日前，中国人民银行、中国银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》（下称“通知”），对银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定了上限。通知的出台意味着今后将更加强调房地产金融审慎管理制度，房地产去杠杆也会从短期调控进一步向长效机制建设过渡。

此时出台这项政策，起码有两个方面的原因：房地产是现阶段我国金融风险方面的“灰犀牛”；实体经济发展需要更多的金融支持。

房地产是金融风险方面最大的“灰犀牛”，这是中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在其上月发表的《完善现代金融监管体系》一文中做出的判断：房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产与金融业深度关联。

鸡蛋不能放在一个篮子里，这是一个常识。但在过去多年中，金融机构往房地产这个篮子里放的鸡蛋越来越多。近10多年来，以房地产作为抵押品的信贷快速扩张，虽然2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点，但这一总量仍然很高，增速也是在较高水准上的下降。

与之同步的是住户部门杠杆率持续攀升，现在已经到了“临界水平”。根据中国人民银行的统计，截至2020年上半年，我国住户部门总债务余额为人民币58.9万亿元，人均负债超过4万元，我国住户部门杠杆率已经超过了60%。国际货币基金组织认为，住户部门杠杆率超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。我国的住户部门杠杆率畸高，其中的一个大头就是住房贷款，这对防范金融风险是不可不慎重的事情。

中国人民银行、中国银保监会联合发布的上述通知，就是为了提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，也推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

要达到通知要求的上述目标，需要两个方面的自律，也就是金融机构的自律和地方政府的自律。金融机构的众多资金为何会更多投向房地产领域？是因为在很多金融机构看来，能够投的优质资产紧缺，从而形成了房地产与金融业深度关联的现实局面。虽然在监管部门和宏观调控政策持续保持高压态势下，信贷资源违规流向房地产仍屡禁不止。不完全统计，2020年，银监部门全年开出的违规涉房贷款罚单超过130张。

另外就是地方上对金融支持的迫切需要。地方上通过举债发展来建设当地经济，靠卖地收入和相关房产税收来偿还的模式，导致金融机构和地方政府的相互依存过深。

并且，仅仅要求自律是不够的。在各种因素的驱动下，规则往往会被突破。这一方面需要加大监管，增大惩戒力度，另一方面也要为资金找到“出口”。“出口”就是支持实体经济的发展，也就是支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和为小微、三农等薄弱环节融资。

总之，房地产贷款集中度管理制度的设置，主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。这是大方向。