不少人看到这个标题可能疑惑：南京缺楼市供应？这是开玩笑么？

近几天，南京一连数天接连卖地，截止10月28日，卖了约74块涉宅地（除高淳、溧水）。但账不能只看总数——真正由市场化房企出手拿下的，大约只有12幅。剩下的清一色的由城投平台托底消化。

把这12幅有效供地一一摊开来看，主要集中在主城核心板块。

南部新城金茂G01（金茂璞逸秦淮，已上市）、百家湖嘉宏G08、孝陵卫北谷G16、江心洲中堃G17、燕子矶金基G18、雨核建发G25（璞玥，已上市）、九龙湖金基G28、河西招商G30（网传长江序，明年上市）、燕子矶亚伦G37（龙湖北城央璟颂二期，待上市）、安德门颐居G38、金基白云亭G48、金基江浦G03........

其余60 块出让的外围保底地块，明面上虽然是出让了，但其实约等于没出让，至于实际能否上市？何时上市？对于这里面的大多数地块来说就是一团谜。

当然也不排除少许地块，短期内能够上市 ，或找代建合作开发，比如绿城管理等品牌代建方已有介入，但入市节奏、产品意愿和市场化房企完全不在一个节拍上。

目前来看托底地块能在一线操盘单位如管委会积极推进下，短期内能形成有效供应的，大概率不超过两只手。

更何况，在12幅开发商自拿的市场化地块中，不少还是说是低密洋房地块，甚至本身地块体积就不大，即便全部如期上市，能贡献的新房套数也极为有限。

一个被反复验证但很少被真正正视的事实是：南京正在经历的不是总量意义上的“房荒”，而是有效供应荒。

一、供应端的收缩，在具体板块上，已经变成了购房人看得见的选择枯竭

河西、百家湖、雨核、软件谷等热门板块，四代宅楼盘数量有限，部分板块只有1、2家项目可供选择。供应结构本身在收窄——尤其当新房需求集中在少数核心板块是，供给端的每一套房子都变得更有议价权。

①雨核四代宅，目前可选择的只有两家：建发璞玥和欣悦云邸

建发璞玥：诗意东方四代抬板住宅，建发操盘一流，过往产品口碑、产品力皆佳，售价3.7-3.8万/㎡，远超板块二手价格，依然实现首开去化超90%，备受市场认可；

欣悦云邸:雨核首个四代宅，虽然起了个大早，但因为一些原因，还没首开，好在近期官宣与金基合作，蓄势待发。

②软件谷：仅雨花新澍独苗！

雨花新澍：卖的太爆了，原本项目操盘手预期要卖个三年。结果上半年江苏的销量、面积、金额销冠，上半年卖了640多套，截止10月底已出售超1140套。要知道项目去年10月才公开，10月底首开，一年销量破千，绝对的“王炸”级红盘！按照目前流速，明年过年后就要清盘了......

该项目一反南京目前四代宅清一色的改善户型起步的供应结构。80%的户型皆是105㎡以内，主打79㎡、89㎡小户型，让雨花周边产业年轻人轻松上车。

③河西超低密四代宅：凤起潮鸣

绿城操盘的凤起潮鸣，容积率1.01，是叫好又叫座，南京层峯人士的挚爱！自首开才一年多，全案目前洋房和合院都处于收官阶段了。整案唯余二三十席，马上就封藏了！

④百家湖：嘉宏三子，目前仅万流江宁在售

据可靠消息，最近万流江宁流速明显提升，成交客户画像范围遍及河西、雨花、麒麟，仙林客群。百家湖高端改善四代宅，仅此嘉宏。

⑤燕子矶：主力在售仅江澜观山序。龙湖北城央璟颂少许、璟上还剩百来套，皆处于尾盘阶段房源有限

江澜观山序：项目拟建18栋15-33F住宅，建筑面积约90/95/99/116/137㎡。部分楼栋首层架空，户户带露台，配置下沉庭院。象屿操盘。价格还是比较稳的2.9-3,1。

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二、开发商项目储备也在告急，亟待拿下好地

卖的好的项目，手上的储备正在快速见底。最近听到有不少房企在跟ZF洽谈，准备拿地。

联发：目前联发南京主力就雨花新澍这个项目，卖的是在太快。这估计到明年初都要清盘了，再不拿地手上人员怎么安排？最近听说，他们也正准备出手拿地。

绿城中国：凤起潮鸣二十套就结束了，云庐剩的也不多，总不能就指望后续代建操盘的仙林湖绿城·尚雍，肯定还要深耕南京

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当手上项目卖的差多，下一个储备项目还没着落时，房企对好地的饥渴程度，并不比购房人对好房子的需求低。

这种双向饥渴，正在把少数“能打”的地块推到聚光灯下。据悉，九龙湖金基G28附近的一块地，已传出被绿城、嘉宏、金茂等房企看中，背景是九龙湖板块住宅用地和新房供应长期稀缺，江宁金茂府已是收官阶段，房源有限。

此外，红山新城的情况类似，红山新城多年未退出稀缺宅地，新房供应偏小，这幅由控规调整新增的宅地，一经亮相便被视为“预期利润空间和销售流速都相对稳健的标的”。

与此同时，部分开发商已经在与相关单位接触意向保底协议——在有效供地有限的大背景下，提前锁定确定性，正在成为一些房企的防守动作。

三、产品端的变化，又在需求侧加了一把火。

南京近两年推行的四代宅新规，已经在市场上形成了一批在售项目，从去化表现看，核心板块四代宅的去化率普遍高于同地段非新规产品。这意味着，即便同一个板块里存在二手次新房竞争，但产品代际的落差也会把购买力重新拉回新房市场。

四代宅的错层露台、高得房率和越来越多的低密地块，加上南京各区人才房票的实质性补贴，直接降低了首置和改善的入场门槛——使得核心板块的优质新盘即便价格高出周边次新房一截，流速依然能够维持。开发商不是不知道这一点，所以更有底气把节奏放慢、把产品做足。品质时代的成本结构摆在那里，指望他们“降价快跑”来填补供应缺口，并不现实。

所以，回到“新房荒”这个判断上，准确的说法或许是：南京缺的不是新房，缺的是市场化房企愿意拿、愿意快开、且产品力足以激活需求的有效新房。 74幅地里筛出12地里，此外城投的代建转化需要时间，开发商的补库存需要好地，而好地的释放节奏掌握在供地端手里。在三者重新对齐之前，局部板块的“有效供应”不会因为一两场土拍的溢价而缓解。

它是一场结构性的短缺，而结构性短缺，从来不靠总量数据来安慰。

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