城市发展，既要有宏观格局的统筹，也离不开功能板块的精细打磨。在栖霞区经济地理优化及空间布局研究中，栖霞正加快培育“生活 都市产业、生活 科创、生活 产业、产业 科创、产业 港口”等多元功能组团，让全区8大板块各自领到专属“新名片”。

于此同时，在2026年1-10月新房市场中，栖霞区哪些板块、哪些楼盘位居全市销售前列？数据与规划的交织，正勾勒出栖霞楼市的真实底色。

PART01

规划指引，8大板块差异化竞争

重点一：精细调优，4处功能组团先优化

这一轮调整，首先对4处重点区域：燕子矶新城、栖霞商务区、青龙片区、龙潭大道以南片区进行功能优化。

燕子矶新城：将增加都市产业、加强产城融合。依托白云电气总部和科技园进驻，沿经五路和滨江打造“总部基地 科创园区”走廊；结合原化工一厂实际用途、权属等情况，推动形成科创、产业、居住、服务配套等综合功能片区。

燕子矶新城中，目前璟上和龙湖北城央璟颂，剩余少许房源处于尾盘状态。该区域主力在售江澜观山序。

江澜观山序：

项目由燕子矶新城与象屿建管联合开发，规划18栋住宅，总户数约1503户，容积率2.4，是燕子矶板块大体量第四代住宅社区。采用15—17层小高层搭配23—33层高层的整体布局，其中8栋楼首层架空。户型覆盖约90、95、99、116、137㎡，从刚需三房到改善四房均有选择。

户户带挑空露台，配置约6300㎡会所级公区，含约2000㎡下沉森氧会所与约4300㎡架空泛会所，下沉庭院、运动社交场景与部分楼栋首层架空串联起完整的社区公共生活。

值得一提的是，江澜观山序，自售楼处和实景示范区公开以来，累计到访逾2100组客户，项目首开劲销86套，累计成交金额已经突破3亿，首访成交率约70%,持续获得燕子矶板块客户的认可。

栖霞商务区：呼应312国道应用创新廊，功能由综合服务优化为“科创 产业”导向，进一步强化科技创新与产业服务能力。

青龙片区：承接紫金山科创带，围绕南大仙林校区二期项目，加强科创等创新性载体空间，以“生活 科创”为导向，打造宜业宜居的科教融合区。

龙潭大道以南片区：则发挥港口枢纽经济和港产城融合优势，系统优化用地布局，适度增加产业功能供给，优先保障先进制造业发展空间。

这些调整看似是几个字的变化，背后却是空间资源配置更加务实：把宝贵空间留给科技创新、先进制造和群众真正需要的品质生活。未来的栖霞，板块里既有“烟火气”，也有“科技范儿”和“硬实力”。

重点二：各展所长，8大板块串起多元栖霞

如果说重点一是做空间资源的精细调优，那么重点二就是让8大板块各展所长、差异发展。沿着长江岸线、科创走廊、交通枢纽和洲岛田园，8张“新名片”正串联起一个多元栖霞。

龙潭板块：定位为“海港经济枢纽、临港智造基地”。

这里将做强海港枢纽经济，利用“多式联运、综合保税、港口贸易”等开放窗口，打造大交通（物流）、大港口（贸易）、大智造（工业）基地；加强区域协调发展，争取省市层面政策支持，推动宁镇扬一体化和相关合作试验区进程；沿七乡河学研产创新带加强与仙林科学城联系，成为全区智造产业重要承载区；同时加快推进龙潭老镇、中国水泥厂更新改造。

新港板块：定位为“智能制造基地、产业创新高地”。

借助地铁6号线和仙新路过江通道开通优势，新港将做优做强智能制造主业，与科学城联动做好应用产业创新，实现新旧动能转换，并积极发展光电显示、高端装备制造、生物医药、新能源、石油化工等产业。

尧化板块：承担“链接科学城，为新港板块配套生活、科研、商贸等综合功能新城区”的角色。

这里将加强312国道（智谷大道）沿线应用创新类科技研发和都市型工业发展；发挥仙林城际站作用，推动TOD站点综合功能开发；加快烷基苯厂搬迁，与周边产业联动，和太平山公园一体建设集研发、工业、商业、文化等复合功能的科技园区。

科学城板块：定位为“科技创新策源高地、生态宜居活力城区”。这里将利用高校科技成果转化，积极培育孵化人工智能等战新产业和未来产业；利用高校科研、人才、校友等优势加大科研总部企业招引；利用医学中心（请注意下图橘红色圆点位置，孟北地铁站周边，疑似前期曝光的省人医的位置）医疗机构大力发展生物医药和健康养生产业；利用一山一河生态廊道大力发展文商旅体等服务业。

马群板块：定位为“交通枢纽中心，城东新门户”。

马群科技园将加强存量挖潜、促进低效用地再开发，搭建科技产业服务平台，提档升级园区品质和产业发展；预控紫金山东站枢纽发展空间，打造城东新门户；围绕马群站枢纽提升商圈活力，推动片区更新提升品质；同时加强内外交通转换和片区联系，完善内部道路组织。

栖霞板块：定位为“栖霞新滨江，文旅目的地”。

这里将依托栖霞山风景区强化运营，做强文商旅产业，结合6号线地铁站点开通做强景区西门户，沿九乡河公共活力带加强与环羊山湖创新核、园博园的联动和区域协调合作；协调推动江南水泥厂工业遗产更新，优化片区路网结构，结合光电显示和文化底蕴，大力发展数字文化创意产业；充分发挥位于新港和龙潭中间的区位优势，打造创新、产业、服务的中枢，东部七乡河提档升级发展科技创新和智能制造产业；塑造代表栖霞区东部新滨江特色风貌，打通“港池、四桥、油库、欢乐谷”滨江公共空间，以文商旅功能为主导提升活力。

