10月，一份7月底上海印发的文件突然冲上热搜。

这场讨论涉及《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号），文件对工商业项目土地使用权续期作出安排，也让持有商铺、办公等非住宅物业的个人业主开始关注土地剩余年限。

中介朋友圈、业主群里刷屏的标题高度一致：“40年产权公寓续期，要缴地价七成”。

不少买了商铺、办公、酒店式公寓的业主看到这行字就开始慌了，都在疑惑是不是要补缴很多钱。

凤凰网房产上海翻到一些点赞比较多的留言是这么说的：

“这下子商业地产简直冷到骨子里了”

“个人投资商铺成了最亏本的投资，买公寓的天都塌了”

“二十年前这样说清楚谁会买?确定了啥?每年都会变”

有更悲观的网友直接表示，“40年产权的公寓和商铺完了”。

但真实的市场情况真的是这样吗？

带着这个疑问，凤凰网房产上海以商办公寓的业主的身份咨询了几个中介。

“网上说续期要交基准地价的70%，是不是真的？”

中介的回答很干脆：“是有这个政策，但究竟要交多少还没有细化，得等出红头文件。 但到期之后肯定是要付钱的，但并没有出现网上传的大批量急售抛盘。”

另一个中介则给我算了一笔现实的账：“你如果担心交得多，现在就按正常二手交易卖掉。但商业的，说实话，不好出手。”

一、234号文定了什么？

此次政策出台的契机也是恰到好处，上海上世纪90年代出让的大量产业和商办用地，正在逼近40年的使用期限。

此次文件覆盖所有“非住宅”（工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合等），住宅不在其中。文件涉及申请条件、续期年限、价格核定及付款安排等内容，主要信息如下：

对个人持有人，最需要进一步核实的就两点。

关于续期年限，政策没有“一刀切续到最高年限”，而是给了弹性。想短期减压，可以选5年一次。关于续期价格，基准地价（政府给土地定的底价）的70%是下限，实际价格大于等于这条线，由各区集体决策。“绩效与地价挂钩”意味着优质项目有可能拿到接近下限的价格，低效项目反而可能高于下限。

而在基准地价这块，文件只给了一个下限，这里科普一下上海2026年发布的基准地价标准。

来源：上海市规划和自然资源局《关于印发〈上海市城乡建设用地基准地价（2026年）〉的通知》（沪规划资源用〔2026〕110号）

上海的土地被分成7大类、11个等级（以人民广场为中心，按距离和功能综合衰减）。上海是全国第一个把续期地价下限写进地方文件的城市。

既然要补缴，到底按什么面积算？这是小凤凰和中介讨论的焦点。

按照网上部分专业测算，商办续期基数指向的是“分摊土地面积”。

但当凤凰网房产上海把这套计算法则抛给几位中介时，对方都直接否定了。

“肯定是按你产证上的建筑面积补，不可能按分摊的宗地面积。交契税、房产税，都是按建筑面积交的。 网上说剔除公摊的，都是瞎说。”

一线中介的直觉，和网上的专业推演完全不同。官方目前没有明确口径，但在实操端，中介每天面对的都是要还贷、要过户的业主，他们只能用“建筑面积”来给客户做心理预期。

官方细则尚未落地，一线的计算口径存在分歧。那么，站在专业机构的视角，这份文件究竟意味着什么？

凤凰网房产上海又采访了戴德梁行上海估价及顾问服务部主管、高级董事刘漪。

针对网上的恐慌，刘漪给出了一个截然相反的市场切面：“并没有出现急着挂牌抛售的情况。相反，新政激励了更多业主考虑通过补缴土地年期来发行资产证券化产品（REITs），这可以获得更大的产品规模。”对于那些本身运营健康、地段优良的资产，政策的明朗化反而打通了资本退出的通道，把不确定的风险变成了可定价的期权。

对于大家最关心的计价问题，刘漪也证实了此前中介的说法：“上海目前并没有公布具体的续期地价计算公式，目前还是‘一事一议’中。”

“据悉上海工业土地之前有个案续完土地年期的，新政出来以后还没有成功案例。”

既然专业机构也证实了目前没有统一的公式、且尚无一例成功办结，那作为普通业主，这笔账是不是就彻底成了糊涂账？

二、商铺公寓续期计算法则是什么？

过去买商铺、买40年产权商住公寓的人设想很简单，租金覆盖月供，转手赚差价。毕竟土地年限到期是遥远的40年以后的事。

网上也流传着一个上海的商住公寓续期案例，可供大家参考。

陆家嘴良丰大厦（商住公寓）一套建面109㎡的户型，分摊土地面积仅约3.76㎡。因为上海并未公布官方的计算公式（这点与广州不同），如果借用广州的逻辑粗略推算：良丰大厦属于1级地段，按商业40年、续期20年（年限系数约0.5），并按最低七折测算，3.76㎡ （分摊土地面积）× 36670元/㎡（1级地段基准地价） × 0.5 （年限系数）× 70% ≈ 4.8万余元。

推算公式：续期地价 ≈ 分摊土地面积 × 所在级别基准地价 × （续期年期÷法定最高出让年限）×（≥70%）

注：上海官方未明确计价面积口径，此处采用市场主流解读的“分摊土地面积+地面价”组合；若最终按建筑面积口径执行，结果会显著不同。

市场上绝大多数专业解读，都把续期基数指向了“分摊土地面积”，而不是建筑面积。这一点和一线的中介口径是完全不同的，后续具体的计算法则只能等细则公布。

市场是怎么看待这批资产的？一线中介给凤凰网房产上海讲了几个案例。

人民广场附近一套酒店式公寓，2002年买入时40万，到了2026年，二十多年过去了，市场价也只能卖到100万。算上这些年的通胀和房贷利率，这笔投资可以说是“白忙一场”。

更惨的是外环外。中介提到了龙湖在松江的一个项目，28平米的LOFT，最高峰卖到120多万，后来降到80万、60万，现在50万都没人接盘。

“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。你只要是舍得割肉，没有卖不掉的。 ”

现在的商住产品，不能落户，物业老化快，加上上海住宅限购逐步放开，商住公寓的竞争力已经彻底丧失了。

如果加上未来要续期补缴的费用，现在的计算公式应该是：回本年限 =（买入总价 + 税费 + 预计续期补缴）÷ 年净租金。本金收回来了，后面的租金才是纯收益。但在续期细则没出、流动性枯竭的当下，这笔账无论如何都是算不清楚的。

三、商铺公寓之后，住宅70年产权到期后怎么续期？

234号文的影响面远不止散售商铺和公寓。

 商办续期规则清晰化之后，住宅到期怎么办反而成了大家最关心的问题。

住宅的“自动续期”是《民法典》第359条写定的原则，但续期费用“依照法律、行政法规的规定办理”，目前执行的“两不一正常”（不用申请、不用交费、正常办过户）是过渡性安排，不是最终答案。

住宅的“自动续期”是确定的，但“自动续期之后是否要付费”仍然是悬而未决的。

我们可以看看土地制度的“老大哥”——香港。香港土地归政府所有，私人只有使用权。2024年7月，香港《政府租契续期条例》生效，明确租契自动续期50年，无须补缴地价。 但续期后，每年要交地租，金额是物业“应课差饷租值”（可以理解为官方评估的年租金）的3%。

上海不一定照搬香港，但未来的大方向，大概率是在保障居住权（自动续期）和体现土地价值（合理付费）之间，找一个平衡点。

未来几十年，住宅领域或许会走向一种混合模式：保障居住权（自动续期）+ 体现土地价值（合理付费）+ 多元主体共担更新成本。