老黄埔鱼珠CBD，向来被视作广州东部滨江改善的价值高地，临江、近地铁的区位标签，足以撑起一众新盘的改善叙事。

坐落于这片核心地带的科城鱼珠湾，却走出了一条反差极强的行情。

作为鱼珠旧改中仅有的一栋商品住宅楼，科城鱼珠湾在“金九银十”抛出直降百万的大额让利，寄望以价换量打破销售僵局。

但降价并未换来市场积极反馈，自首开之后，项目网签数据长期停留在5套。

看得见的地段红利、实实在在的价格让步，依旧没能撬动成交。科城鱼珠湾降价售卖的，是嵌在1273套回迁房之中的“孤岛式”住宅入场券。

让利的不同表现

据悉，科城鱼珠湾的让利力度，放在老黄埔并不小气。

项目7月24日取证，备案均价约4.8-5万元/平方米，99平方米三房备案总价约370-400万元，129平方米四房约520-580万元，142平方米江景四房高区单位顶格接近700万元。

9月12日正式开盘，依靠备案原价销售，市场反馈不及预期。

走量遇阻后，两个月不到，开发商迅速切换策略，其中99平方米一口价最低306万元，折算单价约3.1万元/平方米出头；129平方米和142平方米四房部分房源直降超过100万元，高区江景单位降幅最大。

2026年“金九银十”，这套“高位下调、以价换量”的逻辑，在广州多个改善项目身上同步上演，只是收效截然不同。

如黄陂科学城纯商品房项目振业天成花园，10月底集中释放特价，128平方米户型直降87万元、167平方米户型降幅接近百万元，特惠单价2.9-3.1万元/平方米；番禺创新城的恒基学苑壹号则经历多轮逐级降价，10月底再度加码，特价低至2.1万元/平方米起，部分户型单价已经跌破拿地成本。

急促的特价节奏，透出开发商快速回笼资金的诉求，但这上述项目似乎都没能转化为显著的成交流速。

放在鱼珠板块内部来看，科城鱼珠湾也并非板块内第一个折价的旧改融资盘，同赛道早已有先例，最直接的参照就是中交四航·珠江春。

二者同属鱼珠旧改融资盘、同样定位改善，但规划布局存在本质差异，珠江春为大片区商品房组团，商品房与回迁区分区隔离。

该项目2025年初首开，最高价突破7万元/平方米，大户型总价超千万元，开盘初期去化同样不佳。

当年下半年，项目推出工抵房源，单价低至3.9万元/平方米起；调价之后，月度网签从不足10套回升至双位数，一期小户型基本清盘，仅剩约20套尾货。

同个板块，珠江春的价格让利撬动了成交，科城鱼珠湾的降价却没能打破僵局。

更大的反差来自星河湾半山，作为黄埔科学城曾经的豪宅标杆，该项目从单价接近5万元/平方米高位一路下调，毛坯特价低至1.9万元/平方米起，成交均价约2.15万元/平方米。

调价之后，项目成交迎来爆发，3月网签155套，拿下黄埔单盘销冠；4月网签49套，两个月成交总量，基本等同于此前两年累计销量，2026年前9月累计网签约480套。

星河湾半山降价能够奏效，核心是价格击穿了市场心理阈值。昔日豪宅标的，被拉到刚需、刚改客群可以决策入手的总价区间。

反观科城鱼珠湾，遇冷态势从首开阶段延续到降价促销之后。截至目前，项目网签套数依旧停留在5套。

“孤岛”的结构差

要理解科城鱼珠湾，得先看清它的“出身”。

科城鱼珠湾5#不是一个独立商品房楼盘，而是鱼珠旧城更新项目中“融资住宅”部分的全部可售产出。

资料显示，鱼珠旧城更新改造项目位于黄埔临港经济区核心起步区，是一江两岸三带的重点区域。项目总用地面积76801平方米，旧改规划计容建筑面积约30.22万平方米，其中回迁安置住宅约7.32万平方米，九沙安置住宅约3万平方米，而融资区住宅仅约1.5万平方米。

2021年4月，科学城集团中标、作为改造主体正式进驻鱼珠旧城更新项目，启动征拆攻坚。

2023年，鱼珠旧城更新改造项目发改备案显示，首开区011地块包含4栋安置房及1栋商品房（科城鱼珠湾5#），其中安置房率先动工；商品房5#楼后续接续开工。

2025年，安置区征拆全面清零，至2026年上半年累计交付1.02万平方米。大规模交付之后，商品房也迎来了开盘的节点。

但旧改把商品房变成了社区里的“结构性少数”，整个项目六栋楼，五栋回迁，一栋可售，124套商品房对应1273套回迁房，比例接近1:10。

这意味着，买家要面对的不仅仅是简单的“混居”问题，还有定价权归属的问题。

鱼珠旧改的回迁房是70年产权房改房，可抵押、可上市交易，而1273套回迁房若未来陆续办证入市，就是同小区、同物业、同园林的二手竞品。

商品房买家从签字那一刻起，资产定价的锚就不在自己手里，而在整个旧改片区的供应结构里。

有分析指出，社区混杂回迁房与商品房，居住圈层纯粹性不足，对于追求圈层确定性的买家，这种格局会稀释社区的价值预期。

科城鱼珠湾用“鱼珠CBD 一线临江”的叙事支撑4-5万元/平方米的初始定价，但市场在给它定价时，目光会越过这124套商品房，落到同一小区那一千多套回迁房上。

从定价支撑来看，江景是科城鱼珠湾最重要的初始筹码之一，但实地呈现与宣传之间存在落差。更好的江景面被前排回迁楼栋部分遮挡，高层虽有江景，却不足以支撑“为江景支付显著溢价”的决策。

产品本身也带着局限，99-142平方米三至四房，部分户型飘窗不可拆改，属于“次新规”，而非当下主流新规产品，和当下买家对全新改善盘的产品力预期存在差距。

多重约束之下，不难解释科城鱼珠湾即便放下身段大幅让利，依旧难以撬动成交。价格可以调整，但项目先天的规划结构、供给格局无法短期改变。