“8·28”地产新政出台两个月，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳、宁波、十堰、温州、苏州、合肥、成都13个城市先后落地实施细则。对购房人来说，买房的规则正在改写。新项目封顶才能预售，按揭要等竣工备案后才放款，现房销售先交定金、正式签合同则要等房子盖好、产权落定。三条叠加，过去“还着贷等房”的两年，正在变成“拿着钱等房”。

不过，近期在售的新房多数仍是存量在途项目，新规的效力要等新地块入市才会完全显现。看房之前，购房人需要先问清楼盘适用哪套规则。

新项目封顶才预售

“8·28”地产新政明确，8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

各地原有预售标准不一，政策松的地方楼体刚出地面就能卖。宁波在细则中列明原预售条件，为低层结构封顶、中高层主体完成三分之一、绿建三星项目为正负零。

新规对于封顶的认定，各城要求不一。苏州最细，明确楼栋顶板、楼顶构筑物等混凝土要浇完，还要五方签字盖章的验收记录，并经属地住建部门现场核查；北京、深圳、武汉、温州、合肥也各自写明要浇完的部位，有的还要求验收记录或现场核查；成都最简，单体预售楼栋顶层顶板浇完混凝土即可；上海、广州、杭州、天津、宁波未再细化，只提“单体建筑主体结构封顶”。

新老划断以8月28日为界。此前已取得建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）的项目，预售条件、资金监管等按原政策执行；已拿地未取工规证的项目设了过渡期，2027年底前仍可按原条件申请预售。历史遗留项目的期限更宽，杭州、宁波、温州等地可到2028年底。

中指研究院政策研究总监陈文静对证券时报记者表示，从拿地到主体结构封顶一般一年多时间，8月28日后新出让地块逐步形成有效供应要到2027年下半年以后，今年四季度至明年上半年的新增供给，主要靠在途项目支撑。这意味着，未来一年购房人买到的新房，大概率仍是存量在途项目。

月供可以晚一两年

对购房人最直接的变化，是按揭放款节点整体后移。

多数城市细则明确，8月28日（含）后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）。

宁波在细则解读中写明，原来是建筑主体结顶后办按揭，结顶至竣工备案一般有一两年，也就是说月供可以晚一两年。

过去买期房，是签约付首付、办按揭，房子封顶银行就放款，购房人开始还贷，到收房前有一两年时间是“还着贷款等房子”。现在是封顶才能卖，购房人付完首付后，还要等一两年到房子整体盖好、验收过关，银行才放款，还贷起点推到了收房前夕，确保购房人“能拿房、再还贷”。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬告诉证券时报记者，目前一个全装修项目从封顶到完成竣工备案大约需要600天，“这一段比主体施工还长，外墙、装修、配套、验收都在里面”。

需要留意的是，部分城市支持分阶段竣工备案。如杭州、合肥允许全装修项目按毛坯、室内装修两个阶段竣工备案，成都提出探索同类安排。如果按揭在毛坯阶段竣工备案后就发放，还贷起点实际上会提前。

“全装修项目如果必须整体竣备才能卖，企业一定会赶工期，合理工期被压缩，隐蔽工程质量风险上升。实行毛坯与装修工程分阶段验收模式，可在毛坯施工节点提前识别并整改土建阶段质量缺陷，为后续装修施工筑牢基础，保障装修工程的实施质量。”虞晓芬向记者解释，杭州的安排即出于这一考虑。

现房定金开工就能收

与买期房先交首付不同，买现房先交定金。

定金什么时候交？多数城市细则明确，实行现房销售的项目，开发企业在取得建筑工程施工许可证（以下简称“施工许可证”）后，可与购房人签订购房定金合同。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员王瑞民对记者表示，在“拿地即开工”、审批前置集成之下，施工许可证办得很快，收定金的时点比预售收首付早几个月；比例上限最高不过5%，远低于首付门槛。

值得注意的是，房企拿到施工许可证就能收定金，圈定购房意向不用等房子盖好；而正式销售要等竣工备案、甚至完成房屋首次登记即俗称拿到“大证”之后。北京、上海、深圳、苏州、天津、成都等城市明确，完成房屋首次登记、现房销售方案备案后，方可现房销售。

定金合同里写什么，目前只有少数城市写明。深圳、合肥均要求，购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，成都要求更细，还须写明对应房源，并由市住建局制定合同范本。北京、上海、深圳、成都等城市明确，房企违约不能按期交房时，购房人可解除定金合同。

与预售资金全额、全过程监管类似，13城均要求定金存入监管账户，广州、武汉、苏州、成都明确监管期间不得使用；解除监管的时点各城不一，已写明的城市多数定在房屋具备交付条件后，苏州则在现房销售备案后。

王瑞民把现房销售下的定金比作一份“期权”，购房人以一笔小额资金，锁定两三年后按约定价格买房的权利，根据权则对等原则，也保留了放弃的权利，代价就是这笔定金。

定金比例各地不同。北京一般不超过总房价款的1%，上海、深圳、苏州不超过3%，广州、武汉、天津、杭州、宁波、十堰、温州、合肥、成都均不超过5%。

王瑞民认为，定金比例高低不能直接理解为门槛高低，北京定得最低，与住房供求关系有关。比如北京一套总价500万元的房子按1%计算，定金是5万元；三四线城市一套100万元的房子按5%计算，也是5万元。

清华大学房地产研究中心主任吴璟向证券时报记者表示，地方细则的安排，最终要让购房从对一份未来承诺的判断，回归到对一件现实商品的挑选，让“好房子”真正“所见即所得”。