于深圳而言，“新”已然成为了这座城市的日常。

在深圳，可以看见全新的摩天大楼在不断改写城市天际线；行业前沿技术在实验室里加速落地；无人机把咖啡送到你手中；形态各异的机器人在大街小巷里穿行，它们不再只是展台上的样机，而是真正走进了不同的生活场景里......新的机遇在口岸与港口之间流动，几乎每天都有一批又一批年轻人带着行李和野心来到这里，把深圳当成他们人生的第一站。

“新”为何如此重要？只因“新”代表了一种变化的能力，一种新动力，一座城市能否持续自我更新，能否让新的气息不断流入街道、产业、楼宇与人的生活。深圳从边陲小镇走到GDP超3.87万亿元的国际化大都市，靠的不是某一次偶然的风口，而是把“向新”变成了城市的常态。

正因如此，当APEC落址深圳，世界看向这座城市的，不只是一场国际会议，更能让世界看见深圳，也将带给这座城市全新的机遇。为此，【APEC圳当时 以高度见圳】系列访谈栏目特邀第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿先生，一起聊聊深圳这些年是如何“向新”前行的？APEC又会给深圳带来哪些新的机遇？

第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿先生

城市向新：从“高速发展”，到“高质量发展”

在中国华润大厦，我们再一次见到吴睿。上一次对话还是在去年10月，深圳经济特区45周年前后，那时我们请他站在“45年”这个节点上回望深圳，聊聊这座城市从哪里来。

一年之后再见面，语境已经不同：APEC落地深圳，全世界的目光正往这里聚，同一个问题，他带来了全新的答案。

“我其实拿着稿子想了一下”他笑着说。十几年前，同样是凤凰网问过他怎么看深圳，他当时的回答是深圳是"一座正在喷发的火山，你很难想象它十年后的样子"，如今再问，吴睿明确表示“深圳已成为一座创新之城，它更像一个创新驱动的生态系统”。

两个标签之间，是发展阶段的切换。过去二三十年，深圳最大的名片是"深圳速度"，曾经的“火山”迅速而无序，如今的高质量发展则讲求章法，比的是产业的高度、城市的能级、全球链接的能力。吴睿把这种变化归结为一句更朴素的话：过去解决“有没有”，现在解决“好不好”。

那么，到底什么是“好”？

吴睿给出了两条标准：一是城市空间与生活在其中的人的交互，二是城市功能与产业发展的融合。前者量的是日常的体感，后者量的是发展的效率。在他看来，“高质量”落到一座城市身上，无非这两把尺子。

先说第一把尺子。十几年前，福田的写字楼一房难求，学位缺、医院缺、人才房缺，那时的“好”是有就行；如今写字楼选择充足、保障性住房批量建成，商业从早年一个罗湖万象城，到平安金融中心、深业上城、万象天地次第开出，供给足了，标准自然被抬高。

另一层则是科技真正进入了生活。深圳的科技不是高高在上的数据、专利和代码，而是真正与市民生活融合。他分享了一个画面：香港朋友专程跑到深圳的公园，点一杯无人机配送的咖啡，觉得先进。"我说，这个咱们两三年前就有了。"

第二把尺子，则要看产业。企业选什么样的空间、口岸与枢纽承担什么功能，都是城市功能与产业咬合之处。而这把尺子，也正好是理解深圳国际化的入口。

站在APEC的时间节点，“好”还要经得起世界的打量。吴睿的判断是：深圳的国际化“既有面子，也有里子”。

“面子”是硬件与链接。以商业界面为例，国际航线从当年的二十来条增至上百条，世界500强数量上了一个台阶，香奈儿、爱马仕等国际大牌相继开出新店。

“里子”则是营商环境和产业链的厚度。“在美国做一个硬件demo，没有三个月做不出来，我们这边一个星期搞定”。正因如此，不少国际科创企业把设点和供应链放在深圳。

由此，深圳的国际化不是简单地把世界带到深圳，“而是深圳更好地反向融入整个世界”他表示。

随后，他分享了一个savills深度参与的样本——深圳宝安机场，这座城市的“第一眼界面”。2018年起，第一太平戴维斯担任深圳机场及卫星厅的独家招商代理，累计协助完成约2万平方米、逾200个网点的招商。很多人不知道，改造前的老机场品牌老旧、餐饮单一，还因为“天价”快餐被游客诟病。

深圳宝安机场

savills接手后做的第一件事是“同城同价”，直接化解机场餐饮价高的痛点；随后定位“舌尖上的机场”，把陈鹏鹏、翠华、喜茶这类当时在市区要排队的餐饮品牌引进航站楼；构建丰富的零售品牌组合，还落地了MUJI to go的新零售尝试。

如今的机场，入口大街是国际品牌，往里走是深圳本土牌子，在吴睿看来，机场不是纯粹的商业体，“全世界的人在这里下飞机，第一眼印象是它；离开时，它又是一次总结”。一座城市的国际化成色，在这样的界面上一目了然。

