凤凰网房产报道  2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确告别大拆大建，转向存量提质、“政府引导、市场运作、公众参与”模式 。与此同时，AI正从设计优化、施工管理快速渗入基础设施运营与城市治理。

两股浪潮交汇之处，问题也随之而来：当城市更新从“工程改造”走向“片区综合运营”，“改造—价值提升—再投资”这条路该怎么打通？面向未来，城市更新、数字智能转型、产业升级应该如何叠加？当算法开始介入工程深处，人的判断该守在哪里、人又可以如何更好应用ai？

带着这些问题，凤凰网房产专访了奥雅纳集团首席执行官霍卓榕（Jerome Frost）。作为这家曾参与悉尼歌剧院、伦敦眼、北京“鸟巢”等经典项目的国际知名工程顾问公司的掌舵人，霍卓榕依托国际高水准和行业深耕经验，给出了深刻分析和落地观点。

深解“民生、历史、回报”平衡之道

「改造—价值提升—再投资」驱动因素

中国的城市更新大势所趋，但当前不少项目仍面临投资周期长、现金流平衡难、后续长效运营缺位的现实难题，以及对民生改善、历史风貌保护、市场化投资回报三者关系的平衡。

在霍卓榕看来，民生改善、历史风貌保护和市场回报，不应被视为需要取舍的目标，而应被视为城市长期价值体系的不同组成部分。随着中国城市从外延式扩张转向更好地利用现有资源，城市更新正在成为城市提升竞争力最重要的途径之一。

霍卓榕表示，城市更新应以改善民生为出发点，统筹影响生活体验、福祉和经济机会的各类城市要素。历史文化遗产赋予城市独特性，市场回报则支撑更新的持续推进。良好的设计与长期运营维护，能让民生改善、文化传承与市场回报相互促进。宜居、富有文化特色且能持续吸引人才和创新产业的城区，往往也拥有更高的长期投资价值。

“只有当人们在日常生活中切实感受到就业机会增加、技能提升、公共服务和公共空间改善等益处时，城市更新才能真正赢得公众支持。让社区共享城市变化带来的收益，才能使居民从被动接受更新转向主动支持。”霍卓榕强调，这一点至关重要。

今年早些时候，霍卓榕为中国城市更新领域提出了“改造—价值提升—再投资”模式，以促进可持续发展与持续投资。其指出，形成这一良性循环，关键是重新界定城市更新创造和获取价值的方式，主要依靠三大驱动因素：

    第一，建立全面的价值评估体系。霍卓榕提到，公共健康、气候韧性、碳减排、公共空间和历史文化遗产等因素，正越来越多地被纳入城市资产价值评估之中。在伦敦东部，2012年伦敦奥运会所推动的城市更新，在十多年后的今天仍持续对该地区产生影响。将这些效益转化为可衡量的指标，有助于吸引绿色金融和长期资本投入城市更新项目。

    第二，“我们需要从城市尺度进行思考，而不仅仅局限于单栋建筑。”霍卓榕表示，成功的城市更新往往不是单一项目的结果，而是连接规划、交通、产业、公共空间和基础设施等要素，来整体提升区域吸引力。

在奥雅纳，我们将这种思考方式称为“一体设计”（Total Design）：融合规划师、建筑师到工程师和经济学家等不同领域的专家的多元角度，以探究的态度挑战既有假设，全面地审视问题，从而带来具整体性的解决方案。通过将深厚的本土认知与国际经验相结合，引入全方位的城市解决方案，一个片区才能持续吸引人才、企业和创新，不断创造新的价值。上海以更新单元统筹整个片区，而不是逐个地块推进，正好提供了合适的尺度。

    第三，需要更完善的长期运营机制。霍卓榕谈到，城市更新不应随着建设工程的完结而结束。良好的管理、持续的治理以及公平的价值共享机制，可以让一个地区不断产生再投资的能力，从而形成资本与价值相互促进的良性循环。

其举例两个项目：伦敦国王十字区的城市更新展示了如何将历史建筑与新建筑融合在一起，打造一个汇聚文化、创新和科技的城区，并使其价值持续增长。这一经验对于中国下一阶段的发展很有借鉴意义。

(奥雅纳管理层参加上海西岸片区规划导览)

上海西岸的再开发项目遵循着类似的理念，通过总体规划、低碳发展、科技、文化与公共空间的融合，将过去与未来联结在一起。这些案例表明，未来最成功的城市更新项目未必是投入成本最高的，而是那些能够创造持久的社会、环境和经济价值的项目。

破除城市更新“同质化”

深刻探究「上海样本」

不同城市的发展历程不尽相同，应该找准自身更新定位，避免同质化改造，真正把存量空间转化为城市发展新动能。

谈及如何避免同质化，霍卓榕认为，关键不是寻找一种可以复制的成功模式，而是回答一个根本问题——这座城市未来希望成为什么样的城市？每座城市都有不同的起点，也拥有不同的优势和发展抱负。城市更新应立足于这些优势和抱负，围绕未来产业、创新以及当地居民不断变化的需求，对现有空间进行重新构想。

