11月12日10时，广州荔湾区东沙国际商贸港LW0703015-CZTB、LW0703021-CZTB地块开启限时竞拍，由广州市保越房地产开发有限公司（归属保利发展）拿下，地块总价13.05亿元，底价成交，直接楼面价25285元/平，扣除配建后折合楼面价25514元/平。

很多人第一眼只看到住宅，其实这是打包出让的组合地块，一共4个分地块，里面藏着硬性配套任务。出让的住宅部分为LW0703015-CZTB、LW0703021-CZTB两块二类居住用地，出让宗地面积18187.89㎡，计容总建面51610㎡，容积率3.2，限高80米。起拍总价130498万元，起拍直接楼面价25285元/㎡，附带464㎡公服配建，包含社区居委会、社区议事厅，刨除这部分公建面积，起拍楼面价来到25515元/㎡。

剩下两块是捆绑配套：LW0703019-CZTB中小学用地，面积12020.77㎡，计容建面12240㎡；还有一块地下空间用地。住宅是蛋糕，中小学配套是拿地必须同步兑现的硬任务，不是可选加分项。

出让规则写得很清楚：竞得人要全权负责这宗中小学用地建设，必须按广州中小学建设标准，满足引进公办优质名校的办学需求，建设方案要经过荔湾区教育局审批，竣工验收之后，整块学校用地无偿移交荔湾区教育局。简单说，拿地=同步承建一所公办学校，教育配套的兑现责任直接绑在开发商身上，买房人未来的学区预期，从土拍阶段就锁定了。

地处白鹅潭东南，医药港产业可撑起居住需求

地块坐落于东沙国际商贸港片区，西侧东沙大道、北侧健安路、东侧环翠北路、南侧汇盛路，临近地铁10号线，属于白鹅潭商务区的东南片区，紧邻健康方舟这个大型产业载体。

周边底子不算弱。教育上，现状有4所幼儿园，2公里范围覆盖5所小学、2所初中，还有真光中学广钢校区这所高中；医疗有荔湾区人民医院、广钢新城医院；商业方面黄沙水产新市场就在附近；广钢中央公园、广纸历史公园，是片区现成的休闲资源。

但要客观看待板块定位，这里不是白鹅潭核心聚龙湾，是依托医药港、国际商贸港发展的产城融合片区。产业人口是这片新房最核心的客源，买房主力就是就近上班的产业人群。

地价和坑口、浣花路持平，利润空间偏紧

我们拿荔湾近期出让地块来横向对比，地价逻辑一眼就能看懂。2025年12月成交的坑口AF0211011地块，楼面价25231元/㎡，也就是现在在售的聚龙湾源舍，项目位于白鹅潭聚龙湾片区，目前主力推114㎡、145㎡四房，参考售价约49000元/㎡，属于白鹅潭核心段的改善产品。2026年7月浣花路以南地块成交楼面价24638元/㎡，和本次东沙地块起拍价基本处在同一水平线。

同板块内的保利珠江天悦，就在东沙片区，临近本次出让地块，项目已经全部封顶，是准现楼，2026年市场成交均价有波动，主流成交区间约4.4万-5.3万/㎡，主打108㎡起步的改善户型。

起拍楼面2.5万+，参考周边项目售价，留给开发商的利润空间不算宽松，对产品定位、成本控制都是考验。

以地引配套，荔湾供地产城融合不是口号

此次东沙打包宅地+中小学用地一起挂牌，是荔湾很典型的供地模式：先配教育，再卖住宅，用土地出让撬动公共配套落地。

以往很多板块，住宅卖完了，学校配套还遥遥无期。而这宗地块直接把学校建设义务捆绑给竞得企业，学校和住宅同步推进，房子建好的时候，教育资源基本同步落地。这也是白鹅潭东南角发展的关键一步，医药港产业持续导入人口，必须补上居住+教育配套，不然产业留不住人。产城融合，从来不是盖产业园就行，要让人愿意在这里安家。

此外，也要看到项目的难点：承建学校是一笔不小的硬性投入，这笔成本会直接侵蚀房企利润。开发商也要扛住宅开发+学校建设双重压力，不是轻松赚钱的项目。

地价决定项目成本底线，而学校能不能按时交付，才是未来业主最关心的“隐形房价”。后续这块地的产品规划、学校引进进度，都会成为观察东沙片区楼市走向的核心风向标。项目未来入市，将直接补充白鹅潭外围的改善住宅供应，承接医药港产业人口的自住需求。