迈燕板块：定位为“魅力滨江产城融合的高品质城区”。

依托滨江“T”型轴、万寿站商圈等加快商业商贸和总部经济发展；依托多个三甲医院发展医疗健康、银发经济等健康产业；依托东大科技园、华德、省送变电等大企业，推动城市更新，发展都市产业园；依托幕燕滨江风貌区及滨水特色空间，联动八卦洲发展文化旅游。

八卦洲板块：定位为“长江绿洲、魅力田园、都市野趣”。

结合全域土地综合整治建设魅力田园风光，大力发展都市农业、科技农业，延伸高附加值农产品深加工、食品、冷链、跨境电商等关联产业；放大都市野趣、差异性景观优势，加强城市功能和需求链接，推动农文旅融合，大力发展休闲运动营地、互联网创作、健康养生、旅居微度假、宠物、免税等新经济；依托长江洲岛空间独立、自成体系的特色，结合科技应用场景开展试验示范，探索生态产品价值实现、碳汇交易、环境保护、清洁能源及数字文化创意、智慧城市、城乡治理等未来产业发展。

差异化的产业布局将有效避免栖霞8大板块同质化竞争，为各类企业和人才提供更精准的发展舞台。板块定位的明确，为栖霞区各片区特色化发展指明了方向。

PART02

燕子矶和仙林湖杀出重围，新房销售套数、面积跻身全市前列！

根据普睿数智，发布的2026年1月-10月新房销售套数和面积榜单数据，燕子矶保利国贸璟上（销售405套位列TOP7、面积4.44万㎡位列TOP6）与仙林湖华曦府（销售419套位列TOP6、面积4.39万㎡位列TOP7），双双杀入全市套数与面积TOP10。

在栖霞区8大板块差异化发展的新图景下，燕子矶与仙林湖能够稳坐栖霞新房市场的“两强”，并非偶然。这背后是“确定性”与“稀缺性”两种核心购买逻辑的胜利，也是栖霞区“生活 都市产业”与“生活 科创”两大功能定位在楼市中最直接的投射。

一、 燕子矶：主城北的地理区位、交通和商业持续兑现（生活 都市产业）

燕子矶板块的持续领跑，赢在配套兑现的速度和主城地段的资源浓度。保利国贸璟上以405套的成交量位列全市第7，印证了市场对这里主城北“成熟城市资源”的买单。

作为主城最后一片整体开发的滨江新城，燕子矶拥有1号线、6号线、7号线三条地铁，万象汇、招商花园城等商业迅速成型，南师附中、南外仙林等名校资源密集落地。这种“所见即所得”的成熟度，对主城外溢，尤其是鼓楼以北的改善客群有着致命的吸引力。

呼应栖霞区规划中“增加都市产业、加强产城融合”的导向，燕子矶正沿经五路和滨江打造“总部基地 科创园区”走廊。这里的购买力不仅来自主城通勤，更来自板块内部的高质量产业人口。

产品端也不断升级，以保利国贸璟上为例，双央企背书、准现房甚至提前交付，紧靠地铁1号线晓庄站，难得的纯地铁盘，加上二期“户户带露台”的四代宅升级，加上各个面积段户型齐备，覆盖全龄客户段。

目前该项目大概剩余百来套尾房，处于收官阶段。燕子矶卖的是“不用等的城市核心生活”，周边商业、地铁、老城的烟火气兼具。

基本城北方向寻求改善，除了高价位的鼓楼区新房，目前整体方向是往燕子矶。整体新房的品质和价格，相对平衡。加之三线地铁全线通车，跟新街口、鼓楼等老城中心的时空距离正在大幅拉近。

二、仙林湖：科教生态的“品质稀缺区”（生活 科创）

有人说，仙林湖板块距离主城太远。但其实要综合来看，生活半径其实到新庄、鼓楼时间都比较可控。相对来说整个仙林板块自成一体。加之近两年，栖霞在仙林科教城周边，包括红枫科技园、智谷、南大科学园、生命科技园等引入不少科技公司，对于区域新增就业有明显促进。这个不光从仙林湖现房销量的领先，最大宗的仙林湖二手成交数量在整个南京也是可以排的上号的。

当然，学区金也是很大的吸引要素，以较适中的价格，可以买入南京二线靠前的教育资源（金中、金小），对于不少年轻人来说，极具诱惑。

此外，仙林的生态也是一大特色，区域新房以小高层为主的低密形态，是吸引客户出手的根本因素——此前仙林湖常规价格房源以高层为主，低密价格过高，高点时期次新房价格一度过4万。

与周边次新房形成了一定的差异化。不过目前华曦府处于仙林湖北侧，相对位置在仙林湖较差，相对而言，此前出让的融信西侧地块（仙林保底），区位优势更加突出。目前四代宅折后2.6-2.7的价格，证明了仙林湖新房是具备一定的市场基础。背靠大学城，仙林湖自带高知、高净值的人文圈层标签。一山一湖的生态资源，让它拥有了“慢生活”的底气。

目标客群的精准分野

目前来看，燕子矶和仙林湖的目标客群，有一定重叠，但也不完全一样。燕子矶侧重的目标画像是地铁沿线的人口导入，鼓楼以北外溢的改善家庭，看重地铁通勤的城市中产。仙林湖属于栖霞区东侧。包括尧化门、马群以及江宁麒麟外溢客群。大学城教职工是基底，2号线和4号线沿线产业人口是关键。

至于日后市场格局会否有所变化，变量还得看燕子矶和仙林湖周边一线单位招商引资的力度，和实际产业落地的情况。

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