一纸有关奥莱重组的文书，伴随首创置业的业绩报告一同发布。

于2021年3月29日，首创置业及其全资附属公司聚源信诚，与首创集团订立意向书，首创置业拟向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务，包括从事综合奥特莱斯物业项目之首创钜大及首创置业集团其他奥特莱斯项目。

首创集团为首创置业第一大股东，持股56.7%。据悉，奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。

首创置业资本管理中心总经理秦怡表示，由于本次交易还需进行评估程序，履行北京市国资委、置业股东大会等审批流程，如若顺利，重组预计在2022年初完成。

目前，首创钜大是国内唯一以奥特莱斯为核心主业的上市公司，亦被定位为首创置业旗下唯一的商业地产平台。此次奥莱重组初衷为何？另一边，首创钜大拥有国内数量最多的奥莱项目，却连年亏损，负债高升。此次业务重组后，能否打开首创奥莱商业强劲增长的大门？

持续亏损的首创钜大

十年前，受房地产调控的影响，商业地产成为诸多地产大佬转型的心之所向，首创置业的商业启蒙也是从这时开始。

2011年，首创置业成立商业地产发展事业部，这也是首创钜大的前身。2014年完成借壳上市后，首创钜大正式成为首创旗下发展奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务为主的商业地产平台。

截止目前，除奥特莱斯外，首创商业的产品线还包括商圈级商业品牌——禧悦里、社区型商业——禧悦时光，以及城市综合体——首创中心。

以奥莱为核心业务，截至2020年底，首创钜大累计开业项目达13个，在布局和开业项目数量上均稳居行业第一，全年销售额约人民币74亿元，客流3810万人次。

图源：首创钜大官网

虽然在规模上，首创钜大拥有护城河优势，但从经营情况却不甚理想。自2016年起，首创钜大归股净利持续走低，2015年-2019年，首创钜大净利润分别为6.31亿元、2.27亿元、1.13亿元、-1.98亿元、-2.24亿元。

2020年，情况亦未见好转。这一年，首创钜大收入约10.24亿元，较2019年减少45％。首创钜大表示，收入减少主要由于：以济南奥莱为代表的奥特莱斯可售物业已于2019年交付结转收入，2020年集团可结转收入的可售物业较少，物业销售收入较2019年大幅减少。

同期，经营溢利约为2.67亿元，较2019年减少42％；毛利率约为34％，较2019年的47％减少13个百分点；年度亏损约3.18亿元，较2019年增加42%。

财报披露，年度亏损增加主要是由于：集团2020年可售物业销售收入减少，致使经营溢利减少；此外，加权平均融资额增加，利息开支总额增加，致使融资成本用增加。

债务攀升的首创置业

由于奥莱项目规划选址条件严格、培育周期长、投资回报慢，首创钜大在扩张同时承担着沉重的债务压力。

于2020年12月31日，其净资本负债比率为176%，这一数字较2019年同期的134%又高出42个百分点。期内，首创钜大总负债高升不降，达133.15亿元，较2019年的125.19亿元增加6.35%。

同期，首创钜大剔除受限资金后的现金流约8.4亿元，较上年末的21.78亿元，大幅减少61.43%，流动比率也从上年末的1.25降低至0.55。

奥莱业绩增长承压，另一边，母公司首创置业的日子也不好过。

2020年，首创置业实现营业收入212.48亿元，同比增长2.22%；实现净利润12.72亿元，同比下降50.48%；每股基本收益0.01元。营业税后毛利率约24%，较2019年减少了9个百分点，公司称主要是2020年物业开发销售业务的毛利率降低。

从债务情况来看，期内首创置业总负债规模达1632.20亿元，较上年末的1569.35亿元增长4.0%。其中短期负债合计918.44亿元，一年内到期的带息借款、贷款及债权达248.44亿元。一年内到期的非流动负债320.27亿元。

目前，首创置业已踩中两条红线。管理层在业绩会上表示，公司目前与主要银行维持非常良好的合作关系，同时已经启动的减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务微末，为此采取多种措施，改善相关指标，未来公司持续改善“三道红线”指标，争取尽快达标。

重组奥莱优化资产结构

长期以来，首创置业挥之不去的亏损，加之首创置业的居高不下债务，或许是这次首创奥莱走向业务重组的重要原因。

首创置业方面向奇点君表示，对首创置业而言：当前环境下，首创置业以稳健为经营策略重心，全力调结构、降杠杆、抗风险。奥莱业务尚属培育期，公司将首创钜大资产包出售给首创集团，可有效盘活存量资产，优化资产结构，提升资产质量，回笼资金用于偿还债务降低杠杆，增强抗风险能力，保障业务稳健运营。

对首创钜大而言，将首创钜大转由首创集团持有，有利于钜大争取非房企认定，减少业务运营、资本运作和资金融资等方面的政策限制；此外，有利于首创钜大在信用、业务等方面获得首创集团更强支持，从而更好促进业务发展。

目前，在首创置业的主要业务构成中，投资物业的租赁收入约为 7.72亿元，占总收入的3.63%。

依据惯例，资产包的价值主要是看账面净资产，或者依据账面净资产由双方协商，或由中介机构评估给出一个重置价格，之后再根据此价格进行协商定价。截至2020年底，首创钜大的净资产总值约为499.71万元。

业内人士指出，此前，由于业务划分不够明晰，首创钜大曾一度受困于与首创置业的同业竞争问题，以地域为界限的划分规则在一定程度上制约了奥莱业务的拓展；

此外，在城市选择上，由于一线城市商业地产竞争愈发激烈，首创奥莱除一线、新一线城市外，还在郑州、合肥、万宁等二线中的一般城市，以及昆山、湖州等三线城市下沉，而这些地区的品牌购买力未必强劲，或将经历较长的养商期。此次重组后，首创钜大的商业平台角色更加独立和聚焦，将在一定程度上迎来奥莱业务的利好发展。