产业向新：科创接捧，空间焕新

谈及深圳产业结构的进程，吴睿把发展路径画在地图上：罗湖是“老一代”以制造业为基底加服务业的CBD形态；福田CBD是传统金融加律所、银行等专业服务业；到了南山，主角变成科创、互联网、新能源。

三个片区，三代产业。这一次，核心产业接力棒交到了科创手上。接力棒一交，传导就开始了。

产业的每一次换挡，往往能在办公空间里留下一些规律。作为深耕中国30多年的服务商，第一太平戴维斯见证了太多类似的样本案例。

吴睿认为，围绕产业的空间市场有“两头”：一头是企业，决定空间怎么用；一头是资本，决定空间值多少钱。产业焕新，是同时改写这两头的规则。

先看企业这一头。传统租户看重CBD区位、商务形象和商务接待等配套；科创企业更在意实验室和研发放在哪里，有没有展示测试的空间，这个区域是不是本行业的聚集地、能不能很快招到人，供应链协同方不方便。需求一旦分化，“没有一种标准答案能服务所有企业”吴睿表示：“能给的只有一企一方案，从提供一个面积，变成提供一套与企业战略适配的解决方案"。

再看资本这一头。吴睿分析表示：资本的选择从“赌成长”变成了“算回报”。“以前买家看深圳看的是城市成长，一块钱买进、两块钱卖出，不在乎租金回报率，现在的问题则变成有没有租户、回报率够不够、将来卖不卖得掉”。

“以前叫资本驱动，现在变成了产业驱动”。用吴睿的话说，这是“回到了不动产投资的本源”。

另外一边，过去几年外资机构退出中国不动产成为主旋律，上海等城市因此经历过“踩踏式”的价格冲击。但深圳的基本面，风向却不太一样。

数据显示，2025年，深圳全市新设外资企业约1.6万家，同比增长63.3%，数量位列全国大中城市首位；实际使用外资504.8亿元，同比增长14.4%，规模居全国城市第二；累计认定跨国公司总部企业超200家，340余家世界500强企业在深布局。

进入2026年，势头更猛。第一季度，深圳全市实际使用外资约170亿元、同比增长超47%，新设外商投资企业超2700家、同比增长超15%；其中，APEC成员经济体对深实际使用外资超160亿元，占比高达94.5%。资本或许还在观望，产业端的用脚投票却已经开始。

“今年开始，我觉得有不少外资在‘看’深圳。看，或许不是马上买，但他们在关注。” 聊到这里，吴睿特意加重了‘看’这个字。

这也再一次佐证了，当资产的价值锚定在产业上，哪里的产业扎实，资本就流向哪里。而产业，恰恰是深圳最硬的那张牌。

APEC带新：会议不是开完就走，而是被重新看见

APEC会给深圳带来什么？吴睿提醒，不要只盯着会议本身，“APEC不是一个会开完就走的事”。

一座城市开了APEC，未来三年五年都会发生变化。"第一太平戴维斯正在做一份专题报告研究这种“会后效应”，此前城市案例显示，变化是持续释放的。

拆开看，这种持续释放的机会有三层。第一层是“被看见”：各国领导人云集，世界媒体聚焦，APEC给了深圳一个全球展示的窗口。他同时强调，窗口之所以成立，是因为深圳本身就具备与产业创新能力、开放程度相匹配的基础。

被看见之后，第二层则是“被选择”：更多国际企业、产业资本、专业人才将来到深圳，“房地产作为载体，这些来的资本、机构、人才，最终都会变成办公、研发、住宅、商业等不同形态的空间需求”。

第三层是“被重估”。未来五年深圳最核心的驱动力是什么？吴睿的答案没有犹豫：“肯定是科创”。深圳把科技创新的要素聚集了起来：产业在迭代，资本与人才在流入，外加与香港这个国际资本枢纽的距离，两座城市的联动值得期待。当资产的价值锚定在产业上，资本自然会重新审视这里，从配置的角度看，深圳正成为国际投资者看待中国资产时无法绕开的城市。

值得一提的是，重估不是普涨，而是分化。同样是写字楼，区位、租户结构、运营能力匹不匹配科创企业，价值走向完全不同。科创企业不会去的传统楼宇，价值可能随折旧下行；科创企业聚集、租金承受力强的楼宇则有支撑，“因为这些企业是未来五年的动力，不断有钱投进来”。

深圳国际交流中心

未来五年真正好的资产，是能持续创造现金流的资产，而现金流的前提，是它能不能持续服务增长中的产业和人。

访谈尾声，我们的话题从资产回到人。

“我30岁来深圳，看中的正是这里的开放包容，来了就是深圳人，英雄不问出处”，到今天依然如此。

他给年轻人的建议很直接：愿意学习、愿意拥抱变化、愿意创新，深圳就值得来。不仅是因为这里有大疆、有腾讯，更因为这座城市本身还孕育着许多现在看不到、还在萌芽的想法和商机。

从“有没有”到“好不好”，再到“被世界重新看见”，APEC对深圳的意义，不在于一场会议的聚光灯，而在于聚光灯熄灭之后，世界记住了一个创新驱动的深圳。

46载奔涌向前，变的只是说法，不变的是那股向上生长的力量。