红姐说：

红姐的一位朋友，北漂13载，从租房，到买人生第一套房，再到换学区房，前几天在北京又买了一套房，用他的话说：

“尽管理性告诉我，现在已经不是房地产最辉煌的年代，但手里一旦有了闲钱，买房的心绪就开始放飞。再买一套房的想法，从去年冬天就开始了。在观望、等待与考察大半年后，我终于还是出手了。”

令红姐神奇的是，他刚买的这套房，去看房的当天就交了款，而在此之前，从去年冬天萌生买房想法到现在，他已经看房看了大半年。

可以说经历过买房-换房-再买房的北漂13载，他已经不是个买房路上的小白，甚至可以说很专业。

在大多数人都对楼市持悲观预期进而选择观望的时候，他为什么会选择出手买房呢？而且第一次到访某项目就速战速决成交了呢？

应红姐邀请，他用这篇文字记录了北漂13载的买房心路历程。既是对他自己买房心路的回顾总结，也从中端倪了北京楼市这些年发生的变化。

国人对于房子总有一种格外的情怀，近乎于偏执。购房，换一个文雅的说法叫“置业”。成家立业，意味着有房才有家，有家才有业。在国人的思维中，房就是业，业即是房。

回顾北漂的日子，其实就是一直以来和房打交道的历史。

刚出校门，赵小姐还未毕业，为了方便，我仍旧蹭住在学校公寓，上铺睡人下为书桌，一个方格就是象牙塔的归处。

工作后，和赵小姐一起，既住过东三环边高档小区，也在很“老北京”的南锣鼓巷的平房住了一年，领略过CBD的繁华与南锣鼓巷的文艺，于我而言，回到家便有一桌热菜热饭，即是一个可以憩息的港湾。

后来，我和赵小姐结婚了，买房既是现实的需要，也是对一份爱情的见证，和所有的年轻人一样，购房这件事被提上了日程，于是绿中介拉风的电驴后座上出现了一对小年轻，吹着微风穿过北京的大街小巷。

【安家】

在经历了2008年金融危机的萧条之后，2010、2011年北京楼市一路上涨的房价和明显回暖的成交量，明白的传达给人们一个信息：楼市的春天又来了。

整个2012年下半年，楼市一路上涨。2013年春节回来，我觉得不能再等了，加速了买房的计划。

彼时的我们，似乎不但不觉得有必要考虑“学区房”，甚至认为这简直就是智商税。因为那时还尚未为人父母，既无法体会什么叫“可怜天下父母心”，也不曾了解北京教育不均衡到了何种地步，有的只是实在无法理解一堆七八十年代的旧砖瓦为什么就值“天价”这种感叹。

2013年的夏天，经历了大半年的看房，我购置了人生的第一套房。期间，考察过通州（确实是通州，尚未成为副中心，也没有户籍限购的政策）的金地新楼盘，第一次在北京考虑买房，自然是对新楼盘心水不止，但考虑到上班通勤，还是只能舍弃。

最终，在赵小姐表姐的推荐下，将重点区域锁定在朝阳区东五环外定福庄、双桥、常营一带。

6月，伴随着夏日烈日骄阳，我和赵小姐终于踏进了朝阳区房产交易大厅，拿到了人生第一个房产证。

房子是一个90年代末的老房，6层小板楼的顶层，不到80平，户型方正，南北通透，套一句开发商的描述，是小区里楼王的位置，总之除了是顶层之外，对那时的我们来说都很满意。

