（来源|风财讯 作者|王婷婷）

如果说金科股份在2019年财报上的关键词是“争速度”，2020年它的主题词已经明显调整，锚定在“做含金量”。

4月7日，金科股份（000656.SZ）召开2020年度业绩说明会，金科控股董事局主席，金科股份实际控制人黄红云、董事长周达、总裁杨程钧、执行副总裁兼财务负责人李华、副总裁兼董事会秘书张强等高管出席。

年报显示，金科股份2020年实现营业总收入877.04亿元，同比增长29.41%；实现净利润97.04亿元，其中归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%。

尤值得一提的是，净利率达到11.06%，这一数值好过去年，同比提升1.68个百分点，而去年百强房企净利率普遍滑落，平均跌掉了0.7个百分点。金科股份逆势上升，追平了百强均值。

同时，金科股份2020年“三道红线”指标均全部达标，剔除预收款后的资产负债率69.85%，同比降低5%；净负债率75.07%，同比降低45%；现金短债比1.34倍，进入“三好学生”阵营。

“金科不再单纯追求规模的高速增长，讲求效益优先、把安全放在首位，注重现金流、投销比、债务结构，加大地产+业务等。”金科股份管理层表示。

视角和标准都变了，重新审视2021年金科制定的年度任务——销售不低于2500亿元，此时会发现，目标虽然略显保守（因为按3600万平的供货量，去化62%即可达标），但金科在继续压缩杠杆的情况下，保住23%以上的ROE，其实是很需要决心的。

这种穿越周期震荡的竞争力，也是金科真正的价值点。

向经营求含金量：回款率90% 产品溢价提高

金科股份营利的双涨，根本逻辑在于“做优销售”。

例如，金科2020年的销售单价9964元/平方米，在去年“跨8升9”的基础上，同比再涨了2%。

其全口径回款率在2020年提到了90%，不仅是金科近四年的最好水平，也超过TOP30房企的销售回款率均值（86%）。由此带动公司2020年经营性现金流量净额145.08亿元，同比增长549.97%。

金科股份创始人黄红云预测，2030年市场规模至少会达到18-20万亿，未来增量主要来自于价格驱动，预计2030年改善型需求占比提升至50%以上。

这意味着，房地产容量仍可期，市场销售面积可能下降，但销售金额依然能保持上扬。

这也是金科股份未来销售“含金量”的根本——追求销售溢价。

据了解，金科计划，至2025年75%是周转效率型产品，品质利润型产品占比要达到30%。

同时从年报可见，金科主要瞄准高能级城市，捕捉改善型需求。目前公司总可售面积超7100万平，其中重庆、华东是主力，占比24%、23%。

并且土储结构已经完成了“转舵”，货值主要布局在新一线城市，占比42%，新增土储中二三线（含新一线）城市的占比也近80%。

重庆、成都、杭州、苏州、合肥、温州、常州、南宁、南京等几个高能级城市，也充分展现了其市场能量，成为金科2020年销售额超50亿的单个城市。

向多赛道求效益：持500亿优质资产 做高未来估值

金科的效益，除了向经营求取，它还计划从“地产+”业务拿到长期回报率、提高估值，这也形成了金科股份有特点的发展策略。

金科股份董事长周达认为，TOP10的集中度将进一步提升至35%-40%，房企由规模化竞争转向差异化竞争，未来单一赛道和多赛道房企的分化会越来越明显。

所以，一方面，房企需要不断拓展多元化，开拓创新业务领域，实现永续经营；一方面，要从重视开发销售到重视持有运营，运营型房企估值水平是远远领先的。

基于这样的判断，金科股份的“四位一体生态协同”定位，在地产之外，明确了智慧服务、科技产业、商旅康养的发展，产业链上下游双向赋能。

这个策略，金科细化到了KPI。

例如2020年完成金科服务的上市，募资67.17亿港币用于业务拓展和技术完善。这是金科服务提升合约面积、管理费用溢价的第一步。

例如在产业运营上，已经服务了3000家企业，入园企业年产值超2000亿。

周达的要求更高一些，其表明，金科的地产+业务要在2021年达到销售规模500亿以上，计划持有300亿-500亿规模优质资产，其中优质商业资产持有200亿，产业资产持有100亿。

实际上，“五年十倍增长”，金科这个目标最初亮相的时候，投资者议论不断，相信与怀疑并存。

经过一年多的实践，市场看到金科的多元业务平稳落地，同时保持了公司的盈利提升、现金流稳健、土储均衡、负债合理，金科股份这一份成绩单，的确给市场增加了不少信心。