信托财产“登记难”，曾是家族信托、慈善信托等面临的制度空白，而这一空白正随着地方试点不断被填补。

财联社梳理公开信息关注到，11月以来，郑州、济南官宣加入不动产信托财产登记试点，试点地已增至15个。各地开展不动产信托财产登记试点的业务场景从家族传承拓展至养老、慈善、特殊需要等更多应用场景，形成差异化布局。

不动产信托财产登记试点地增至15个

近日，郑州市自然资源和规划局牵头起草《郑州市不动产信托财产登记试点方案（征求意见稿）》（简称“郑州《方案》”），拟在郑州市8个区域开展不动产信托财产登记试点。

据郑州《方案》，受托人限定为河南省内依法设立并取得金融许可证的信托公司，可登记物权仅限以出让方式合法取得的“国有建设用地使用权”或“国有建设用地使用权及房屋所有权”，已设抵押、居住权、异议登记或被查封、扣押的不动产一律排除。登记类型纳入“转移、变更、预告”三类，其中预告登记后，未经受托人书面同意，委托人处分该不动产不发生物权效力。

同时，济南市自然资源和规划局也于近日联合7个部门联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知》（简称“济南《通知》”），正式建立不动产信托财产登记实操制度，文件试行期一年，为遗嘱信托、慈善信托等业务开展创造条件。

两地的试点各有特点。郑州《方案》搭建了中国信托登记有限责任公司和不动产登记机构的双平台联动登记体系，严谨性大幅提升。济南《方案》把信托产品预登记、信托文件签署、不动产登记、信托产品登记四个环节，以产品编码建立对应关系；同时试点期间不动产信托登记暂免收登记费，降低经营主体业务成本。

用益研究指出，济南在遗嘱信托不动产登记环节实现突破，明确“已办理不动产遗嘱信托登记的，对于按照遗嘱信托内容进行处分的不动产转移登记，可由受托人申请，无需全部继承人共同申请”，这补齐了长期存在的公示登记短板。过去，遗嘱信托即使在法律层面具备设立依据，也可能因为不动产登记环节缺乏明确操作规则而难以实施。

上述两地加入后，不动产信托财产登记试点地已增至15个，且今年从京津冀、长三角、珠三角逐步延伸至我国中部城市。

试点场景各有特色，规模化落地仍有距离

《中华人民共和国信托法》规定“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记”，但我国长期缺乏信托财产登记制度，信托财产只能登记在信托公司名下，归属与法律关系无法公示。

2024年12月，北京率先启动不动产信托财产登记试点，制度空白开始被填补。北京采取“信托产品预登记、签订信托文件、办理信托财产登记”三步模式，在不动产权证书“附记”栏标注“信托财产”。

业内人士指出，明确登记后，有助于落实信托财产独立性，区分信托财产与信托公司固有财产，保护当事人合法权益。明确办理路径、登记材料与部门协同机制，可减少业务不确定性，逐步走向规范化办理。

2025年1月，国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》，明确“建立健全信托财产登记制度，推动非资金信托财产登记落地”。去年，上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、福州先后开启了不动产信托财产登记试点。

进入2026年，东莞、合肥、宁波、武汉相继加入试点。同时，为深化不动产信托财产登记试点实践，上海在一年不动产信托财产登记试点于今年6月末到期后，宣布延期至2029年。

今年10月，国家金融监督管理总局海南监管局等五部门联合印发《关于开展不动产和股权信托财产登记试点的通知》，在海南自由贸易港范围内开展不动产和股权信托财产登记试点。

各地开展不动产信托财产登记试点的业务场景从家族传承拓展至养老、慈善、特殊需要、企业重整等更多应用场景，制度框架形成差异化布局，定位各有侧重。

以最先开始试点的三地为例：北京作为首个试点城市，核心优势聚焦特殊群体慈善信托；广州试点针对“未完税”等暂不满足转移登记条件的情形，在全国率先引入预告登记，允许未办证、预售房产提前锁定信托物权，延后完成过户缴税，大幅降低短期税费门槛；上海则更多是兼顾制度、场景、改革自主权的综合型试点。