观点网 又一次，北京顺义的枫桥别墅被推上司法拍卖台，这一次的入场门槛降到了10.90亿元。

10月28日消息，泰禾集团位于北京市顺义区的170套别墅资产近期上架司法拍卖。根据公告，福建省福州市中级人民法院将于11月29日10时起至11月30日10时止，在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖该资产包。

这是枫桥别墅第三次现身法拍，此前两次挂牌分别在2024年11月与2025年5月，均因案外人异议在开拍前撤回。起拍价从14.12亿元降到10.90亿元，挂牌资产亦从180套缩至170套。

三十年三主

根据竞买公告，标的为顺义区枫桥别墅，合计建筑面积96384.45平方米，用途为别墅、会所；评估价15.57亿元，起拍价10.90亿元，保证金1.09亿元，每次加价545万元。标的所在楼盘共188套别墅（含1幢会所），本次整体拍卖170套（含1处会所）。

按起拍价折算，单价约1.13万元/平方米，评估单价约1.62万元/平方米。而此前房产中介挂出的出售信息显示，枫桥别墅二手均价约2.84万元/平方米。起拍价不到周边挂牌价的四成。

这批别墅的命运，要从三十年前说起。据公开报道，第一任主人北京精达房地产开发有限公司于1993年拿下顺义潮白河畔这300多亩的土地，耗资约3000万元；2002年取得预售许可证，2005年建成188套别墅。项目单套面积400-800平方米，绿化率77.71%，容积率0.33，是最早一批外销别墅社区。

不过销售并不顺利。受质量问题叠加市场降温影响，到2007年项目仅卖出7套，精达地产陷入资金困境。

同年起，瑞安建业通过收购及参与拍卖拿下枫桥别墅部分房产，并计划翻新盘活；2010年，瑞安建业将百余套房源转手北京亿达，并成立瑞顺鸿业。此后，瑞顺鸿业股权几经倒手，归入东飞祥义体系。

据媒体此前报道，东飞祥义、瑞顺鸿业与精达地产均与泰禾集团存在关联，精达地产多名管理人员曾在泰禾系任职。首次挂牌时，180套标的中134套登记在瑞顺鸿业名下，其余分属精达地产与新东飞祥义。

2018年8月，这套资产被装入一笔重组债务。根据公告，该笔债务本金16亿元，由泰禾嘉盈提供抵押担保、泰禾投资以8000万股泰禾股份质押担保；据公开报道，瑞顺鸿业与精达地产为共同债务人，泰禾投资及泰禾集团创始人黄其森夫妇提供连带保证担保。此次枫桥别墅的处置，正源于中国信达资产管理股份有限公司福建分公司申请执行的这笔重组债务。

三度挂牌

2024年11月25日，枫桥别墅首次整体挂牌法拍，规模为180套（含会所），建筑面积102347.34平方米，评估价约20.17亿元，起拍价14.12亿元。按此折算，评估单价约1.97万元/平方米，起拍单价约1.38万元/平方米。

不过，这场拍卖未能如期举行。因“案外人对拍卖财产提出确有理由的异议”，拍卖在开拍前撤回。

随后，于2025年5月29日，资产包调整为178套重新挂牌，建筑面积101118.10平方米，评估价19.91亿元，起拍价13.93亿元。但同样的剧本再度上演，开拍前，拍卖又一次因案外人异议撤回。

到2026年这一次，资产包的规模与价格同步下移：170套、评估价15.57亿元、起拍价10.90亿元。与首次挂牌相比，评估价缩水4.60亿元、降幅约22.8%，起拍价下降3.22亿元、降幅约22.8%，套数减少10套。

撤拍与降价，本质上是市场对这批资产价值的一轮轮重估。三次挂牌下来，评估单价从约1.97万元/平方米降至约1.62万元/平方米，只相当于周边二手挂牌价的五成多；对债权人而言，与其守住账面评估值，不如以更彻底的折价换取处置落地的可能。

接盘门槛

比价格更麻烦的，是资产现状。

竞买公告就资产现状作出说明：因部分预售等原因出现整宗用地分割问题，原土地使用权人北京精达房地产开发有限公司拒绝办理宗地分割办证手续，北京顺义区自然资源局已作出国有土地使用证废止决定。

换言之，买受人即便拍下房产，对应的土地登记与分割仍未理顺。对别墅这类高度依赖土地权利的资产来说，这是比折价更根本的问题。

公告同时提示，北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司名下部分别墅存在整体或部分拆除现象，意向竞买人应自行向有关部门并至现场了解拆除现状、恢复重建及续建等事宜。也就是说，10.90亿元对应的并非170套现成别墅，而是连同拆除、恢复重建与续建在内的一揽子待解工程。

处置压力来自债务端。据泰禾集团披露，截至2026年6月30日，泰禾已到期未还借款本金666.40亿元，受限资产账面值合计891.09亿元；9月单月新增非重大诉讼81起，涉案金额1.02亿元，未结诉讼金额已超过净资产10%。10.90亿元的起拍价，约相当于到期未还借款本金的1.6%。同一执行案中，位于北京市石景山区鲁谷路51号院1号楼的29套房产也将进行变卖。

从最早一批外销别墅社区，到不良资产清单上的待处置标的，枫桥别墅三十年里换过三任主人，却始终没有等到完整兑现的一天。11月29日10时，第三次拍卖正式开拍。这一次，会有人举牌吗？