继长春、广州、重庆、无锡后，杭州也开始了今年首次集中供地。

5月7日和8日，杭州迎来今年首批集中供地出让。首批共推出57宗涉宅用地，总出让面积4527亩，总建筑面积757万平方米，总起价934.7亿元。其中5月7日出让32宗土地，当天的总成交金额就已达到716.68亿元。

融创、龙湖、北京华联、融信以及融信&滨江联合体，成为5月7日杭州土地市场出手最“阔绰”的几家企业。

“从今天拍地的实际情况来看，杭州土地市场的热度不低。按公布出来的信息，有七成的单个土地竞买者超过20家以上，不少地块进入竞自持环节，房企之间竞争的激烈度相当高。”中指研究院企业事业部常务副总经理高院生表示。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，包括杭州在内几个热点城市今年的首轮集中供地，预计都会保持较高的热度。

“原因在于，不少城市的供地在上半年，开发商拿到第一批土地后，今年第四季度就可以上市、获得回款。所以相对来讲，近期几个城市土地集中供应，特别是热点城市土地的竞争会更加激烈。那些在热点城市没拿到新项目的房企，会到热度较低的城市去，但其周转速度和利润可能会受影响。”丁祖昱说。

32宗土地揽金逾716亿

按杭州2021年供地安排，今年将分三个批次集中供地：第一批4月7日公告，5月7日、8日集中进行出让，第二和第三批将分别在6月和12月公告。

据克而瑞数据，杭州2021年宅地计划供应量为1002万平方米，今年首次集中供应的宅地面积约302万平方米，首轮集中供地占到全年供地约30%的比例。

“杭州今年供地量虽然比去年略有下降，但能达到千万平方米，这个规模已经相当可观了。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里说。

5月7日杭州出让的32宗涉宅地块，位于钱塘区、拱墅区、西湖区、上城区、滨江区几个主城区以及萧山区，总出让建筑面积375.7万平方米。

当日所供应的世纪城核心区地块、东新地块、数字商贸城地块等，成为开发商争夺的焦点。花样年、保利、绿地、建发、宋都等房企，均有所斩获。

5月7日上午，融创先以23.79亿元的价格竞得杭钱塘储出[2021]2号地块，溢价率达27.97%。此后，融创又分别以22.67亿元和28.41亿元的价格，竞得钱塘新区另外两幅土地，溢价率均超过20%。融创竞得的这三宗地块，总金额达74.87亿元。

此外，龙湖以52.53亿元竞得杭州市数字商贸城地块，北京华联以48.32亿元竞得萧政储出[2021]33号地块，成交金额均较高。

不过，浙系房企滨江集团(002244,股吧)和闽系房企融信，是当天杭州土拍市场的最大赢家。滨江 融信联合体先以24.81亿元竞得萧政储出[2021]28号地块，溢价率29.83%。此后，滨江 融信联合体又以18.46亿元竞得萧政储出[2021]32号地块，自持比例17%，溢价率29.45%。这两幅地块总价达43.27亿元。

当外界惊呼其拿地“凶猛”的时候，融信 滨江联合体当天下午又以48.38亿元和80.85亿元的价格，分别竞得江干区另外两宗住宅用地，两宗地块的总地价达129.23亿元。

换言之，仅5月7日一天，融信 滨江联合体在杭州土地市场上砸下了172.5亿元。

通过联合体拿地的同时，融信还单独拿了另外几个项目，总价为56.03亿元。5月7日，融信以14.82亿元竞得萧政储出[2021]31号地块，该地块自持比例达29%。此外，融信以25.6亿元竞得萧山区另一幅土地，并以15.61亿元的价格竞得三墩北单元B-R21-07地块。

据中指院统计，5月7日，杭州32宗地块出让起始总金额569.1亿元，总成交金额716.68亿元。其中，钱塘区7宗地总出让金额148亿元，萧山区12宗地总出让金额172.43亿元，主城四区13宗地总成交金额396.24亿元。

公开资料显示，萧山区出让的12宗涉宅土地，除两宗以底价成交外，其余10宗地块全部达到竞自持比例。

高院生指出，地块出让时，项目的销售价格已经给出了其相应的限价。“如果溢价率相当，自持比例更高，开发商利润越少。此次出让的地块溢价率都不低，再加上自持部分，一些项目的利润空间并不大。”

试点“托底保证金”规则

值得注意的是，杭州此次对拍地的保证金规则，做出相应调整。

“我们了解下来的情况是，此次房企参与集中供地拍卖活动，在保证金方面多了一个可选项目：参拍一个地块可以只缴纳约5000万元的托底保证金。虽然金额较此前降低不少，但这笔保证金需要在指定监管账户存留一个月到40多天。”杭州一位业内人士告诉记者。

相关规则的调整，也得到另一位参加5月7日杭州土拍的房企人士的证实。

“这次的确开始试点5000万元托底保证金了，不过并非一刀切，而是增加了一个可选项。”上述房企人士告诉记者。

记者在采访中了解到，此前杭州拍地，开发商需要依照拍地起始价缴纳一定比例的竞买保证金。如果拍地未获成功，这笔保证金在几天内将返还至开发商账户。这样的保证金规则下，虽然财务周期上开发商用于支付保证金所占用时间不长，但房企所要动用的现金数量却比较大。

“按之前的保证金规则，在集中供地背景下，如果要在短时间内竞买多个地块，对开发商资金提出非常高的要求。业内预计开发商仅在保证金上，可能就需要动用十几亿甚至更多的资金。但对土地出让保证金规则做了调整，多了一个可选项后，虽然退还保证金的时间延长，但所动用的现金却减少了。不过并非所有的房企都会选资金少、周期长的托底保证金，因为此前保证金虽然动用金额大，但周期短，开发商往往会根据企业自身及拟竞买的项目情况做出不同选择。”上述房企人士在接受采访时说。

保证金规则多了一个可选项，是否会使更多房企选择5000万元的托底保证金？对此有开发商向记者表示，未必如此。

一家参加杭州此次拍地的房企告诉记者，有的地块总价低，5000万元价格较高，用竞买保证金可能更合适。“竞买保证金一般是起始价20%，托底保证金则是5000万元，但资金沉淀的周期太长。如何选择，房企要综合自己财务等情况估算。”

有开发商告诉记者，土地保证金多了一个可选项，对于吸引更多企业前来拍地起到不小的作用。

此外，与其它几个城市集中供地略有不同的是，杭州土地拍卖价格达到封顶价后，最终并非通过摇号来决定地块归属。

“在杭州仅看溢价率是不全面的，还要看竞持程度。如果地块达到封顶价，房企要通过竞自持比例或公建配套，来角逐最终的胜出者。”马千里在接受记者采访时指出，这样的竞买规则，对企业自身实力提出了很高的要求。

不过，多位开发商向记者表示，在地价升高而房价被限背景下，虽然项目利润较此前略低，很多房企仍然争夺杭州市场的原因，在于看重杭州市场的流量。“今年第一批拍的地块，运营效率如果足够高，很快可以实现销售并完成结转。”上海一位房企人士表示。

“从市场基本面来看，去年杭州市场交易量创出新高，当前新房市场库存量较低，人口流入数量较大，不断有高层级人才落户至杭州，今年交易量可能还有所增长。因而如果做规模和流量，杭州市场是不得不重视的一个市场。”高院生说。