霍卓榕表示，那些曾经推动上一轮工业发展和繁荣的地方，例如老工厂、码头和滨水地区，往往也正是下一阶段增长可以扎根的地方，因为这些地区已经拥有土地、连接条件和自身特色。历史风貌、工业遗产、滨水空间和生态资源，应被视为城市竞争优势的重要资源，而不是发展的制约因素。

“最成功的城市更新，并不是让不同城市变得越来越相似，而是塑造和强化各自的独特性。”其指出，伦敦巴特西发电站、北京首钢园和上海世博会城市最佳实践区等项目，都展现了当城市更新与产业转型相结合时，如何将低效利用的工业用地转变为新的活力中心。

霍卓榕也提到，区域更新的价值，还来自于与交通网络、公共空间、产业集群和社区生活的联系。因此，人们对于空气质量、安全、生活品质和环境舒适度的期望，应根据他们能够享有的资源来评判，而不应局限于单个项目本身的内容。

例如，上海这样的滨海滨江城市的更新，就体现了与水共生、适应气候环境的城市特色。上海重视基于自然的解决方案（Nature-based Solutions），体现了如何将韧性融入地区特色，让自然承担关键基础设施的功能。上海最新“十五五”规划中提出的绿色发展举措，就是践行这一理念很好的例子。

(上海世博城市最佳实践区 ©Kingkay Architectural Photography)

(上海苏河湾万象天地)

上海作为中国城市更新的样本城市，承担建设人民城市、全球卓越城市的使命，既要深耕存量更新，也要培育新兴产业空间。

霍卓榕指出，许多国际城市是在经济、人口和城市空间趋于稳定后，进入存量更新为主的发展阶段，而上海有所不同——它是在持续参与全球竞争、推动产业升级和科技创新的过程中，同步推进大规模城市更新。

这是上海最具特色之处，即城市更新是其长期发展战略的一部分，而不仅仅是物理空间层面的更新计划。可以说，上海最大的优势在于其开放性、完整的产业体系以及较强的资源整合能力，这使其能够将城市更新与科技创新、绿色转型和产业升级协同推进。

霍卓榕表示，奥雅纳在上海开展业务已有30多年，在此期间，我们见证了城市的滨水空间和工业用地逐步转变为人们愿意停留、活动和生活的场所。徐汇滨江、苏州河沿岸和世博地区等区域的发展表明，城市更新不仅能够重塑物理空间，也能够重新定义一个地区在城市中所承担的功能和角色。

识别新一代城市发展机遇

五大关键领域值得关注

面向未来，霍卓榕谈到，大多数城市并不缺少规划。真正可能制约城市发展的，是城市更新、数字化投资和产业发展往往彼此割裂，缺乏统筹推进的整体战略。

“中国很多城市已经具备良好的发展基础，前期大规模的基础设施建设为未来发展创造了有利条件。随着科技、水务和能源系统不断发展，我们正迎来新的机遇，可以进一步释放经济价值，塑造新一代城市发展模式。”

霍卓榕指出，关键在于识别这些机遇，并将不同系统更好地连接起来。基于他所看到的全球城市最佳实践，有五个关键领域值得重点关注：

    第一，构建城市更新全生命周期数字平台。霍卓榕提到，数字孪生、人工智能和统一的数据标准可以贯通规划、建设和运营各个阶段，从而支持更好的决策。2024年，奥雅纳为上海一座面积超4.7万平方米的超级人工智能实验室提供了综合设计与咨询服务，体现了我们在支持这一智能化转型领域的前沿实践。

    第二，打造产城融合的城市更新示范区。以原有工业用地、滨水地区和既有产业空间为载体，吸引科技、数字和绿色产业，使城市更新推动产业升级，同时产业增长又能够进一步带动城市更新。

    第三，将韧性和公共空间作为核心目标。蓝绿基础设施、低碳交通和高品质公共空间，可以帮助城市应对气候挑战，同时使城市更加宜居。

    第四，建立包容且可持续的治理机制。这意味着需要在搬迁安置与补偿、社区参与和权益保障等方面建立完善的机制，从而更好地平衡历史文化遗产保护、生活品质与价值创造。

    第五，探索新的融资模式。通过城市更新基金、房地产投资信托基金（REITs）和公私合作伙伴关系（PPP），吸引长期资本，推动建立可规模化、可复制的制度和金融模式。

这也可以通过本地合作伙伴与国际合作伙伴之间的协作来实现——为支持此类行动，奥雅纳于今年早些时候加入了由马骏博士发起的可持续投资能力建设联盟（Capacity-building Alliance of Sustainable Investment，CASI），同时奥雅纳是中英绿色金融工作组（UK-China Green Finance Taskforce）的长期支持方，这些努力旨在将发展愿景转化为面向全球经济体的实际投资。

(奥雅纳集团首席执行官霍卓榕与可持续投资能力建设联盟主席马骏博士)

