窥报32|保利发展:积极拿地与绿档之间的逆势扩张
风财讯 黄小妹
2021-04-22 09:57

头部房企阵营,保利发展控股(SH600048)依旧选择压轴“出报”。

不同于2019年分红、业绩超预期,2020年保利发展交出一张业绩平平的成绩单。营收同比增速减少约18个百分点;每股分红下降0.09元;毛利率同比下降2.38个百分点至32.59%。

资本市场亦用脚投票。保利发展发布2020年报的第二日,4月20日,当日股价跌幅3%。

但对于保利发展的销售预期,市场仍保持乐观态度,源于高强度拿地力度以及绿档的加杠杆空间,颇有逆势扩张之势。

结算、利润低于预期

年报显示,保利发展2020年实现营业总收入2432.08亿元,同比增长3.06%;其中房地产开发收入2263.76亿元,占比为93.08%;实现净利润400.48亿元,同比增长6.64%;归母净利润289.48亿元,同比增长3.54%。

对于保利发展2020年财报,国泰君安维持谨慎增持评级,并指出保利发展结算低于预期,利润增速低于预期。

结算方面,2020年保利发展实现竣工面积和结算面积分别同比增长34%、17%,但结算单价10941元/平米相比2019年的12668元/平米下降14%,造成结算收入低于预期仅增长1.2%。

利润增速方面,保利发展2020年毛利率32.6%,同比下降2.38个百分点。

保利发展表示,主要由于2017-2018年获取的高价地项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。同时随着合作项目增多并逐步进入结转期,实现投资收益61亿元,同比大幅增长65.9%。加上公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利率下滑的影响,2020年实现归母净利率为11.9%,和去年同期持平。

保利地产董事、总经理刘平在业绩会上回应称毛利率下降问题,目前行业毛利率水平进一步收窄,公司将持续通过精细化管理提升周转效率和收益水平。

各大机构风险提示中,土地价格上涨过快,毛利率继续下滑等关键词被多次强调。

这一点担忧不无道理。2020年保利发展拓展平均楼面地价提升至 7388 元/平方米,而2019年这一数据为5802元/平方米。随着楼面均价的上涨,保利地产的毛利率未来仍将承压。

对于保利发展2021年销售增速,机构保持乐观态度。

国泰君安指出,2020年公司签约金额增速8.9%,但总资产增速21.1%。且公司拿地金额/销售金额达到47%,比2019年高13%,隐含公司保持高投资强度,其中权益拿地增速43%。由于公司在三条红线监管中是处于绿档,具备加杠杆空间,因此预计2021年将带来较好的销售增速。

平安证券认为,保利发展激励制度不断完善、融资优势延续,多元化业务持续推荐,短期拿地强度提升为销售结转提供支持,公司作为行业龙头有望中充分受益集中度提升。

降低分红的考量

结算收入、利润不及预期之外,保利发展分红下降备受投资者关注。

年报显示,2020年度保利地产拟向股东每10股派发现金红利7.3元(含税),分红率30.18%,创下近三年新低。2019年每10股派发现金红利8.2元(含税),分红率35%,对比之下分红有所降低。

关于降低分红,刘平在业绩会上回应,公司2020年度现金规划占归母净利润30%,符合公司《2018-2020年股东回报规划》,且30%的分红比例在上市公司中也是较高的水平,并符合监管要求和导向。

刘平表示,公司的分红方案及回报规划均是结合行业政策、经营需要来制定的,需要同时平衡公司经营资金需求及股东回报。“在三道红线、集中供地等政策下,公司充分结合经营资金需求和股东即期回报平衡制定本年度分红方案。”

保利地产于随年报同步发布的《2021-2023年股东回报规划》中提到,未来三年,每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。

财务总监周东利则进一步解释称,随着“三道红线”等系列政策的出台和落地,降低分红、适当提高自有资金储备规模,是为了保持持续发展能力,为股东创造价值。

业内人士表示,保利地产分红率降低的原因或许与保利发展近年加速扩张相关。2020年,保利发展全年合计拿地2353亿元,同比增长51%。以此导致2020全年经营现金流同比减少240亿元。

上述业内人士表示,在其他一些高杠杆房企近两年努力降低负债率,回归绿档的同时,保利发展正利用较低杠杆率逆势扩张。

业绩会上,宋广菊退休问题成为焦点。

3月24日,国资委官网发布《17户中央企业44名领导人员职务任免》显示,免去宋广菊(女)的中国保利集团有限公司党委常委职务,不再担任中国保利集团有限公司副总经理职务,退休。

董事会秘书黄海回应“宋广菊何时会从保利发展离职”,目前公司管理层暂无变动,生产经营活动均正常,如有披露事项公司将按照规定进行公告。公司管理层多年来保持稳定,项目运作经验丰富,且集体决策机制成熟完善,正常的人事变动对公司经营的影响有限。

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