11月3日，“2026观点住房租赁大会”在上海举行，会上发布了《观点指数· 2026住房租赁卓越表现报告》，报告立足行业发展全局，从政策演进、市场格局、资本动态、运营模式及产品趋势等多重维度，对过去一年住房租赁行业的深层变革与未来走向进行系统性剖析与前瞻性研判。

报告显示，过去的一年是住房租赁行业从“规模竞速”迈向“质量竞合”的关键之年。随着房地产市场供求关系的深刻变化，增量开发红利褪去，住房租赁作为存量资产运营的重要方向，正式告别早期依托政策红利和增量房源拓展的粗放增长阶段，全面转入以精细化运营、产品力打磨和资产效能提升为核心竞争力的存量深耕时代。

市场综述

政策托底与租金分化并行，多元力量加速入局

政策环境：法治化与高质量发展并进。2026年是中国住房租赁行业迈入新发展周期的关键之年。据观点指数监测，2026年1-9月，中央多部委及地方层面密集出台住房租赁、保障性住房等相关领域的政策文件，覆盖规划纲要、金融财税、青年安居、公积金改革、资产盘活等多个维度，住房租赁政策体系逐步从基础制度建设向高质量发展转变。

顶层设计持续深化。《十五五规划纲要》明确提出“培育市场化专业化租赁企业”，行业定位进一步提升。2026年《政府工作报告》提出，“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。

《城市更新十五五规划》，把租赁住房从房地产分支议题升级为城市更新的核心民生基础设施；自然资源部、住建部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》明确非居改租、闲置低效用地盘活的支持口径，打通了非居改保的制度通道。

中央政策搭好了制度框架，地方层面重点围绕供给端、需求端、金融端、监管端等多维度密集出台配套细则，形成了中央定方向、地方出方案的政策传导路径。

50城住宅租金同比整体承压。住宅租金表现上，基于观点指数监测的50城住宅平均租金（元/平方米/月），2026年1-9月区间租金市场整体表现为总量横盘、结构下行的走势。

据观点指数监测，50城1‑9月租金均值为31.12元/平方米/月，较2025年同期的33.74元/平方米/月下降7.50%。超八成样本城市1‑9月的租金累计同比出现回落，仅少数城市保持小幅正增长，整体租金基本面偏弱，市场修复主要依靠春节返城、毕业季带来的阶段性需求脉冲，脉冲过后缺乏持续上行的动力。

市场主体：多元力量加速入局。多元化市场主体的竞争格局在2026年进一步固化，房企系、地方国资平台、市场化专业运营商、外资机构、酒店系等多元力量多轨并行，不同主体依托自身资源禀赋参与住房租赁赛道，产业生态持续迭代完善。

产业企业入局，成为本年度住房租赁市场的标志性变化。区别于传统发放租房补贴的货币化人才激励模式，科技、制造类产业企业逐步将员工安居保障由货币补贴升级为实体公寓配套，通过建设或合作运营实体租住空间，以硬件居住配套吸引、留存产业人才。企业自建或委托托管的员工公寓项目，直接锚定B端企业的租住需求，形成稳定的底层客群，成为市场供给的重要补充。

地方国企已经成长为住房租赁新增供给的核心支柱。年内以各地安居集团、轨交集团、市属国企为代表，依托自有土地与物业资源，加速布局保租房、人才公寓赛道。同时，上海城方、城投宽庭、浦发有家、珠光集团等大型保障性租赁社区集中投运。杭州安居宁巢拿地并批量投放人才专项租赁住房；厦门安居7月以底价2.87亿元竞得湖里区保租房用地；首创集团5月与8家金融机构签约获600亿元长租房专项授信等，地方平台轻重并举、加速入局，从保障兜底向市场化运营 资本化转变。

企业经营

规模与营收双维度分化，出租率普遍保持高位运营

2026年上半年，住房租赁样本企业形成明显的规模、营收双维度分化格局。

万科泊寓、龙湖冠寓两大头部集中式长租品牌半年度收入分别为14.64亿元、10.60亿元，同比分别下滑18.67%、14.52%。泊寓收入下滑，核心来自主动清退亏损房源，自2025年下半年起批量退出深圳城中村等亏损项目，资产质量得到优化，但直接造成营收规模收缩。截至2026年6月末，泊寓运营管理房源22万间，已开业17.4万间，较2025年末已开业房量减少约2.38万间。