当然了，对于顶层，彼时的我们似乎也并未太过于介意，事实证明，夏日的炽热以及雷雨季节的漏水还是给我们上了一课。

人生第一套房，给我们留下了很多印记，看房后的欣喜、转账时的忐忑、拿到房本的激动、装修的苦乐，都至今难以忘怀。都说人生第一次印象是最深刻的，果不其然。

【学区】

原以为，我们会安稳地在这套房里度过人生下一个十年、二十年，只是计划赶不上计划，甚至连装修好的宝宝房都没用上，我和赵小姐就换房了。

2014年年底，我和赵小姐爱情的结晶诞生了。有了宝宝之后，孩子的教育成为头等大事。

朝阳，是个好地方，三里屯、CBD、朝阳大悦城、龙湖长楹天街都不远，最不缺的就是吃喝玩乐，要说课外培训，马术、花样滑冰、冰球这种高大上的项目应有尽有，学科类的辅导班，好的稀少。

更要命的是，小区对应的学校是个“村小”，生源鱼龙混杂，教学质量更是无法保障。都说当下流的泪都是过去脑子进的水，古人诚不欺我。又说，“人无远虑必有近忧”，每一个人也不必怀疑大多数人的选择，如果没有异于常人的洞察力，那不妨从众选择，这些话都是历史的经验和教训。

于是，人生购房后不到3年，就逐渐萌生了换学区房的想法。

更为关键的是，伴随着北京楼市的浮浮沉沉，到了2016年楼市在经历了长期的横盘和阴跌后，再一次迎来腾飞。

我再一次感受到了恐慌。

还依稀记得，曾经中意的几套房源，东城的安交、龙体、花市一带都有过深入的考察与沟通，回想初衷，应该是想“中庸”地选择一个房价、教育、宜居比较均衡的房源，东城似乎成了不二之选。

再一次，在2017年春节后，换房进程加速了，鉴于楼市的火爆，我采取了“先买后卖”的换房顺序，先锁定意向房源，再出售已有房产。在经历了对东城、海淀的大范围考察之后，西城广外，成了这一轮选择学区的最终抉择。

没办法，既然选择了，就默默承受。那就来吧，按顺序签买房与卖房合同、解抵押、凑齐首付、网签、拿房本、腾房、搬家，一套组合拳下来，不掉层皮那是不可能的了！

换房之路，艰辛漫长，无论是心智还是体力，均是一场漫长的煎熬。

呜呼，我遭遇了2017年“317”政策，监管对楼市的火爆早有察觉，一剂猛药下来，对换房客而言是精准打击，首套变二套，利率上浮、贷款年限变短，一通操作，大大增加了购房成本。

所幸，卖的房赶在“317”之前签了合同，买家也算守信，各自按约履事，无论如何，咬紧牙关，换房操作完毕。

这回依旧是个小三居，因为对口一个在片区内还可以的小学，尽管房子周边环境堪忧，不远处就是公厕与垃圾回收点，但并不妨碍在那个燥热的时间点单价悄悄站上10万的门槛，总价已然逼近900万，而这仅仅也就是西城的“上车”区域。

【萌动】

2020年，疫情突发。都说冬天来了，春天自然不远了。从2017年十一我和赵小姐搬到西城，直到去年冬天，期间未再实地看过房子，但一直关注北京的楼市。

我和赵小姐都不是热衷于折腾的人，但还是时刻保持对市场的感知和敏锐。期间，稍有积蓄，就投点股票和基金，但也仅限于参与而已，毕竟我们都不是好赌之人。

直到去年冬日，我陆续接到了邀约看房的电话，于是再一次踏上了看房之旅。

出发，第一站首开龙湖熙悦宸著，抱着了解一下的心态前往。龙湖，大开发商，被销售灌输的各种景观布局、先进理念说的七晕八素，高大上！

不回过头来看，限价6万4，在那个地段还是很可以的。又回到那句老话，这么多年了，就没见吃亏的“多军”。

后来，阴差阳错，看了青龙湖周边的房子。首先是被青龙湖的环境所打动了，龙湖、金地、首开，三家开发商，项目紧邻，各有所长，有的长于园林设计，有的在室内布局和装修上更胜一筹。

