11月1日，上海市房地产交易中心网签数据定格在1071套，加上前一天10月31日的1505套，这个跨月的周末合计网签2576套，超过9月份的任何一个周末。

市场用“银十镀金”来形容10月份上海楼市的表现，二手房市场更是交出了一份超预期的成绩单。

“网上房地产”数据显示，10月上海二手房（含商业）累计网签24653套，环比增长4.2%，同比增长32.9%，一举超越“金九”约2.35万套的成交规模，创下2021年以来同期新高。

若以纯住宅口径统计，上海市房管局披露的10月二手房成交量为2.23万套，环比增加6%，同比增加34%，同样站上近6年同期最高位。

在国庆长假砍掉七个有效交易日的“银十”，上海二手房市场却在10月假期缝隙中跑出了一条逆势上扬的曲线。

成交放量

“当下市场的热度很高。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“银十”不仅没有让位于“金九”，反而以更高的成交量确认了市场承接力的实质性抬升，“含金量”值得关注。

这一轮放量并非单月脉冲。从去年11月至今，除春节所在的2月，上海二手房单月成交已连续12个月保持在2万套以上，月度同比连续8个月正增长。

单日成交同样显示出较强的承接力：10月共有7个交易日二手房单日网签破千套，其中10月17日以1631套刷新当月峰值，月末10月31日再度拉升至1505套，翘尾特征明显。

比单月新高更值得拆开看的，是这2.23万套里装着什么。10月上海二手房的签约客户中，“卖一买一”的置换家庭占到六成以上，90至120平方米三居的成交占比升至38%，比二季度提高了6个百分点，恰好对应卖掉旧房之后“够一够”的改善目标。

在杨浦，一套对口优质小学的30平方米老公房10月20日挂牌，总价合理，3天内完成出售，房东随即转入看房环节。置换链条的提速并非情绪驱动，而是政策精准搭在了“旧房没卖掉、首付凑不齐”这个最实的堵点上。“沪八条”落地后，外环外二套首付从20%降至15%，卖掉外环内旧房再去外环外买新房，单套最高可拿到8万元补贴。9月末的购房贴息政策进一步将低总价刚需房源纳入支持范围。

据管理部门统计，符合“以旧换新”补贴条件的购房已有1200套，占到同期外环外一手住房成交量的五分之一以上，区域置换购房效率较前期明显提升。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，10月上海楼市是政策效应与供给规则共同作用的结果，市场延续结构性回稳。二手房置换链条高效运转，议价空间收窄、成交放量，进一步支撑市场企稳。

卢文曦将这一变化概括为一二手联动的置换链条正在持续打通，二手房的高成交正在为新房市场持续储备购买力。

让利空间收窄

成交放量的同时，价格信号也在发生微妙转向。闵行某中介门店负责人给出的数字很具体：年初片区二手房议价空间还在5%到7%，近期收窄到了2%到3%。核心区品质次新房的议价幅度从年初的两位数回到个位数，部分热门房源挂牌两周内即可达成意向。在虹口区，有中介人士观察到，楼层、朝向、户型优质的好房源，让利空间正在收窄，部分小区同户型挂牌价较上半年有所抬升。

上海链家研究院监测数据显示，10月份，上海二手房平均成交周期缩短至78.1天，处于近三年低位。挂牌价与成交价的价差收窄了26.5%，卖方调价次数同比减少63%。

卢文曦提醒，收窄的是“折价”，不是“跳价”，市场上不是所有房源都在同步涨跌。条件一般的房源仍需要通过价格让步寻找买家，符合居住需求的优质房源更容易获得认可，价格表现也相对坚挺。整体来看，市场预期和信心较前期有明显好转。

不过，也有机构统计，10月上海二手房挂牌均价环比仍延续下行，近八成房源成交价低于挂牌价5%以上，部分房龄较长、配套偏弱的房源议价空间相对更大，核心区优质房源如陆家嘴、徐汇滨江等板块二手豪宅房东的议价空间收窄至3%～5%。但远郊部分区域议价空间仍在15%至20%，金山有房源挂牌半年、降价十几万元仍未成交。内环内去化周期约10.2个月，崇明则拉到57.6个月。

库存端的改善同样值得关注。截至今年10月末，上海二手住房挂牌总量约16.6万套，较去年9月峰值减少4.2万套。上海中原地产跟踪的挂牌规模也从9月底约29万笔走低至约28万余笔。挂牌量的有序回落，意味着此前持续压制价格的供给压力正在得到边际消化。

58安居客研究院院长张波将本轮行情定性为几项利好政策累积释放的结果，但市场整体仍处于底盘修复阶段，并非全面反转。10月上海二手房线上咨询量增长46.5%，预计11月成交维持在2.2万至2.4万套，上海有望实现量价双稳。

卢文曦认为，今年剩余两个月上海二手房成交量大概率维持在当前水平，价格整体企稳，进一步夯实价格基础是市场接下来的重点。