来源：丁祖昱评楼市

10月，普睿数智监测的两组数据值得关注。

13个重点城市项目微观数据显示：盘均来访量环比全部上涨，涨幅从5%到55%不等，这在2026年以来是第一次。

在来访量上升的同时，转化率环比升降参半。

落到成交上，13个重点城市10月新房成交565.7万平方米，环比只微增1.1%，几乎原地踏步。

人来了，房子没卖动。11月重点是要过“转化关”。

10月，普睿数智微观监测的13个重点城市，盘均来访量环比无一例外为正。

西安涨幅最大，盘均来访环比增长55%；武汉周均单盘来访147组、环比增长46%；杭州盘均436组、环比增长36.2%；深圳与天津均环比增长27%；长沙、广州、郑州涨幅在19-23%之间；济南、北京、合肥、南京在8-12%之间；成都涨幅最小，盘均239组、环比增长5%。

认购端的环比表现同样偏正面：13城中11城环比上涨，深圳增长38%、武汉增长34%、郑州增长31%、天津增长30%、西安增长24%；仅成都下降13%、合肥下降6%。

同比口径下，盘均认购量同比5城下降：武汉-24%、长沙-22%、西安-21%、成都-20%、合肥-9%；仅天津 20%、广州 5%、郑州-1%接近持平。济南同比增长319%，但建立在去年极低基数之上。

来访同比为正而认购同比为负的组合在武汉、西安两城同时出现，客户来得比去年多，买得比去年少，这是10月案场最典型的状态。

转化率是来访与认购之间的桥梁，环比口径下升降参半：北京 0.5个百分点、深圳 0.3个百分点、杭州、济南、合肥各 0.2个百分点，天津持平，郑州回升；而西安-0.9个百分点、成都-0.65个百分点、武汉与广州各-0.4个百分点。

同比口径则几乎一边倒。武汉与西安转化率同比各下降1.3个百分点，郑州下降0.6个百分点，成都下降0.55个百分点；仅广州上升0.4个百分点、济南上升2.1个百分点。绝对水平上，13城中有6城的转化率低于4%。

落到成交上，13个重点城市10月新房成交565.7万平方米，环比只微增1.1%。其中9个城市环比上涨，来访涨得最猛的西安成交面积只涨8.2%，长沙来访涨23%、成交反跌43.6%。这组对照就是“转化关”最直接的证据。

把几组数据合起来读，10月案场的画像是清晰的：假期把客流拉到了年内高位，认购跟着环比回升，但转化效率没有同步修复。

比总量更值得关注的是，10月的推盘结构本身几乎没有太大变化，但去化率却出现了明显分化。

重点城市刚需项目数由77个降至71个、推售占比由51.5%降至49.5%，改善由80个降至76个、推售占比由42.7%升至44.2%，高端由14个增至18个、推售占比由5.8%升至6.3%。

10月刚需盘去化率由49.4%降至30.0%，下降19.4个百分点，是三档中唯一断层式下滑的；改善盘由43.5%微降至42.5%，仅下降1.0个百分点；高端盘由42.0%小幅回升至42.6%。三档的排序由9月的“刚需＞改善＞高端”彻底反转为10月的“高端≈改善＞刚需”，改善盘反超刚需12.5个百分点。

直接的解释来自二手房分流。10月数据显示：西安二手成交102.97万平方米创年内新高、同比增长47%，一二手价差拉大至4583元/平方米，刚需被强力分流；郑州二手占比67%，刚需客户持续被次新二手截流；济南150万元以内房源的贴息精准刺激也主要在二手端兑现。新房刚需盘面对的是更便宜、更现房、更即时的替代品。

10月新房总体供求仍在收缩，案场出现2026年以来首次“来访全线上涨”。但认购的同比口径揭示了客户来得比去年多、买得比去年少，于是转化率环比升降参半，同比一边倒下降。

“供应断崖—客流不转化—二手分流”叠加，对于11月市场走势，普睿数智一线分析师的判断方向是一致的：新房供应继续低位、成交小幅回落，二手房维持高位稳量，分化进一步显化。

供应端，多数城市预期与10月持平或继续回落。细则落地后新出让地块优先现房销售、预售门槛抬高，项目可售时点整体后移；10月已经消耗掉的在途货源短期内没有新的补充渠道。少数城市是例外：深圳预计19盘3689套入市，较10月的7盘1368套明显回升，但仍远低于9月高位；广州预计供应约21万平方米、环比增长25%；西安预计21盘2991套、35.76万平方米入市，其中刚需占81%。

成交端的预期普遍为小幅回落。南京预计环比下降10%—15%，济南预计24万平方米、环比下降4%，郑州回调至22万平方米，北京回落至40万方，厦门回落至10万平方米，武汉回落至45万方。维稳的有西安、天津、杭州。广州是少数预计成交高位回落但绝对量仍高的城市。

二手房是各城预判中最稳的。上海预计2.0万—2.2万套、价格持平微升，广州约9000—9500套、温和修复，杭州约6000套，合肥约6500套，天津约110万方，济南42.5万平方米、环比增长2%且“量微升、价横盘”，南京预计量价较10月回升，北京判断“价格中枢上行”。西安与厦门预期回落，西安受新房刚需盘分流。