(来源|风财讯 作者|王婷婷)
3月29日,正荣地产的2020年度业绩发布会上,列席的除了“老面孔”黄仙枝、陈伟健、欧国伟以外,刘伟亮是第一次以公司副主席的身份亮相,李洋也以常务副总裁身份首次列席业绩发布会。
年轻化、专业化,这是现在的正荣地产,带给人最直观的印象。
这群平均年龄33岁,2/3以上985、211毕业生的团队交出的成绩单,有两个显著的特点——抢效率、追效益。
今年目标1500亿 从效率抓利润
效率,是一个对比各家的短板,会体现得更清楚的指标。
财报显示,正荣地产2020年实现营业收入361亿元,同比增长11%;净利润35.6亿元,同比增长15%,净利润率9.9%,提升0.4个百分比;核心纯利33亿,同比上升18.9%,核心净利率9.1%,同比提升0.6个百分比。
两个刁钻的利润率指标,虽然正荣只实现了微幅增长,但2020年百强房企核心净利率普遍下滑,平均降幅1个百分点,相比之下正荣的核心净利率不高,但扛住了。
另外风财讯注意到,2020年正荣的毛利润69亿,增加约6.2%;毛利率19.1%,同比减少0.9个百分比,低于行业均值。
在同年正荣的物业平均售价12295元/平,同比减少了18.2%的情况下,毛利率没被大幅下拉,主要取决于经营效率的提高。
财报显示,2020年正荣地产的两费占收益比,下降了0.3个百分比,连续三年一直在降,并不容易。
刘伟亮表示,2020年疫情之下,正荣在建163个项目在45天内区域复工率近100%,采购成本还平均下降了6.3%。
目前正荣的标准速度是,方案批复平均67天,效率提升20%;项目复制率90%以上,产品定位周期0.8个月...实现了“首开平均周期7个月,首开平均去化率70%”,融资回款效率提升了20%。
这意味着,未来正荣的利润增长,或许能充分依赖核心能力的提升,而非周期产生的价差。
“我认为,正荣保持一定的规模增长就行了,关键还是靠产品力、经营效率,提升利润,做长期主义。”
董事局主席、行政总裁黄仙枝直言,正荣不设一定的目标,按照公司自己的实力和步骤走。
实际上,根据此前正荣地产披露的2021年目标,不低于1500亿元。目前正荣的全年货值在2500亿-2700亿左右,60%的去化率完全能够覆盖销售目标的达成。
提权益比降融资成本 两手推效益
权益,在业绩会上被多次提及。
2020年,正荣地产的土地储备权益占比由2019年的55%上升至2020年的58%。
而在去年新增的土地中,权益占比约70%。管理层表示,近年会逐步控制权益比保持在60%-70%。
由于2850万平方米的土地储备,82%位于一二线城市,权益比的提高,意味着这些较高溢价的货值,能更多体现在未来权益销售、归母的收益和利润中。
刘伟亮表示,正荣地产目前40多宗地,一半以上有合作。但合作策略在变化,首先合作者控制在3家以内,效率才能领先行业。其次要选择理念打法思路相近的战略伙伴。
提升效益,除了投销层面,提升权益比,债务方面降低成本也尤为重要。
财报显示,正荣地产2020年的综合融资成本约6.5%,同比继续下滑1个百分点。
具体来看,正荣融资成本的降低,主要是优化负债结构,成本较高的非银借款占比被压缩了14%、公司债降低2%;银行借款占比则提升了14%、优先票据的占比也增加了2%。
目前,正荣地产的净债务与权益比率降低到64.7%、现金对短期债务比率增加到2.2倍,短期债务与总债务比例降至29.1%,安全性较高。
客观而言,正荣地产在财务端,已经在保本增效、安全提质。
这或许也是为什么,它可以开始动明股实债等隐藏债务。
虽然2020年正荣的非控股股东权益、溢利的增幅依然高于母公司,且非控部分的权益和溢利倒挂,但局部开始调节。比如合营公司投资额313.8亿,同比增加34%,但其溢利仅0.3亿,同比微增。
黄仙枝直言,正荣的目标是高质量发展,前提是规模、利润、财务都需要稳健。
公司会继续花功夫在全周期的成本管控、经营体系和产品品质管理体系上。
完
作者王婷婷长期关注财经与地产
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