随着多家规模房企陷入流动性危机，土地市场格局开始转变，自22城重启第二轮集中供地以来，地块流拍、多地底价成交现象明显，土地市场寒意十足。

土地出让金作为地方财政的重要资金来源，土地市场转冷后，比房企暴雷更可怕的事情或将发生，地方政府投资发展的资金哪来？地方债务问题如何解决？

01 土拍三大特征

流拍、底价、国资成为主旋律

相较于首轮土拍的火热，第二轮集中土拍市场“降温”情绪显著。

内忧外患，民企选择“躺平”，一方面是市场调控加码叠加房企融资端监管趋严的作用，控地价、稳房价仍是调控核心；另一方面，第二轮集中供地中出现保证金比例上调、房企购地资金来源严查等措施，也在一定程度上提高了房企的参拍门槛和资金成本。

终止出让，土地流拍、底价成交、国资进场已经成为土拍市场主旋律。

特征1：268宗地流拍，流拍率达32%

根据风财讯智库数据统计，截至目前， 共计268宗地终止出让或流拍 ， 整体流拍率 达32% ， 其中 济南、广州、沈阳、杭州、北京 这5个城市的土地流拍率超 40%。

9月以来，多城先后发布公告停止部分地块出让。 而其余地块在成交过程中，流拍现象也开始增多。

北京：北京有26宗地块延期出让，流拍率60%。

沈阳：24宗地块提前停止交易，3宗地块流拍，流拍率达59%。

杭州：曾经作为土拍的宇宙中心，土地市场也开始转冷，9月15日，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块报停止递交申请文件及缴纳保证金，但其中9宗地块报名未达标，相当于提前宣告了流拍，流拍率高达55%。

广州：历时两天，广州共出让48宗地块，最终成交23宗，流拍25宗，流拍率高达52%。

济南：在挂牌到最后成交过程中，共有25宗地停止出让，7宗地块流拍，此次地块整体流拍率达43%。

数据来源：风财讯智库整理

特征2：近七成地块底价成交

在已经完成第二次土拍的城市中，“底价成交”成为普遍现象，截至当前共有392宗地块底价成交，占所有成交地块的69.4%，其中济南、重庆、青岛、长春、武汉、苏州、合肥这7个城市底价成交占比均超过80%。

其中济南推出的76宗地全部以底价成交；之前热度较高的重庆第二轮集中土拍仅成交28宗，其中仅北培区蔡家组团R标准分区的纯住宅用地溢价成交，溢价率为0.43%，整体溢价率仅为0.02%；青岛共推出87宗地，72宗地底价成交；长春共成交49宗地块，46宗底价成交。

数据来源：风财讯智库整理

特征3：国进民退，国企拿地占比达75%

在第二轮集中拍地中，“国进民退”现象明显，没钱没利润，民企纷纷选择“躺平”，在第二轮土拍中拿地金额仅占24.6%。这也让资金压力较小的央企和地方国企成为第二轮拿地的主力，国企拿地金额占比高达75.4%。

在第二轮集中竞拍中，土地市场出现了“新主角”，地方国企业积极承担“社会责任”，地方国有企业在第二轮拿地中占比达到34.3%。

图：第二批集中土拍拿地企业性质占比情况

数据来源：风财讯智库整理

从各城市拿地企业分布来看，重庆等11城国企拿地金额均超70%。

而在重庆第二轮集中土拍中，极少见民企拿地，国企拿地金额占比高达95.8%，其中地方国有企业拿地金额占比达82.9%，康田、巴南建设、成都城投、两江文投、迈瑞城投等为代表的地方国企是重庆第二轮拿地的主力，其中康田共计拿地五宗，均是大渡口组团p分区，成交总价56.33亿元，建筑面积达70.4万平方米。

数据来源：风财讯智库整理

从企业拿地金额来看，此轮土拍的主角是清一色的国家队，包括我们熟悉的中海、保利、中铁建、越秀 地产、粤海置地等国有企业，其中 中海在第二轮集中供地中集中发力，全口径拿地金额达672亿元。

单9月来看，中海于深圳、广州、天津、南京分别耗资127亿、99亿、85亿及80亿获取了共13宗地块，其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得头筹。

表：第二轮集中土拍中房企拿地布局情况

数据来源：风财讯智库整理

02 市场转冷

国企霸屏，财政收入还好吗？

目前在各地的土地拍卖中，只有国企还在捧场，民企大部分都已经退场，房企不拿地影响的不仅仅是房企自身未来发展，还影响着地方政府。

地方政府的主要财政收入来自土地财政收入，根据数据统计，2020年，49个代表城市的土地财政依赖度均值达46%，其中有21个城市的土地财政依赖度高于100%。

数据来源：风财讯智库整理

土地市场爆冷势必会影响地方政府的财政收入，而地方政府发行的专项债券，实际上大多数是以土地收入为偿还来源，特别是对于快要到期的债券，如果土地收入减少，可能影响这些债券的还本付息。

从2020年22城的财政依赖度来看，长春、武汉、广州、福州、南京、杭州6城对于土地资金依赖度较高，土地财政依赖度均超过100%。

土地流拍，一方面，造成地方政府发展资金受限，如会对地铁、医院，学校，公路，桥梁，还有公务员等机关单位的资金来源造成较大影响，另一方面，再加上每年要偿还的地方债和城投债， 2021年城投债到期只数6322只,规模39714.52亿元,分别比2020年上升49.00%和62.58%,处于近年来高点,城投债到期偿还压力较大。

03 各有优势

国、民合作或将成为下一步主旋律

在新的融资和调控政策下，国企和民企的核心竞争力发生重大变化。

央企的核心优势主要在于资金实力，体现在融资能力和融资成本上的优势。大型央企的融资成本比同规模民企低2-3个点，甚至更多。

地方国企的主要优势在于信息不对称，地方国企在当地土地市场有其他房企不能望其项背的优势。

而民企在国企面前，最大的竞争优势是经营效率和经验。房地产行业经过多年的高周转，民企已经积累了不少高效、高质量开发的经验。

而在当前的土地市场，地方国企频频出手，但地方国企在开发能力和效率上略显不足，后续这些企业的拿地可能会加大与民营企业合作，联合拿地开发也将会是未来民营企业的重要生存之道。

研究员：蔡艳平