(来源|凤凰网风财讯 作者| 陈文莉 王婷婷)

首创置业（HK02868）正在成为今年第一家从联交所主板退市的国资房企。

7月9日晚间，首创置业发布公告，正式宣布将进行私有化退市。

风财讯不完全统计的，2019-2020年港股私有化意向企业的45家企业（含进行中、已完成、已失败）。

这其中，不乏中国粮油控股、中外运航运、华能新能源等央企国企，也不乏复地集团、会德丰、新世界中国这样的房地产企业。

伴随退市，这些港股公司，有的被收入集团“逐渐隐形”、有的在持续重整中“不务正业”。

首创置业，是今年目前唯一拟退市私有化的国营房企。无数退市港股的“前车之鉴”，让首创置业的未来，成为一个有趣的猜想话题。

再反观“退市私有化”这件事本身，投资者获得多少利弊？首创集团影响几何？首创置业身后，如影随形的神秘自然人股东们是谁？

一个个问题背后，也充满玄机。

溢价62.79%私有化 散户却称“被韭菜”了？

首创置业私有化的原因被归结为：

一，国内房地产大环境趋紧，行业和公司的业绩表现均不佳；

二，私有化后公司可以背靠首创集团，获得更强的信用资质；

三，上市平台在股权融资方面，几乎丧失优势，首创集团却还要花费高昂的维持成本；

四，H股和非H股的股东，都有机会让持股价值变现。

首创置业私有化退市将支付近53亿元的现金，价格约2.80港元/股，较近期股价大约溢价62.79%。

不过，H股的有些小散们却称“被割韭菜”了。

风财讯注意到，私有化之前，首创置业的股价长期徘徊在1港元/股左右、成交量在千万级别。

在6月25日，首创置业股价却暴涨了52.29%，成交量突破2亿。

并且在公告的前几天，公司的股价都在持续上涨，至停牌前涨到了1.72港元/股。

成交量与股价双重异动，往往被认为是“内幕信息交易”的特征，意味着可能有机构买家在抄底，滞后的投资者可能摊薄收益。

消息面上也很诡异，在6月盛传“首创置业可能私有化退市”的时候，总有另一个消息出来对冲，即“首创置业和首创钜大之间转让奥特莱斯项目”，一定程度上降低了普通投资者对其退市的预期。

退市私有化 大股东首创集团“解套”

对于首创集团来说，不论有无内幕交易，私有化退市都是一个很好的“解套”机会。

首先，风财讯粗统发现，2003年上市以来，首创置业仅进行了三次配股，最近的一次是2020年1月22日通过供股，向首创集团等内地股东融资约13亿元。

而据东方财富显示，首创集团等持有的内资股，依旧是没有流通性的，持股价值偏低，如果退市，这部分价值就盘活了。

第二，首创置业向大股东首创集团的输血能力，逐渐衰弱，非控股股东权益却不断提升。

财报显示，首创置业2019年及2020年营业收入较2018年分别下降10.6%及8.6%；2020年的净利润同比下滑47.4%，利润率大降了10%（至8.8%），创下10年来的最低点。

然而2018年-2020年，首创置业的非控股股东权益从90.85亿元增至182.52亿元。非控股股东分走的利润，从20.21%增至23.89%。

反观大股东首创集团，2020年归母净利润出现了近4年的首次下滑，同比缩水27.90%（至18.50亿元），净利率7.73%也同比下降约3个百分点，而这还是在公司2020年营收527.01亿元，同比增长11.05%的情况下。