“综合来看，这些举措可以帮助上海形成一种可供中国其他城市借鉴和调整的发展模式。它并不是一个可以直接复制的模板，而是一种将城市赖以运行和发展的不同系统连接起来的方法。”霍卓榕表示。

AI重塑建筑业最大门槛在“突破”

“三个领域”人工智能或价值最大化

AI已经是全球势不可挡的新风潮，霍卓榕认为，AI要真正重塑城市建设行业，最大的挑战并不在技术本身，而在于数据治理、行业知识与协同机制的突破。

当前，AI已经能够在设计优化、施工管理和基础设施运营等环节显著提升效率，但要真正推动行业变革，还需要突破三方面的障碍——数据分散在不同部门和系统中，形成彼此割裂的数据孤岛；工程专业知识尚未充分融入人工智能工具；以及人与人工智能共同决策时，仍缺乏透明且值得信赖的机制。

针对这些问题，霍卓榕表示，未来的重点是构建统一、可信的城市级数字底座，贯通规划、建设和运营全生命周期的数据；将工程标准、行业经验和专业知识融入人工智能模型，使其准确反映现实运行规律；并利用数字孪生、情景模拟和预测性优化技术，推动交通、能源、水务、建筑和气候系统的协同感知与联动管理。

“我们反复看到一个共同的规律——当不同系统彼此连接时，能够创造更大的价值。”霍卓榕以上海奥雅纳为例，其正利用机器学习工具，为城市排水总体规划的情景模拟提供支持。奥雅纳还参与创建了英国能源系统的实时数字模型，并与亚洲开发银行（Asian Development Bank）合作，利用数字孪生技术帮助菲律宾帕西格河（Pasig River）应对塑料垃圾污染问题。

那么，AI该用在哪些领域才最容易实现价值突破？霍卓榕认为，人工智能最理想的角色，不是成为决策者，而是成为城市建设行业的“第二大脑”。

由于人工智能真正的突破，不是快速完成任务，而在于将数字孪生、专业知识以及良好的治理结合起来，帮助城市管理其复杂性。所以人工智能创造最大价值的领域主要有三个：

    第一，规划。人工智能的能力可以帮助分析交通、能源、水务、建筑和气候系统之间如何相互作用，从而在作出决策之前，对其长期影响进行测试和评估。

    第二，助力基础设施的运营和管理。实时数据分析可以帮助我们更早地发现风险、降低维护成本，并提高系统的效率和韧性。在中国香港，奥雅纳运用先进的数据分析和交通建模技术，对香港不同未来情境下的网络性能进行测试，从而助力制定城市未来的交通战略；在英国，人工智能和数据分析已经被用于改善水务管理，例如我们曾为大型水务公司Seven Trent Water解决入流与渗入问题。

    第三，气候韧性。人工智能可以帮助城市为极端天气做好准备，并提前规划，而不是被动应对。

至于AI的边界，霍卓榕的回答同样明确：有些问题始终只能由人来作出判断。历史文化遗产保护、社区认同、产权、不同利益之间的平衡以及公众参与，本质上都是关于价值观和社会共识的问题。对于这些问题，并不存在一个可以由算法找到的唯一正确答案，而是需要政府、专业人士、企业和公众共同参与、协作解决。

归根结底，人工智能并不会消除专业责任。恰恰相反，技术专家的专业判断将变得更加重要——他们越来越需要具备提出正确问题、审视人工智能输出结果并对其进行恰当评估的能力。专业人士仍然需要对最终建成什么，以及这些项目在未来数十年中如何发挥作用承担责任。

给从业者的一些话：

行业转向“创造价值”

保持好奇心探索更好答案

正在各种新风向交互影响、机遇与挑战并存的当下，作为环境工程领域的资深从业者，霍卓榕认为“保持好奇心”对于从事该行业的人们很重要。

“真正能够脱颖而出的人，往往不会满足于那些看似显而易见的答案，而是会主动提出疑问，并寻找能够从不同视角看待问题的人，一起探索更好的答案。”

霍卓榕表示，这个行业正在从单纯交付项目转向创造价值。过去，我们关注的是“建什么”；如今，我们越来越多地思考“为什么要建”，以及一个项目在建成之后如何能够持续创造价值。这也是奥雅纳“一体设计”（Total Design）理念的重要组成部分，即不断挑战既有的假设。

具体而言，霍卓榕认为，无论是环境工程，还是更广泛的建成环境领域的专业人士，都需要重点关注几个方面。

    第一，需要建立全生命周期的视角。这意味着不能只关注建设成本，还要进一步考虑项目的运营、资源效率，以及长期的社会和环境效益。

    第二，需要具备跨专业协作的能力。环境挑战与城市规划、产业发展、绿色金融、数字技术和公共治理彼此关联。因此，能够跨越这些专业边界、连接不同领域的人，将拥有更大的发展机会。

    第三，我们需要积极拥抱行业的数字化与绿色转型。碳中和、气候适应、资源循环利用以及人工智能，都正在重塑我们的专业和行业。

(文/凤凰网王婷婷)