《每日经济新闻》记者获悉，10月27日，沪市首批四单商业不动产REITs集中披露2026年三季度报告，这是该批产品自今年6月18日上市之后交出的首份完整季度成绩单。

首批产品覆盖写字楼、城市购物中心、奥特莱斯多元商业业态，从已披露季报数据看，底层资产出租率普遍维持95%以上，租金收缴率接近100%，现金流分派表现亮眼；同时，运营端通过品牌调改、节点营销、硬件升级持续激活商业活力。

有业内人士表示，在低利率市场环境之下，商业不动产REITs凭借稳定现金流与强制分红机制，为投资者提供了配置优质存量商业资产的全新工具，随着后续更多项目落地，市场生态将进一步丰富完善。

上市后首份季报落地，核心财务与租赁指标表现超预期

本次披露三季报的四单商业不动产REIT分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，底层资产分布上海、北京、西安、郑州、哈尔滨多地，业态涵盖核心城区写字楼、区域家庭购物中心、奥特莱斯，不同资产均交出稳健经营数据，部分项目运营指标超过招募说明书预测水平。

举个例子，汇添富上海地产商业REIT底层为上海黄浦区鼎保大厦、鼎博大厦两栋写字楼资产。基金三季报显示，该项目三季度实现基金收入4993万元，可供分配金额4644万元，按季末市值计算年化现金流分派率达7.47%；项目保持接近100%出租率，租约结构稳定，按面积加权剩余租期超过6年，为长期现金流打下基础。

另一只商业不动产REIT——中信建投首农商业REIT底层资产为北京昌平龙德广场，运营周期超过18年。三季度实现基金收入6182万元，可供分配金额4291万元，年化现金流分派率6.68%，高于招募说明书2026年度6.22%的预测值；期末出租率96.05%，同样高于估值假设的95%；项目固定租金收入占比约93%，现金流具备较强可预期性，租金收缴率达99.87%。

其余两单产品均为奥特莱斯REIT，出租率都达到100%。其中，国泰海通砂之船商业REIT持有西安砂之船奥特莱斯，三季度基金收入10889万元，可供分配金额6545万元，租金收缴率100%，年化现金流分派率8.58%，该数值包含过渡期损益因素影响。中金唯品会商业REIT持有郑州、哈尔滨两处奥特莱斯，三季度实现基金收入16628万元，可供分配金额8788万元，出租率、租金收缴率双双达到100%；两个项目租户整体集中度较低，前五大商户收入占比仅8.40%，有效分散经营风险。

整体来看，首批商业不动产REITs截至三季度末平均年化现金流分派率达到6.5%，高出租率、高收缴率共同筑牢收益基本盘。从收益分配机制看，公募REITs法定要求将不低于90%的年度可供分配金额用于现金分红。其中，汇添富上海地产商业REIT已于9月完成上市之后的首次分红，派现4024万元，也是四单产品中首个完成分红的基金。其余三单报告期末尚未实施分红，后续将结合项目经营情况安排分配。

主动管理提质增效，多维度运营激活商业资产内生活力

商业不动产区别于基础设施类REIT，资产收益高度依赖主动运营能力。三季度横跨暑期、七夕、中秋等重要消费节点，各项目运营机构围绕品牌迭代、场景改造、主题营销、硬件升级多维度发力，对冲外部商业竞争压力，拉动客流、销售表现提升，运营成效充分体现在三季报之中。

奥特莱斯项目调改与营销动作最为密集。

例如，砂之船（西安）奥特莱斯三季度全场销售额6.76亿元，同比增长4.1%，客流356万人次，同比增长7.7%，会员数量248万人，同比增长19.9%。报告期合计调改品牌68个，8月新开业高性价比专区“超奥舱”，引入30余个品牌；9月周年庆会员消费金额1.42亿元，有效对冲周边新开业购物中心的客流分流影响。中金唯品会商业REIT旗下郑州杉杉奥莱借开业十周年契机推进场景升级，店庆期间销售额同比增长32%、客流同比增长21%，创下项目历史新高；哈尔滨杉杉奥莱打造“户外一条街”，落地多家东北奥莱首店，夯实城市微度假目的地定位。

购物中心与写字楼项目同步也在推进业态优化与场景焕新。

北京龙德广场本季度续约品牌30个，新签品牌13个，重点扩充餐饮、零售、儿童家庭向业态，“潮玩计划·律动一夏”纳入昌平区夜经济活动；同时落地公区照明亮化工程，硬件改造转化为消费体验改善，提升商场整体吸引力。上海两栋写字楼资产则持续优化租户结构，鼎博大厦加权平均剩余租期由7.35年延长至7.58年；运营端打造“午间两小时快乐”楼宇活动，联动政府招商平台扩充客户储备，夯实办公资产的租赁底盘。

《每日经济新闻》记者还注意到，部分商业项目面临周边新增商业体竞争、消费周期波动等现实挑战，但运营机构会通过品牌汰换、会员精细化运营、差异化主题活动予以应对。三季报数据显示，各项目底层资产经营整体平稳，表现可圈可点。

市场扩容持续推进，多元业态打开商业REIT发展空间

首批四单商业不动产REIT平稳度过上市后首个完整季度，标志着国内商业不动产REIT市场完成从产品发行上市向运营业绩兑现的关键过渡。

有市场观点指出，商业不动产REIT市场正在转向“运营兑现定价”的逻辑，底层资产质量与管理人、运营机构的主动管理能力，将成为不同产品价值分化的核心变量。

沪市商业不动产REITs后备项目储备充足，多只不同业态产品正在推进。华安陆家嘴商业REIT基金合同已于7月31日生效，底层为晶耀前滩地铁上盖综合体，三季度末办公出租率97%，商业零售出租率98%，较2025年末提升1~4个百分点不等；基金成立以来实现收入2748万元，可供分配金额2555万元。

业态创新持续突破，市场参与者更加多元。华夏保利商业REIT覆盖办公零售混合业态；华安锦江商业REIT将全国18座城市21家“锦江都城”品牌中高端酒店纳入底层资产，为全市场首单酒店类商业不动产REIT；外资、民企代表项目同样加速推进，华夏凯德商业REIT底层包含深圳来福士广场综合体、凯德广场·涪城购物中心，已完成网下询价，定档11月3日起发售；广发新城吾悦商业REIT底层为常州、南通两座吾悦广场，得到市场踊跃认购。

有业内分析认为，商业不动产REIT是盘活万亿存量商业不动产的重要资本市场工具。一方面帮助原始权益人盘活沉淀存量资产，回笼资金投入新的产业投资；另一方面为普通投资者开辟了小额参与优质商业不动产投资、获取稳定分红的渠道，在服务扩大内需战略、促进商业地产良性循环层面具备重要作用。随着后续更多办公、购物中心、酒店等不同类型商业资产登陆资本市场，商业不动产REIT的产品矩阵将进一步完善，给投资者带来更加丰富的资产配置选择。