366.24㎡，深圳湾一线海景房起拍价1926.8万，仅1人报名出价，最终底价落槌。单价约5.26万/㎡。

10月28日，华侨城深圳湾新玺名苑二期2栋一套法拍房成功拍出，而这套房在2023年3月买入的总价是4511.9万。持有3年多，账面蒸发了约2585万，只剩四折出头。

在今年，同样是深圳法拍，有的房源十几人抢、几十轮加价，成交价贴着二手房走；有的房源连一个举牌的人都没有，或者像这套一样，底价成交，区别在哪里？

截图：法拍平台

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新玺名苑位于南山蛇口，前身是蛇口渔人码头城市更新项目，整体规划三栋超高层，业态涵盖商务公寓、办公、酒店及商业。

二期即T2栋，是一栋57层、约250米的塔楼，8-15层为酒店，17-57层为商办，主力产品为300-600㎡的海景大平层。

这次法拍的2栋3805，登记用途是“办公”，土地性质为商业用地，产权40年。这意味着它和同小区里那些被当作“深圳湾豪宅”来讨论的商务公寓，在产权底子上共享同一套逻辑。

开发商当初开盘时，营销对标的是深圳湾15-20万/㎡的住宅豪宅，但产品本质是公寓/商办。

尾盘阶段，据相关消息称渠道口径的新房优惠单价已经落到7.6万-8.0万/㎡区间（297㎡、363㎡商办产品），而这套法拍房5.26万/㎡的成交价，等于说在尾盘价的基础上再打了一个大折扣。

项目效果图

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新玺名苑不是孤例。过去几年，深圳顶着“豪宅”名头的商办类公寓，在法拍市场上演的是同一套剧本，只是跌幅各有各的惨烈。

龙岗世茂之都一套255㎡公寓，2019年11月开盘时凌晨排队抢房，买入总价1572万，单价约6.16万/㎡；然后，2026年2月该小区一套法拍房成交563万，单价约2.2万/㎡，账面亏损1010万，跌幅超过64%。

像宝安中洲总裁公馆、卓越前海壹号、太子湾湾玺等曾经的一线公寓顶流，法拍价普遍只剩当年开盘价的三到五成。

太子湾湾玺2栋13D上架时起拍价约1913万，无人出价直接流拍。深圳湾片区的恒裕深圳湾，228㎡商办公寓2022年1月买入价2735万，2026年8月二手成交1888万，四年半净亏847万，跌幅31%——这已经是商办公寓里相对“体面”的退场方式。

数据显示，2026年8月，深圳法拍市场商业用房结拍174套，仅成交26套，流拍率85.1%；同期住宅流拍率只有32.5%。商办大宗标的甚至出现过连续两个月零出价的局面。

中指研究院1-7月口径下，深圳法拍住宅清仓率71.3%，成交折价率94.4%——住宅法拍的整体成交价几乎贴着评估价走，而商办是在评估价的基础上再砍一大刀，买家仍旧难找。

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值得一提的是，住宅法拍的热，是另一套定价逻辑。

把时间拨回几个月前。2026年4月，福田香蜜湖香域中央一套203.62㎡住宅法拍，起拍价1504万，18人报名，35轮竞价，最终3356.6万成交，溢价123%，单价约16.53万/㎡，与小区二手报价基本持平。

2026年9月，前海时代CEO公馆156.53㎡住宅，起拍价1116.86万，15人报名，57轮出价，1701.86万落槌，单价10.9万/㎡，同样没有明显偏离二手市场价。

更极端的案例是蛇口半山海景独栋别墅，18名买家、167轮竞价，8708万成交，较起拍价溢价360%，单价突破30万/㎡。

同样是法拍，同样是“豪宅”标签，住宅和商办的可以说是判若两个市场。

……

回到这次拍卖的新玺名苑二期房源，5.26万/㎡买深圳湾一线海景大平层，单看数字，放在深圳湾住宅动辄15万-20万/㎡的参照系里，确实像一个断层式的价差。

但如果资金足够，不指望短期升值、纯买来享受，这个价格能换来的海景尺度和空间体验，在深圳湾的新房和二手住宅市场上几乎找不到对价。