讲者周瑜，听者黄盖 有朋自远方（海淀到朝阳）来条信息，让我预测一下2018年中国房地产。 起初惴惴。 忆往昔，多少业者专家牛！但都折在对房市的预测上。比如十年前清华园教授WJ炸楼跳楼论之贻笑各方，但半年前看到此君又在大谈中国经济形势走向，且姿式傲娇，于是释然：他是大专家，我是路人甲。讲者周瑜，听者黄盖。怕个锤子呦！ 莎翁三大悲剧，*出名者是《李尔王》，讲老王昏聩，新王叛恩，天下涂炭的故事。黑泽明将其改编成日式历史巨片，易名为《乱》。一字师，厉害！ “乱”，就是我对中国房地产新常态之描述，意指悖谬丛生和不确定性。“乱”字后面是“动”字，即对2018年之预测，意指被动性的大改革、大调整。你要连在一起，说成“乱动”，我也没办法。至于“乱”和“动”之后，有没有“治”？天知道。 一 先看“乱”，即随着调控的扩容和深入，会愈演愈烈的“悖谬丛生+不确定性”。 乱之一：招拍挂VS去市场化。 表面看，所有的土地出让，都要走招拍挂，但实际上，土地市场的去市场化风起云涌，花样繁多。比如碰运气的摇号和抽签，比如内定对象量体裁衣的前置资格限定；比如羊头犬肉的以各种名义低价拿地，什么社会主义新农村、主题小镇、产业园等，比如开发商合作拿地，实际就是达成价格同盟。 乱之二：金融风险VS去流动性。 避免系统性金融风险，应是调控的较大诉求。但同时又以无数的“限”，阉割了房地产的流动性。比如在一线城市，在住房供应紧张的同时，却实行新房限购限售和二手房限贷。 而缺乏流动性，会扭曲房市的供需关系，也会使所有的资产定价、估值形同虚设。 乱之三：发展租赁VS税改停滞。 一方面大力鼓励租赁，诱导或迫使房企自持、转型，另一方面却口惠而实不至，不肯进行税费改革让利与企、让利与民，使租赁市场的供给碎片化、海底化，企业运营算不过账，难以盈利，形成不了从开发或运营到资本的闭环，无法可持续发展。 乱之四：商办积压VS住宅歧视。 商办物产越积压，政府越喜欢商办物业，大家越想买住宅，政府越歧视住宅。*改不了,某西南大市写字楼今年惨不忍睹,要改成住宅却改不了，理由是没有办法通过消防。 乱之五：价格限制VS增加供应。 “房住不炒”宏旨昭昭，将*性需求“去势”，却又大量卖地，增加供应。 乱之六：打击炒房VS持有税缺位。不仅缺位，而且头痛医脚。 中国房地产的大患，不在于有人住大房，而在于有人占多房！或说，不在于马云住了一套3000平米的大房子，而在于温州大妈团在开盘时，一下子买几百套50平米的房子。 马云赚1000亿的时候，你不管他，快成世界首富了，住个大房子，你却有意见。这是什么逻辑？貌似外星人的马云至少使得阿里数万年轻人能有实力买房，而温州大妈虽然貌似忠厚，却釜底抽薪，倒买倒卖，于房价大涨功不可没。 乱之六：市场扭曲VS寻租。 高压反腐，高调整顿的同时，却更大程度地扭曲市场，政府直接管理的环节越来越多，这必然带来新的、更大的腐败。 比如豪宅销售证的审批制，至少有两大弊端。 一、发放与否？何时发放？开盘价定到什么价位？这都是关乎开发商重大利益，有没有设租寻租的嫌疑？ 二、开盘价明显低于周边市场价，使富人买房具有更高的安全边际，相当于买到房就赚到钱。这将进一步刺激人们不择手段“走后门”造假买房。 乱之七：棚改繁荣VS供地大增。 过去一年，三四线城市出现牛市。环大都市圈者，得益于地缘性利好和外溢*性需求，尚有长期看好的理由。而资质一般的三四线城市，主要是拜大力度棚改的短期利好所赐。一则难以持续，二则二手房市场呆滞，有一定流动性风险。 