作者：杨一星，城市调研专家

最近的深圳楼市，像深圳28°的天气一样，异常焦灼，让人十分难受。

深圳万众瞩目的光明科学城网红盘，宏发万悦山终于公布了摇号入围名单。

凭着严格的积分细则：深户、无房、社保、未成年子女，最低入围积分72.3分。入围1070组客户，抢367套88-89㎡，112-119㎡平层。

消息一出，给本就沸腾的深圳楼市，又投入了深水炸弹。波及之广，影响之大，让深圳打新人，变得更加焦虑。

如今深圳楼市调控，只有更狠，没有最狠！

1

深圳买房，更难了

宏发的资料审核，堪称深圳史上最严。

我看到五花八门资料不通过的理由有：

1. 疑似代持

2. 有小产权房交易

3. 不能说明首付来源，首付不是提前半年入账

4. 代发工资+奖金的收入不能覆盖2倍月供

5. 收入与社保个税不能互证，社保缴存基数低

6. 纯租金收入不符条件，必须是代发工资

7. 银行流水借还记录较多（疑似民间借贷）

8. 征信查询次过多，一个月超过3次

9. 征信显示近期发放过经营贷

10. 首付来源于父母，但未能提供父母的收入证明

11. 不能提供与参保证明一致的社保明细清单（不包含补缴）

12. 一次性付款的不能提供有效资产证明（首付款至少在账户上存在3个月，包含银行活期、理财余额、股票余额、保险余额）

.......

要满足以上的资料，需要非常漂亮的流水和社保记录，而且还要求首付来源清晰，半年已入账到个人账户。

还要求收入与社保个税互证，而且收入只认代发工资，不认租金。估计符合条件的只有外企和公务员、事业单位、国企。

可是体制内的人也没有这么高的工资啊。毕竟宏发的月供要求，至少得开到4-6万的收入，才不会被银行拒掉。

父母作为担保的，需提供父母半年征信流水、收入证明，这切断了多方筹措资金的可能性，而且要求父母的资质也要足够优秀。哪怕你是收回欠款，这种大额流入都必须说明是合法所得。

对于普通人来说，即使在买房前就已做了充分准备，要过这样的资料审核，还是相当困难。

哪怕你来自腾讯华为字节大疆等大厂，年薪百万，是深圳的天之骄子，如果因为夫妻双方没有达到人均10年社保，不好意思，依然没资格入围摇号。

这就是现在的深圳，就算是优秀人才，都要被超长社保按在地上摩擦。

不过深圳人口的基数还是大，就算是如此严格的资料审核，依然有不少人符合，最终宏发的入围分数刷到72.3分。

2

误伤刚需很严重

看完上面这些数据，真的感慨深圳人买房的不容易，首付+流水+深户+社保+孩子，每个环节都要很优质，不能出错。

准备钱只是这个关口的必要条件，还需要多年的深户+社保，才能在竞争激烈的抢房混战中突围出来。

就算你顺利过了资料审核和积分入围，还需要非常好的运气摇到前面的号，才能选到房。

老实说，现在的深圳楼市，真的误伤刚需太严重了。

刚需拿着钱，奉上高首付+高流水+超长社保，都在深圳买不到房。

现在刚需被逼到死角了，新房摇号摇不上，二手房又是指导价卡着，至少要付出七八成首付，再加上高额税费，没有什么好选择，实在是进退两难。

最后，深圳的房子就是卖给来深多年，又付得起高首付或者直接全款的富人，打新再与普通人无关。

深圳用钱自动筛选了能留下来的人。

掏空6个钱包，费尽心机都上不了深圳的车，很多刚需陪跑到现在，已经精疲力尽，跑不动了。

3

高度内卷下，刚需很无奈

只有沉浸在深圳楼市的人，才知道现在的市场有多焦灼。

去年的“三道红线”限制了开发商的融资规模，激进扩张不再；今年初的“两道红线”，又是严控房贷，提高了购房者首付。调控的逻辑变成了让开发商、购房者没钱，这样的做法看似有效，但副作用也很明显。

1）深圳打新，已严重内卷化

每年就供应4万套新房存量，短时间也无土地来做多新房，便有了非理性竞争。

因为有一二手房倒挂，大家看到利益诱惑一哄而上，一有新盘就全城轰动，中签率一再降低。

由于抢房火热，刺激官方再出调控政策。结果搞得审资料更严，新盘更难买。

在这样的内卷内耗中，所有人能争夺的空间和利益越来越小。

这一定程度上，也是在消耗深圳的活力。只有夫妻双方都是10年以上的深圳社保，才能挤进深圳新房的缝隙，这真是吓退无数购房者。

年轻人看不到买房希望，就不愿意来深圳，即使来了，也许哪天也会被房价内卷吓跑。

2）踏空成本越来越高

光明金融街有房无房都一起摇号、华润城润玺严查代持，减少经营贷资金违规流入楼市、沙井海岸城首创社保积分，让新深圳人在超长社保的土著面前毫无招架之力。

现在宏发万悦山更是将要求细化到深户、社保、孩子，很多人连资料审核都过不了。

政策不断更新，层层加码，每次出新规则又不公布审核标准，房贷审核越来越严格。

深圳楼市，只有更狠，没有最狠！

刚需攒了多年的首付，却迟迟上不了车，一步步看着自己踏空，被动承受这种摇号混战的踏空成本。

更严重的是，由于房贷收紧，开发商会越来越倾向于全款客户。首付有限的人，能买到房的机率越来越小。

最可怕的就是这些人明明看着新盘摇号政策越来越紧，二手房接连刷出新高，却只能空仓。

这，就是现在深圳刚需的无奈。

4

购房建议

这一刻，对于深圳的购房者，没有太多好选择，只能是结合自己需求去权衡。

对于刚需来说，如果选择继续打新，就要想办法多筹首付，提高自己的预算总价。

像宏发这种400-700万的刚需盘，资料审核和摇中概率都很低，但总价预算上到1000万以上，竞争就不会这么激烈。

如果你已经打新陪跑得精疲力尽，实在不想一再踏空，那就把心一横，果断买入二手房吧。

至少你是可以买到房子的，至少房贷审核不会如此严格，你还有一定的选择权。二手房的地段，比郊区新盘要好，得房率更高，学区和商业配套也更成熟。

如果你是投资客，我建议你就不要死磕深圳了，持有成本和房票门槛都太高了，已经不是投资的优质标的了。

可以考虑走出深圳，去大湾区行情节点城市，如正在上涨的佛山、即将上涨的珠海，或者是强二线城市。由于北上广深的房票和房贷双重收紧，二线城市已经提前启动，比如杭州、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、成都、重庆......

但买二线城市一定要买核心板块，如杭州钱江世纪城未来科技城、苏州园区、南京河西&江北新区、合肥政务区滨湖新区、武汉光谷中心城光谷东、郑州郑东新区、成都高新区、重庆两滨一嘴。

深圳楼市，只有更狠，没有最狠！最终还是用钱来筛选人。

千言万语，想在深圳严重内卷的楼市夹缝中生存，唯一正途就是——多搞钱！