观点网 物管公司最熟悉的动作是收物业费，第一服务现在想试试收租金。

近日，第一服务智慧宣布，旗下智慧居住品牌“AINA公寓”在香港落地学生公寓项目，是公司跨城、跨业态战略布局的重要一步。

收物业费的主业并不好做，靠社区场景做增值服务也需要新的空间场景去承载，寻找第二增长曲线的过程中，第一服务把“公寓营运及管理服务”列为三大第二增长曲线方向之首。

没有披露投资金额，也没有附带财务预测，也与其他上市物企明确表示发力非住业态不同，第一服务背着业绩减速与亏损，决定要“从后端物业运维向前端资产改造、租住空间运营延伸”，从社区管理走向具体的房屋运营。

可理想很丰满，公寓业态的运营逻辑与物管并不相同，比起方向与资金投入，做产品所需要的资本耐心、合规专业度和运营精细程度似乎更重要。

暂不论后续效果如何，在“将管楼的手艺变成收租的生意”这条赛道上，第一服务先吃上了物管行业的第一口螃蟹。

南北双线并行

满打满算，第一服务正式对外发布AINA公寓品牌不过两个多月。

8月7日，AINA公寓公众号发布第一条推文，以“第一服务旗下 AI 原生公寓品牌”介绍自己，品牌由第一服务全资子公司北京艾纳原生住房租赁有限公司运营。

将AI智能作为最核心的打法，AINA公寓共有玺居、逸居和蔓居三条产品线，分别面向核心地段及高端社区、城市社区、青年客群及紧凑户型。

目前，AINA已布局北京、香港和利雅得，其中在北京已落地10余个项目，位置集中于CBD、国贸一带的核心商务区，业态明确界定为“城市公寓”，目标客群是商务白领与中长期派驻人群。

而比起北京的大规模铺展，第一服务在香港谨慎地落下第一枚棋子，定位为学生公寓。

据物聊社了解，第一服务的香港学生公寓项目位于坚尼地道98号及120号，前身为荒废多年的私人住宅“嘉贤台”。项目坐落于港岛中半山，毗邻多所高校，前往中环、金钟等核心商圈也算便捷。

第一服务以整栋楼宇改造的方式介入，合计提供160套学生公寓，每间公寓使用面积约20平方米，月租介乎1.6万至2.2万港元，目前已进入装修阶段。

据土地注册处文件，嘉贤台目前仍属高威富有限公司，主要股东为同珍酱油集团总裁王赐豪，公司1993年以2.4亿港元购入项目并持有至今。

第一服务在香港项目中的定位是改造与运营方，商业模式实际上是轻资产运营输出。

第一服务投入改造能力与运营团队，换取运营管理收入或租金分成，本质上是长租公寓领域业主持有资产、运营方输出管理、收益来自基础管理费加超额租金分成的轻资产结构。

轻资产结构的好处是资本门槛低、试错成本可控，但作为运营方，第一服务的收益天花板受制于产权方的资产条件与分成安排，在定价和资产处置上没有最终话语权。

160套的规模，也说明这次香港学生公寓项目只是一块试验田，而不是一场押上重金的豪赌。

南北双线布局，但香港与北京的区别并不在于哪个更赚钱、哪个运营更难，从市场角度看，两种模式的风险点与运营逻辑完全不同。

根据市场数据，香港湾仔区学生公寓的租金主流区间在每月1万至1.36万港元。

第一服务的香港学生公寓定价处于市场仓区间的中高端位置，既高于湾仔区学生公寓的普遍租金水平，也高于同处港岛半山的部分新晋学生宿舍项目。

尽管有地段作为定价支撑，但在竞争日益激烈的香港学生公寓赛道中，第一服务面临的考验则是如何凭借运营和服务说服学生接受溢价。

除此之外，港岛中半山物业改造成本并不低，学生租期高度集中，非学期时段或许还需要短租或其他客群填补空置，成本端面临着不小的压力。

而第一服务在北京的城市公寓更贴近商务租赁市场逻辑，出租率和租金水平与核心区租金水平、企业派驻预算的稳定性以及同区域竞品房源的供给密度相关。

第一服务并未公布旗下AINA公寓项目的入住率，但商业模式与项目成效背后，公司在北京、香港的项目落地共同构成第一服务从物管向租赁运营延伸的轮廓。

从管楼到收租

对于第一服务而言，公寓租赁运营是行业调整下半场里的一条出路。

2021至2025年，第一服务走出了一条“增收不增利”的成长轨迹。营业收入从2021年的11.19亿元升至2025年的13.41亿元，五年累计增长不足20%，净利润则从2021年一路滑落，来到2024年首次转亏，2025年亏损扩大至3990万元。

2026年中期，第一服务录得收入6.48亿元，同比减少5.2%；毛利1.53亿元，同比减少11.1%；期内溢利为2730万元，同比减少30.9%。

细分到业务线上，第一服务物业管理服务、增值服务与绿色人居解决方案收入同比均录得下降。

行业调整的风吹得猛烈，第一服务同样退出不少住宅管理项目，由此带来的是增值服务规模缩减、收入回调的连锁反应，公司在既有社区场景中挖掘高毛利收入的空间也在缩窄。

AINA公寓的业务意义，便是第一服务试图用租赁运营开辟一条不依赖在管面积扩张、也不依赖关联方项目输送的收入来源。

于2026年8月，第一服务重新分配上市所得款项用途，明确把“公寓营运及管理服务”列为三大第二增长曲线方向之首，涵盖集中式及分散式公寓。

不过，国内长租公寓赛道在此之前的主要参与者是房企类运营商以及创业系或酒店系运营商。

前者依托开发商的资产获取能力和资本厚度，以包租或自持方式进入集中式公寓，核心能力是“拿房—改造—出租”的全链条，但资产偏重，对出租率和租金波动敏感。

创业系或酒店系运营商则以租赁承包或委托管理切入，规模扩张依赖融资，而纯包租模式在租金下行周期中极为脆弱。

在香港学生公寓赛道中，资本驱动更为明显。近一年来，中原集团、华润隆地、招商局商业房托、凯德投资、京东、宏安集团等，以收购存量酒店或商厦改造的方式密集入场，大多集中在买入自持的重资产模式。

而以物管企业的身份切入公寓租赁赛道，第一服务在资产水平上落于下风，所以选择了轻资产模式，优势也更多偏向物业管理服务。

除了开辟一条“收租”业务线，在业务协同上，第一服务还可以借此拓展增值服务的落地规模，而这正是第一服务在关联方输送面积、外拓获取项目之外的理想通道。

然而，公寓租赁运营的商业逻辑始终与物管思维不同，AINA公寓短期内为第一服务提供的管理面积与收益有限，漫长的成长周期背后，是第一服务在试图证明“物企做公寓运营”是一条不依赖资产收购的可行路径。