说实话，很心动，不到300万就能拿下，不免畅想未来徜徉在青龙湖朝阳和晚霞中散步的场景。

后续又陆续看了大兴南六环外的几个楼盘，但由于“荷包”有限，东边、北边新楼盘单价较高，涉猎不多。直到出手前的最后一刻，我都是准备买青龙湖区域了，既然战略已经定了，那无非是哪个开发商和哪个项目的区别。

9月下旬，真正想拥有自己第二套房的心，萌动不止，开始迸发。

2017年换的房，按照当时的信贷政策，也算我和赵小姐的二套，但那个二套真是让人心痛！

一番研究，机缘巧合，得知了合生me悦。约定了25号去看房，当天，就做了决策，认购了52平的西向一居，15层的8层，总价和首付在可撬动范围内。

现在想来，很快决策的几个因素：

一是交通。合生me悦，宣传就是地铁房，实地勘察后，不至于像宣传的200米，但步行估摸10分钟吧；

二是环境。守着南海子公园，南海子公园自然是不陌生，两年前开放时就来过好几次，不止一次感叹并畅想过拥有一个挨着公园的房子。三

三是小户型。自从舍弃了青龙湖，鉴于目前的年龄，养老房的事就暂且搁置，还是定位为投资更为现实一些。投资，自然需要流动性好，这个户型能满足上车需求，于我而言如此，于后续的接盘者而言，同样如此。

至于其他，产业、学区、医疗、商业等，地块目前还在开发和定位中，可能比不上亦庄核心区，但未来可期。

想明白了以上几点，做决策也就不难了。由于当天还有接机安排，最好速战速决，于是当天就交了定金，草签协议。买定离手，静待花开。

【体悟】

回顾过往，2013年首套，2017年换房，笔者对北京的楼市和房产有了更多的理解和体会。在那个期间，还没有“房住不炒”的最高指示，楼市犹如一匹尚未被驯服的野马，和传说中的无二，错过了就再也买不起了。

现在闲来无事，再查看之前看过房源小区的价格，剩下的只是当时为何不出手的嗟叹。

至于最切身的体会，来源于我所购学区房和邻居的对比。同样户型、面积，楼上邻居15年底成交，价位在500多万，而我在17年初成交，直接快翻倍了！

不得不感叹，购房，于国人而言承载了太多，户口、上学、归宿感，有了房才能在这个城市生活下去，才能安身立命。

于我而言，当然不是炒房，充其量是亲身参与了北京楼市，其实也没有从中获益很多，但确实有些许体会。

与多年前相比，尤其是随着产业的发展与今年“双减”的逐步落地，北京的楼市已经有了并将会有更多的变化。

之前是绝对以环路为分界，价格高低与和市中心的距离正相关，因为产业、医疗、教育都集中在老城区。

但现在逐步出现了分化，传统意义的郊区（例如上地、望京、亦庄、清河等）因为有产业，房价不再是绝对意义上的和天安门的距离直接挂钩了。

此外，随着90后和00后的入局，越来越多的人不再愿意为老破小买单，尽管老破小在帝都楼市仍旧有其存在的必要和合理性，但房价似乎与楼盘本身的品质开始越来越正相关。

当然，房住不炒，回归到政策与国家顶层逻辑层面，自然如此。近期发生的华夏幸福暴雷、恒大舆论危机等，都无一例外宣示了地产多年累积的风险以及黄金年代的逝去。

但我想说的是，超越房子本身的居住属性，房产依旧是投资和资产配置的最重要品种，甚至没有之一，无论是对个人亦或是组织，无一例外。

多年以来，多和空、买和不买，论战至此，只能戏称说“多军”从来没吃过亏，当然了这句话放在北京合适，放在其他四五线小城就未必了。

同样是买，择时、择区、择房，每一个因素、每一个决策，都很关键，对个人而言，则决定了是否直接拉开一个身位的财富水准。

以上，是我作为一个北漂了13年的普通人的买房故事以及感悟，不构成任何建议。如果你读了后能从我的文字中有所收获，自然再好不过。