6.29亿元拿下上海杨浦保租房项目；万科联合新华、大家设立16亿“万新金石”Pre-REIT基金收购厦门泊寓。

此外，太保、中宏、深创投还从金地商置手中接过了金地威新位于松江和嘉定的智造园、虹桥科创园项目；国寿等则设立合伙企业收购多城通用仓库与产业园。

新华保险（新华资管）则是在2026年上半年领投了京东高和现代化基础设施机构间REIT（仓储物流基建专项计划）。

险资除了深度渗透至产业园与保租房领域，在传统商办、酒店领域依然在加码。

2026年中国人寿就花了近30亿元拿下北京CBD核心地块；大家人寿等61亿元接手北京鼎好DH3大厦。

2025年则有中邮保险领投108亿元收购上海博华广场，创下单笔纪录；大家投控与凯德则设立80亿基金收购了上海尚浦中心；新华保险联合中金设立100亿基金收购14座万达广场；招商信诺等收购上海东锦江希尔顿逸林酒店；陆家嘴国泰人寿收购前滩汇办公楼......

近两年，险资在一线城市核心商办酒店、长租公寓及产业园的“扫货”力度空前。

wind数据就显示，2026年以来，险资通过组团设立不动产私募基金、收购核心城市优质持有型物业等方式，单项目投资规模就达到数十亿元级别，仅天津家鼎、天津兰沁两只不动产基金的合计出资规模就超过147亿元。

退出房企股东，险资要当“新金主”

在险资积极成立新公司、投资新项目的同时，它们却在退出房企股东行列。

10月20日，金融街控股公告称，股东和谐健康于10月16日至10月19日期间，通过竞价交易方式，减持其3717.24万股；减持完成后持股比例剩10.75%。

这已经是和谐健康自2025年11月来的第6次减持金融街控股，累计减持1.54亿股，套现约3.99亿元。

而这并非个例。近年泰康人寿、中国平安等机构也持续对单个房企累计减持。数据显示，截至2026年二季度末，全行业保险资金运用余额突破‌40.82万亿元‌。据估算，头部险企不动产配置比例普遍在‌1.3%-3.1%‌区间，远低于监管设定的30%配置上限。

可以发现，险资的退出几乎全部集中在早年通过定增、二级市场买入的传统上市房企股权，目的是规避房企开发端的经营波动。

但它们并没有全面撤离不动产市场。因为不少险资同时在‌新增投资，并完全转向“投资产、看现金流、重运营”的持有型存量不动产，重点布局保障性租赁住房、核心商圈写字楼、高标物流、产业园等收租型物业。

可以看出，当下险资投资地产的逻辑是“投资产、看现金流、重运营”，所以从债权投资转向物权持有，从单打独斗转向“险资接盘 原运营方操盘”，并借道公募REITs/Pre-REIT实现退出。

这也说明，在房地产行业深度调整与利率下行交织的当下，市场并不是没有金主和买家了，只是它们变成了能够深度投入的“新型金主”。

对处于转型期的房地产行业而言，险资的“长钱”入场，不仅提供了流动性，更倒逼行业从“开发销售”走向“运营服务”。未来，谁能与险资共舞，谁就能在存量时代掌握主动权。