11月11日，保利置业集团有限公司发布关于重大资产抵押的公告，其子公司深圳市保盈房地产开发有限公司将深圳南山粤海街道T204-0153地块的土地及在建工程抵押给五家银行，为40亿元固定资产银团贷款提供增信。

公告显示，这笔银团贷款的债权人、抵押权人包括中国建设银行股份有限公司深圳市分行、中国农业银行股份有限公司深圳福田支行、中信银行股份有限公司深圳分行、广发银行股份有限公司深圳分行、中国民生银行股份有限公司深圳分行五家机构，债务人与抵押人均为项目公司深圳市保盈房地产开发有限公司。

被担保的债权金额为40亿元，覆盖《保利南山粤海T204-0153地块项目人民币【肆拾亿】元固定资产银团贷款合同》项下全部债务。

除本金与利息外，担保范围还包括复利、罚息、违约金、赔偿金，以及银团实现债权与担保权利而发生的诉讼费、律师费等费用。

抵押物为该地块的土地及在建工程，权属证书编号为粤（2026）深圳市不动产权第0444595号。截至2026年11月9日，抵押物账面价值57.72亿元，未经审计，相当于2025年末公司净资产299.49亿元的19.28%。

公告称，抵押物除本次抵押外无其他权利受限情况，相关事项已获公司有权机构决策通过，将于近期签订《抵押合同》并办理土地使用权抵押登记。

从地王到抵押物

2026年6月5日，深圳南山粤海街道T204-0153地块出让，起始价23.02亿元，6家央国企参与竞价，经过297轮争夺，保利置业以57.72亿元总价摘得，溢价率150.74%，成交楼面价约10.87万元/平方米，刷新深圳涉宅用地单价纪录。

公开出让信息显示，该地块土地面积14116.04平方米，建筑面积53110平方米，容积率2.9，其中住宅建筑面积49000平方米，另配建商业1500平方米、物业服务用房110平方米及文化活动室、托育机构等。

从6月拿地到11月抵押，间隔约五个月。

对项目公司而言，这相当于把最大的一笔土地支出，通过抵押转换成期限更长、成本更低的开发资金。

数据来源：企业公告及公开土地出让信息，观点指数整理

值得一提的是债权人结构，建设银行、农业银行属国有大型商业银行，中信银行、广发银行、民生银行为股份制银行，五家机构以银团形式进入同一个深圳核心区项目，反映的既是项目本身的地段与货值，也有母公司信用的背书。

代价与变量

融资顺畅的另一面，是抵押率与后续投入的约束。

按公告口径，40亿元被担保债权对应57.72亿元抵押物，抵押率约69%。剩余约三成土地成本及后续建安投入，仍需依靠自有资金与销售回款。

在建工程一并纳入抵押后，项目预售与解押节奏需要与银团安排相匹配，这会直接影响现金流回笼的时间表。公告未披露贷款利率、期限结构与提款节奏，相关条款有待《抵押合同》签署后明确。

母公司层面的财务表现，也提供了另一个参照。

2026年前三季度，保利置业营业总收入193.23亿元，较上年同期227.59亿元减少34.36亿元；营业总成本198.13亿元，上年同期为215.23亿元；录得营业亏损5.60亿元，利润总额为亏损5.10亿元，净亏损8.49亿元，其中归属于母公司所有者的净亏损8.16亿元，上年同期为盈利1.27亿元。

前三季度，保利置业经营活动产生的现金流量净额为-16.82亿元，筹资活动现金流量净额为-32.45亿元，现金及现金等价物净减少49.29亿元。

截至9月末，货币资金218.69亿元，较年初的268.64亿元减少49.96亿元，降幅18.60%；与现金及现金等价物净减少额相差0.67亿元，差额通常来自汇率变动对现金的影响；货币资金占总资产的比重由16.19%降至13.38%。

销售方面，截至2026年10月，保利置业集团累计实现合同销售金额约人民币366亿元，累计合同销售面积约131.7万平方米，合同销售均价约人民币27777元/平方米。

在融资成本下行的窗口里，用核心城市地块换取低成本项目贷款，是当下房企较为现实的选择。但真正决定这笔融资成色的，仍是这块地的入市价格与去化速度。

楼面价约10.87万元/平方米的起点，意味着项目必须定位为高总价改善产品。片区聚集腾讯、大疆等企业，高净值需求相对充沛，但高端市场的容量与政策口径的变化，仍是不确定项。

对保利置业而言，这笔40亿元银团贷款解决的是开发的“起步段”资金，看起来也是一次顺利的增信融资。