2026年1-10月深圳楼市累计成交突破10万套，其中二手房成交58,535套，同比增长4.2%，刷新近六年同期纪录。

这不是某个月份的脉冲式放量，而是一条贯穿前十月的、稳步抬升的成交曲线。

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据@深圳贝壳研究院监测，2026年1-10月深圳二手房成交中，成交量靠前的小区，分布在宝安、龙华、龙岗、罗湖、南山、福田，共性清晰得几乎可以画出一条线：配套已经落地、房源供给充足、总价梯度覆盖主流购买力。购房者用签约动作投票，投给了通勤、学校和日常生活半径。

其中桃源居以271套成交量稳居全市首位，该小区是西乡超大型刚需盘的代表，体量大、自带学校、总价友好，均价约3.4万/㎡，常年靠“走量”稳坐成交榜首。

壹成中心以226套位居第二，该小区是龙华的现象级大盘，超万户社区自带36万㎡壹方城商业，次新组团叠加地铁通勤，承接了大量福田、龙华的外溢刚需。

信义金御半山成交了206套，小区 位于布吉罗岗，百鸽笼地铁站就在楼下，2015年前后的次新品质加上相对友好的总价，是罗湖—布吉通勤线上的务实选项。

渔民村（罗湖，194套） 紧邻罗湖口岸，以19—37㎡的小户型为主，总价门槛极低，在市区核心地段提供了罕见的“上车级”选项。

第五园（龙岗，182套） 是万科在坂田打造的低密度人文社区，容积率低、园林感强，户型从刚需到改善均有覆盖，在坂田片区形成了稳定的置换链条。

百仕达花园（罗湖，181套） 是罗湖老牌欧陆风格园林社区，绿化率超过40%，周边地铁与商业密集，以成熟的居住氛围和较大的户型选择留住改善型买家。

拾悦城（宝安，164套） 紧邻11号线沙井站，2016年前后的次新盘，81-116㎡的户型设计规整、使用率高，是沙井片区少有的地铁通勤型刚需标的。

香山里（南山，159套） 是华侨城波托菲诺社区内的改善型住宅，主力户型170㎡以上，以高尔夫景观和低密度环境著称，在南山豪宅序列中保持着罕见的成交活跃度。

水榭春天（龙华，149套） 地处红山片区，经过十余年开发配套已经闭合，九方购物中心、红山6979商业体和深高级北校区学区构成了完整的自住逻辑。

益田村（福田，147套） 是福田石厦的老牌公务员大社区，双地铁口、绿化率约40%、总价200万起，在福田核心区扮演着“低总价上车盘”的角色。

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今年深圳楼市的政策调整密度和力度，放在近十年里都算突出。

限购范围收缩至福田、南山、宝安新安等核心区，其他区域基本放开；二手房增值税未满两年的税率从5%下调至3%，“卖一买一”个税退税延续。这些措施对于总价敏感型购房者，税费的每一档下调，都直接改变“能不能上车”的算式。

但需要保持清醒的是，成交量的新高并不等于价格的反转。

当前深圳二手房市场整体仍呈现 “以价换量” 的特征，部分业主愿意主动让价换取流动性。

但另一个信号同样值得注意：进入11月，贝壳深圳合作门店前8天的二手房签约量达到年内同期次高水平，较10月同期增长50%。

年底置业窗口的开启，正在为四季度的成交提供延续性支撑。