上海新房售楼处里，关于赠送面积的话术，正在改变。
最近凤凰网房产走访上海多个新房项目，发现一个明显反差：过去介绍户型，置业顾问重点讲的是设备平台有多大、阳台还能怎么延伸、飘窗能不能敲掉做成落地空间。现在，这些过去讲得很大胆的设计，介绍起来明显谨慎了。
不是一家这么说。也不止一位置业顾问给出相同信号：赠送，正在收紧。
过去一年，上海新规住宅恰恰靠着更高的实得率一路走红，积分盘接连出现，不少项目开盘即热销。正是这项产品优势，让新规盘拿到了市场选票。
按理说，这正是赠送空间最该延续的时候。但偏偏是现在，口子开始收了。为什么？
01、新规盘，正在虹吸购买力
9月以来，上海楼市触发积分的盘，一个接一个。
10月26日，重固板块的保利虹桥和颂·璟园二批次认购收官。98套房源，累计意向认购217组，认购率突破221%，成功触发积分。
这已经是项目第二次触发积分。今年9月首开，108套房源认购率超200%，入围分51.3分。
重固之后，华新也上桌了。
华新新房，过去一直都不好卖。但10月27日，凤栖观云结束认购，首开124套建面约105-129㎡房源，累计收到170余组认购，认购率超140%，成功触发积分。这也是华新板块首个触发积分的新盘。
这两个意外出圈的项目，标签很统一：新规住宅。
也正是这份身份，让它们拥有了吸引购房者的产品筹码。
放大到全年数据，趋势更明确。截至目前，上海合计出现21次触发积分记录，涉及12个楼盘。除前滩公馆·澜墅、开云艾尚里外，其余10个楼盘都是新规项目。
（2026年上海触发积分项目汇总/凤凰网房产上海站制图）
更值得看的是认购人数的差距：这10个新规项目，认购人数高达7358人。单是绿城·悦海棠，一盘就吸引超3000人认购，平均认购率高达429%。
当然热度不只是集中在这几个明星盘。
据统计，截至目前，上海已有至少30个新规住宅项目入市，保利都汇和煦、金茂锦棠、中环麓岛、建发瑞湖、金茂满誉等项目均取得了不错的销售成绩，整体去化表现明显好于同板块非新规项目。
种种数据表明，新规住宅正在持续聚拢市场购买力。
不管是核心改善板块、热门置业高地，还是过去偏冷的外环板块，只要是新规产品，往往更容易被购房者认可。
02、旧规盘，正在被市场落下
购买力去了新规盘，旧规存量盘却被落下了。
以青浦区为例，2026年，绿城·悦海棠、宝业虹桥国展里、保利虹桥和颂璟园三个新规盘，合计吸引4265组认购，平均认购率高达341%。可见区域购买力并不缺。
但购买力没有流向存量盘。
青浦全区住宅存量依然高达5443套，大量房源仍在等消化。重固板块，就是最直接的样本。
板块里，保利虹桥和颂璟园作为新规盘热度走高；同片区还有三个旧规存量盘，仍在慢慢去化：新长宁水韵名邸、大名城·映辰一期、大名城·映辰二期。
新长宁水韵名邸2023年8月首开，推出524套房源，均价3.48万/㎡，至今还剩119套未售出。
大名城·映辰一期2022年11月取证，771套房源剩余51套；二期2023年6月开盘，510套房源还有39套待售。两个项目长期流速低迷。
为了撬动客户，三个项目的优惠力度都很大：新长宁水韵名邸给到82折，搭配车位福利和13.5万返佣；大名城·映辰力度更大，直接做到8折，赠送车位，再叠加14.4万返佣。
（重固板块在售旧规项目汇总/凤凰网房产上海站制图）
然而，尽管折扣已经放到低位，成交却依旧很难拉动。
青浦不是孤例。
再看嘉定。象屿金茂满嘉三批次全部触发积分，409套房源引来1276组客户认购。同区域内，不少存量项目却在艰难熬周期。
上海网上房地产数据显示，嘉定当前新房存量4126套。其中一个2024年1月首开的项目，优惠已经给到95折、车位券加10万元现金返现，到访和成交依旧冷清。528套房源至今还有315套没卖掉。
（图源于上海网上房地产）
03、收紧赠送，与去库存有关吗？
虽然没有公开文件，但从凤凰网房产的实地走访看，上海在赠送面积上的口径确实在收。不过，这次收紧并不是一刀切取消所有赠送面积，而是针对擦边的偷面积行为。
那，为什么偏偏在新规住宅热销的时候，上海开始收紧赠送面积？
有业内人士表示，收紧赠送面积背后，除了规范设计边界，也有去库存、防止市场冷热分化进一步加剧的考虑。
这并不难理解。过去一年，新规住宅最大的竞争力，就是得房率。
以前，新房得房率做到80%，已经算得上第一梯队。如今，不少新规住宅实得率站上90%，部分项目甚至接近95%。同样的总价，能多出一大块实际使用空间，购房者自然更愿意买单。
但一个现实是，上海新房库存体量仍然不小。截至10月29日，网上房地产数据显示，全市可售住宅57841套，可售面积约736.91万㎡。更关键的是，这批库存中，旧规项目是绝对主力。
（图源于上海网上房地产）
新规越热，旧规越难。前面青浦、嘉定的案例，已经把这种反差展现得很清楚：一边是新规盘摇号抢房，另一边是旧规项目不断打折，去化依然困难。
如果这种差距继续拉大，区域内的价格体系会被打乱，同时，大量存量房源长期难以消化，房企的库存和资金压力只会更重，市场预期也很难稳得住。
说到底，上海楼市眼下要面对的，不只是新规项目能卖得多好，还有大量已经入市的存量房源如何消化。新规住宅的热销，证明好产品依然有市场；但一个市场真正恢复活力，不能只靠少数项目热销。
我来说两句