西乡汽车站关停那年，是2021年。它成立于1996年，在宝安大道边站了25年，曾是宝安区重要的客运枢纽之一。

关停的消息传出来时，不少人在评论区里翻出了自己当年拎着蛇皮袋、在站前广场等夜班车的记忆。五年过去，同一块地上立起来的，是一栋130米高的研发塔楼。

据了解，汇景研发大厦近日全面完工了。

该项目总用地面积8195.74平方米，总建筑面积71748.42平方米，一栋30层产业研发塔楼加5层配套裙房，提供47076平方米产业研发空间、2000平方米配套商业，340个机动车位。

图源：宝安产业发展集团

宝安缺地，这是公开的事实。汇景研发大厦给出的解法，是把一块低效的交通枢纽用地，通过法定图则调整转为M0新型产业用地，然后在上面垂直堆叠研发空间。

8195平方米的占地，撑出7.17万平方米的建筑面积，容积率逼近9。放在传统工业用地逻辑里，这个账算不过来；但在M0的框架下，研发、办公、轻型制造可以在同一栋楼里垂直组织，土地的产出效率换了一种算法。

这是宝安首批“工业上楼”标杆项目之一，也是铁仔山科技城片区从“存量盘活”切入产业空间供给的一个样本。它的意义不在高度，在于验证了一条路径：老客运站、老工业区这类沉睡的存量用地，可以通过规划工具的切换，重新进入先进制造业和研发经济的账本。

汇景研发大厦的招商定位主要是网络通信、软件开发作为数字底座，AI硬件制造、AI新质影像、AI文创潮玩作为“AI ”特色应用，再加科技服务企业做配套。塔楼标准层约1350平方米，裙楼单层约2500平方米，大空间可灵活分割，从总部企业到中小科创团队都能找到对应的面积段。

这个方向不是拍脑袋来的。宝安去年发布了全国首个“新质影像”专项扶持政策，从园区建设、技术攻关到平台运营都有对应的资助通道。铁仔山科技城本身也在环铁仔山创新集聚区的框架下，聚焦专精特新和高新技术企业的培育。汇景研发大厦要做的，是把这些散落在片区里的产业意图，收拢到一栋可垂直协作的楼里。

从区位上看，该项目紧邻宝安大道，10公里半径覆盖宝安机场、高铁枢纽和穗深城际，旁边是铁仔山和碧海湾公园。但更值得看的是它在产业链上的位置：西乡当前的产业布局里，“一山”是铁仔山创新集聚区，“一岛”是腾讯企鹅岛，两者之间需要一层中间态的产业空间——比孵化器重，比总部基地轻，能承接从企鹅岛溢出的人工智能和数字内容团队，也能容纳铁仔山制造业基底上长出来的AI硬件和智能终端项目。汇景研发大厦的体量和产品切分，恰好落在这一层。

项目已经拿到广东省建设工程结构质量优良等级，施工阶段用了第二代智能化天幕系统，降尘80%、降噪30%，在宝安区的质量飞行检查中多次进入前三。这些工程层面的细节，对于一个以“研发 轻型制造”为使用场景的载体来说，不是锦上添花，而是入驻企业设备进场、环评衔接、楼层荷载适配的前提。