龙湖冠寓将自身策略总结为“主动换仓、产品焕新、运营提质提效”，通过退出租期到期、运营效率偏低的存量项目，把资源向高竞争力重资产项目集中。该调整带来短期可出租房源下降，压制当期营业收入的表现。

分散式代表相寓在规模端逆势突破，截至6月末在管房源达35.8万套，同比增长12%，整体出租率稳定在95%的高位。然而，12%的房源增速并未转化为营收的同步增长，当期实现营收21.15亿元，同比下滑21.74%，单套平均收益被明显摊薄。以半年收入与在管房源测算，相寓单套月均收入已从上年同期的约1480元降至约985元，降幅超过三成。

与之形成对比，央国企系长租品牌营收普遍实现正向增长，这类品牌在资产获取、资金成本、政策资源等方面具备一定的发展优势。招商蛇口壹间公寓上半年收入8亿元，同比增长23.08%；华润有巢全口径营业收入为4.7亿元，同比增长14.4%，同期经营利润同比增长16.4%至2.9亿元，两者规模扩张的同时保持了较好的成本管控和运营效率。

规模层面表现为头部市场化运营商缩表，国央企平台规模高速扩张。据观点指数监测，20家综合实力排名靠前的样本企业合计开业规模120.4万套，整体管理规模约150万套，但内部增长结构严重分化，以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的传统市场化头部运营商进入主动缩表周期，而保利和寓、城投宽庭、招商蛇口壹间公寓等国央企背景品牌保持高速房量增长。

从已开业房源口径来看，万科泊寓为17.4万间，依旧处于行业第一位；其后依次为龙湖冠寓、瓴寓国际、乐乎集团、百瑞纪集团、美寓、安居乐寓、华润有巢、招商蛇口壹间公寓等重点企业。

增速维度，据观点指数监测，保利和寓在营房量同比增长57.69%、招商蛇口壹间公寓同比增长22.5%，华润有巢、承寓、宁巢、城发美寓等均实现不同程度的增长，国央企品牌房量增速表现突出。

项目发展

新增项目明显大型化，保租房与人才住房占绝对主导

项目开业方面，观点指数选取35家住房租赁企业作为样本，监测住房租赁产品的开业情况。

新增项目开业层面，2026年1-9月，观点指数监测的30家住房租赁样本企业累计新增开业项目114个，覆盖30余个主流品牌、24座重点城市。对比2025年同期，样本企业新增开业项目总量显著收缩，行业拓店、扩张节奏明显放缓。

在整体拓店收缩的背景下，头部品牌的项目开业数量依然保持领先，市场集中度有所提升。合肥承寓以约17个新开项目居于样本首位，依托地方平台资源批量落地和光熙悦、时代星河、熙和里等租赁社区；雅诗阁依托服务式公寓全国化布局，年内新开业10个项目，覆盖上海、无锡、武汉、海口等城市；保利和寓、万科泊寓、招商蛇口壹间公寓、宁巢、城发美寓、华润有巢、瓴寓等租赁平台同样保持稳定的项目投放节奏。

不同主体的扩张路径出现分化。如地方国企平台普遍采取一城一品牌的模式集中批量投运项目；传统房企系运营商保持发展定力，更加重视产品线迭代打磨；酒店及外资等背景的服务式公寓品牌，则实现扩张提速，在高端租住赛道持续渗透。

新增项目高度向上海、合肥、深圳、杭州、北京、郑州、广州、成都、武汉等重点城市聚集，长三角上海、杭州、合肥为全国供给第一梯队，深圳、广州、珠海构成粤港澳主力。

上海有20个新开项目、13家运营商参与布局，其成为全国化运营商的必争之地，也是国内租赁住房REITs资本化运作最为成熟的市场。

资本运作

公募REITs业绩 现金流双增长，准证券化储备池快速扩大

公募REITs：业绩现金流双增长，扩募成第一主线。2026年1‑9月保障性租赁住房公募REITs市场首发、扩募双线并行，资产规模持续扩容，底层资产覆盖的城市面持续拓宽。