2021年一季度，首次集团的归母净利润甚至亏损了1.71亿元，同比大跌279.90%；负债则增加到了3152.56亿元。

并且首创集团自己，近年也有点“水逆”。

例如今年6月，首创集团陷入与上海电气的“83亿应收款爆雷事件”，被质疑“融资性贸易”、第三方资金输送，被告至法庭。

7月6日，北京市纪委监委消息，首创集团原党委书记、董事长李爱庆因涉嫌严重违纪违法，正接受纪律审查和监察调查。

第三，合联营公司频繁得到首创置业的担保与借款。

比如，首创置业为北京悦创的借款，向招商银行签订了4.9亿元的担保书；

比如，首创置业为北京金谷创信置业10亿元的借款提供3.3亿元担保。

为合资企业提供担保的增多，一定程度上，首创置业大股东的权益是受到影响的，且间接风险增大。

同系合并传闻起 退市后首创置业会怎样？

首创集团的“水逆”是否成为加速首创置业退市私有化的因素，并未明确，但确定的是，首创置业回归是利大于弊。

风财讯注意到，有传闻称，退市后，首创置业或和首创经中合并。

这是首创集团地产板块中的两家公司，不同于为了私有化进程成立的“首创城市发展公司”。因此这被视为首创集团内部重整的一个信号。

这也给首创置业退市后的场景，带来想象。

首先风财讯参考了近年港股上市涉房企业私有化后的情况，可谓表现不一。

比如，万达商业私有化之后，因债务危机，出售大量资产，至今未能回归A股，甚至一度出现收购传闻。

复地集团退市后，被装进了豫园股份（SH600655），这是一个“杂货铺”，囊括黄金、餐饮、商业、文化、矿产等不相关多元业务。

豫园股份从来不将“地产”作为主业，在地产层面从来都讲产城融合，所以“复地”不仅换骨成为“产发平台”，也在整个复星体系中，越来越边缘化。

首创置业退市私有化后，面临角色淡化（甚至丧失角色）、组织人事架构重组、资源自主权降低、发展空间受限的可能性。

但回归首创集团的大系统，对首创置业本身的业务，也有利好。

本来首创置业在资本市场一直向好的评级、较低融资利率，更多依靠于集团的背书。

例如，中诚信和联合资信对首创置业保持“AAA”评级，给出的一个理由就是大股东保障。

风财讯发现，就连这次私有化退市，H股股东的52.9亿元现金，都是由首创华星（首创集团全资子公司）代为支付。

如果资金支持不变，首创置业苦苦追逐不得的“千亿目标”，依然可期，虽然它到时可能已换了一个面目。

神秘自然人股东再现 “共同进退”值得玩味

首创置业，可能在退市私有化中“改头换面”，但它背后的几个隐秘的自然人股东，却始终如影随意。

在首创置业的股东持股结构中，北京融通正和投资管理有限公司（下称“融通正和”）通过中国物产和亿华间接持有首创置业约3.28%的股权。

根据公告信息，融通正和由吴海涛（18.50%）、孔令国（18.36%）、桂胜春（18.32%）、王光钰（17.66%）、赵荣海（14.69%）及翁焕文（12.47%），6位自然人共同持有。

这几个人，早在2021年初，首创集团旗下首创阳光的股权挂牌转让中，就已经出现。

当时，吴海涛、孔令国、桂胜春、王光钰、翁焕文、杨森泉、王群，7位自然人通过北京嘉铭盈科投资管理有限公司、北京青创投资管理有限责任公司、北京瑞博置业有限公司合计持有首创阳光53.51%的股权，首创集团持有约46.49%的股权。

而其中，吴海涛、孔令国、桂胜春、王光钰、翁焕文这几位自然人在2015年，首创集团和阳光股份的重组中，就已经出现在股东名单中。

这批自然人入股时，29.12%股权的对应价在9.82亿元，当2019年京基集团收购相同股权时，价格已经是14.41亿元，四年间溢价超过45%。

随后，自然人股东们和首创集团一起套现离场，这一份“共同进退”值得玩味。

风财讯注意到，桂胜春是北京首创阳光房地产的老员工，曾任华远地产高管；孔令国曾任首创置业青岛分公司董事长；翁焕文是北京海利房地产的法定代表人，其曾和万科等5家公司倍视为行业最早的城市运营商；王光钰曾任首创京郊郊置业的总经理；吴海涛则是北京首创阳光房地产的法定代表人。

他们都和首创系有千丝万缕的关系，但他们究竟和首创集团是怎样的关系，尚且是谜。

只不过此前有媒体报道，2015年启动的北京市首轮巡视中，首创集团被发现存在与民营企业利益输送等问题。