11月1日开盘的保利·京华曜，官宣“首开劲销32亿元”。开盘一周后，网签105套，去化率23.17%。创25-26年供地均价10万+项目首周网签新高。在“金九银十”后，市场降温的当下，这个速度值得拆解。

保利·京华曜的热销，并非行情使然，据天朗数据，10月北京单价10万+项目合计网签约355套，另据统计数据，丰台区10万+项目月成交个位数。对比来看，保利·京华曜可以说是逆市热销，同时也改写了丰台成交结构。

此外，值得关注的是，过百网签中，总价更高的152㎡、181㎡户型，合计网签了14套。

试问，走出量价独立行情的保利·京华曜是如何做到的？先来看几组数据：

拿地之前已启动的客户量访600组，高管亲自上门的深度访谈130组，产品定型前给真实买家验证的产品测试100位，访谈结束后改图纸的产品迭代20余项。

一系列的调研后，保利·京华曜项目团队找了核心客群，定义为“光曜者”，他们是机关单位与金融街中坚，上有老，下有小，离不开内城，在意三代同住舒不舒服、邻居是不是同类人、能否留在熟悉的内城生活圈。

找到了核心客群，他们对于产品的诉求又有哪些，在20余项图纸改动中，有4个代表性的细节：1.北侧增加电梯及出入口；2.社区扶梯系统；3.四居收纳体系，针对三代同堂的储物需求；4.户型结论，124㎡做三面宽四居、139㎡做双套房三卫“不排队”。

从客研到设计的动作，最终把“内城10万+买家要什么”翻译成了具体的产品参数，这是客研驱动产品的典型样本，也是热销的原因之一。

而热销的原因之二是“大国政金枢纽圈”的地段价值，保利·京华曜位于西二环与西三环之间，向东百余米就是西城，距海淀1.5公里，行政归属丰台，但生活半径落在了西城，项目到访客户51.6%来自西城金融街。

1990年北京西客站动工，太平桥成为京西交通枢纽核心地带，2010年丽泽金融商务区规划落地，太平桥纳入辐射区，开启“金融+商务”转型。2022年太平桥地区丽泽南区街区详细规划落地，助力“金融产业高速发展+高品质居住环境”升级，其功能定位是首都金融新名片、活力宜居新场景、文化传承新标杆，到2035年全面建成历史底蕴与现代气息交相辉映、人文魅力与生态品质相得益彰的魅力城区。

当下，商业、医疗、公园、地铁均为现状配套，无需等待规划兑现。未来，丽泽商务区的规划持续呈现，国际化的高品质居住成型，资产价值也会提升。总体看，内城核心区“断供多年+改善积压”，丽泽商务区“产业发展+高阶配套”，是地块被151轮争抢的底层原因，也是保利·京华曜热销的重要支撑。

热销的原因之三是产品代差，5.6米抬板，把周边老小区的短板变成了产品价值点，同板块不缺均价10万+的产品，真正拉开差距的产品维度上的代际优势，保利·京华曜社区整体抬高5.6米，总高差近10米，板下布置阳光车库、设备空间与会所，板上留给纯步行园林、住宅与归家动线，人车彻底分流。

户型策略同样鲜明：全盘453套、124至181㎡全四居，零小户型、零混居，容积率仅2.0，9栋楼由7至18层洋房与小高层组成。加上嵌入阳台、景观花池、独立电梯厅等拓展空间，主力户型实得使用率高；124㎡边户南向面宽约10.9米，181㎡做到南向四面宽。会所总规模5000㎡，约为同等占地常规小区的两倍。与周边上世纪八九十年代的老住宅相比，这不是同一坐标系里的竞争。

归纳来看，客研驱动产品、地段稀缺、产品代差、定价诚意，四件事叠在一起，才有了保利·京华曜10万+项目首周网签新高的开盘样本。这也说明了一件事，2026年的北京改善市场，不缺购买力，缺的是值得改善客群置业的确定性。而所谓确定性，一半是土地与产品给出的，另一半是开发商让利实现的。