整体市场运行层面，截至2026年9月30日，上市租赁住房REITs总计9只，发行规模（含扩募）合计超150亿元，3只已完成扩募的项目合计新增募资‌28.68亿元，底层资产覆盖公租房、保租房、人才公寓。

2026年上半年，已上市保租房公募REITs整体底层资产出租率维持高位，经营现金流整体稳健。期内可比产品营业收入、可供分配金额等指标均实现同比正增长，完成扩募的产品营收、利润增速亮眼，可供分配金额整体表现良好，为投资者分红提供了坚实的支撑。

从8只有可比基数的产品来看，全部实现营业收入同比正增长，但内部分化显著，完成扩募并入新资产的REITs营收增速明显领先于纯存量经营产品。

二级市场表现上，板块受市场利率波动、权益市场情绪、保租房新增供给预期多重因素影响，持续震荡运行。

Wind数据显示，截至9月30日收盘，保租房REITs板块总市值超200亿元，单日涨跌互现，涨跌幅全部控制在正负0.53%以内，无单只产品出现大幅震荡，市场交易情绪整体偏理性。

近一月维度，板块内部分化开始显现，招商基金招商蛇口租赁住房REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT等录得正收益；汇添富上海地产租赁住房REIT、中航北京昌保租赁住房REIT及华泰苏州恒泰租赁住房REIT出现小幅回调。

近三月、近半年维度分化进一步放大。中航北京昌保租赁住房REIT、招商基金招商蛇口租赁住房REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT近三月及近半年涨幅领跑；而红土创新深圳安居REIT近三月价格小幅下行，汇添富上海地产租赁住房REIT近半年回撤幅度相对更大。

随着更多首发、扩募项目的推进，二级市场也将进一步完成估值分层，资产质量差异会在价格上进一步体现。

机构间REITs作为面向合格机构投资者的权益型工具，2026年落地节奏明显加快，成为市场的重要增量。期内，太保资产‑新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS及中金‑博邻长租公寓持有型不动产ABS相继设立，实现全国首单民营企业保租房机构间REIT及首单市场化长租公寓机构间REIT落地，底层资产不再依托保租房政策补贴，为纯市场化长租公寓资产打通权益型证券化路径。

与此同时，机构间REITs开始进入平台化复利阶段。全市场首单住房租赁机构间REIT建信长租于2024年7月设立首发规模11.7亿元，2025年9月首轮扩募4.53亿元，扩募后资产规模稳步抬升至21.14亿元；2026年7月28日申报“第二至N次扩募”50亿元，上交所已受理。

与此同时，存量低效非居住物业改造类收购持续涌现，存量商办物业、工业厂房、产业宿舍楼成为租赁住房供给拓展的重要来源。城璟租住（周大福企业成员机构）收购北京顺义区空港街道存量商办物业，计划改造形成近2600间宿舍型租赁住房；鼎晖投资拿下上海嘉定中旭大厦商办物业，延续Base佰舍苏河项目的投资策略，通过存量商办改造成市场化长租公寓，深耕核心城市存量盘活赛道；华润旗下有巢住房租赁签约收购苏州金邻公寓工业用地宿舍楼，推动原有工业配套物业向租赁住房转化。此类交易的核心评判标准不再局限于物业原始估值，更多看重改造后的纳保可行性、户型适配空间以及后续对接资产证券化的退出潜力，存量物业盘活已经成为机构布局长租赛道的重要抓手。

整体来看，交易地域高度聚焦一线及强二线，且资产类型高度集中于可纳保、可改造及可证券化等资产，后续大宗交易市场的活跃度，将很大程度取决于保租房公募REITs、机构间REITs等扩容节奏，具备改造潜力、纳保条件清晰的核心城市存量非居住物业，仍将是机构重点布局的方向。