但地方政府借阶段性牛市，又在大量供地，在上一轮去库存尚未完成的情况下，为下一轮库存“埋雷”。 乱之八：整治拆墙打洞VS租金上涨 一面鼓励人们租房，并给出租售同权的利好，一面整治“拆墙打洞”，减少了很多低端过渡性的租房供给，客观上造成租金上涨。 “拆墙打洞”或许只是租金上涨的原因之一。 其它原因还有：一、新消费观念。现金贷风行，90后、00后买个手机都敢贷款，租房也一样。加杠杆租房，将增加租客的人数和他们的支付能力；二、中国城市租房人口比重，大幅低于发达国家，从趋势和政策导向上看，这个比重未来将取齐；三、现在租售比倒挂，呈现“负杠杆”，是因为业主们还有房价继续上升的预期，加之*渠道狭窄，所以能够忍受出租年*低于2%的现状。 所以，不管你愿不愿意听，但未来租金很可能效房价“故事”，逐步上涨。 这颇很使人“看不懂”，但据好事者称，租金上涨也是好事，可以使高房价有扎实支撑，租售比趋于正常，实现“正杠杆”，将潜在的泡沫坐实，实现中国房市软着陆。 二 “乱”会引起“动”。意味着大改革、大变化要来。未来 3-5 年,市场结构将会发生变化，且市场将迅速扩大，政策亦会在明年开始出现明显转变。 1､规划容积率2018 年规矩全都会改，2019 年所有政策全部放开； 2､租赁商业模式的闭环将会实现，如果租赁闭环不形成，目前所有鼓励的长租公寓无法规模性发展； 3､调控方式改变。一城一策将过渡到分门别类来控制，否则太过随意； 4､在遏制炒房层面还将出台长远政策，现有的持有税和交易税费将会调整； 5､共有产权和租售同权的相关权利，将会在法律层面明晰化,形成可执行操作的基本规则,使市场上广大散户的租赁合同得到保障； 6､中国房地产市场将发生区域结构的变化。市场参与者从原来的以开发商为主导，变成土地直接进入市场，土地方让步让利，代建、基金、开发商和运营商成为*主要的玩家； 7､市场集中度会继续深化，但在市场参与者多样化，资金来源多样化，基金越来越多参与去杠杆的新形势下,大、中、小开发商的好日子仍然没有结束。其合作能力、融资能力、抗风险能力都有所增强，中国房地产市场将出现所有市场参与者共享*,共担风险的发展方向； 8､深入社区存量房的金融产品将会大行其道。存量房是中国家庭70%的主要资产,遏制炒房会降低二手楼的流动性。所以，基于存量资产且不改变其所有权的金融产品将会出现； 9､各级城市各类区域，都有不同的发展动力。都市圈内，三四线城市以产业发展为动力;二线城市以人和城市分工为动力;一线城市以旧改为动力。其中，在调控不放松的前提下，一线城市发展 REITs是必选项，如果不能形成以REITS为主线的闭环,一线城市开发商会遭遇到较大风险,即缺乏没有流动性； 10､“十九大”已明确“房住不炒”，三年后在中国资本市场可能诞生一批公募REITs，非产权交易的商品房会通过租赁、REITS和金融化的闭环进入市场，其规模可能还会超出我们的想象。 这种闭环一旦形成，中国开发商的排名座次可能会改写,我们会发现中国上市房企中，*多的可能是国企和拥有大量非商品房的企业, 在“REITS”之后，它们的市值会迅速超过传统开发商。在美国，各种主题REITS公司的数量和规模已经远远超过了开发商, 包括医疗、物业、养老、酒店、公寓等。 声明：不管预测系根据何种规律、逻辑或是国际经验，都可能败在天朝“国情”的脚下。比如，有没有可能情急之下，把房地产这个“夜壶”再拿出来救火？ 难说！暂且将它归为黑天鹅或灰屖牛吧。 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9､