2021年，城市更新首次被写入政府工作报告，这一年，可以说是城市更新进入新时期的元年。

全联房地产商会城市更新分会专家刘泉，一个在房地产开发领域摸爬滚打了近三十年的“地产老炮儿”，在城市发展新旧交替之际，亦曾多次参与到城市更新的实践当中，对房地产行业的未来发展有自己独到的见解。他在接受凤凰网房产专访时，分享了关于城市更新的真知灼见。

城市更新应衔接历史，设计为先

凤凰网房产：城市更新与房地产开发最大的区别是什么？方法论是什么？

刘泉：现在我们遇到很多问题，但核心还是思路要转变，要理解城市更新到底是什么？

比如原来有一家最好的酒店，过了三四十年，经营者就考虑用手里攒着的一些积蓄对酒店进行改造。这就涉及到资金问题，改造要花多少钱？通过改造能不能再吸引一些社会资本进来？投进来后怎么能够产生回报？

过去的房地产开发，是买地、开发、再买地、再开发。但城市更新不可以，因为它还牵扯到历史和文化的问题，就像改造酒店，在这里曾发生过很多的历史事件，原来领袖名人住在这里，原来宴会厅见证过历史性事件，这个东西我要留着。

那么最重要的问题来了，旧改应该怎么改？酒店旧了，装修不行了，原来的功能配置也不够了，怎么办？首先要找一个好的设计师，好的设计师在你的想法之上，他会帮你提升，作为专业人士，会有更广阔的视野，比如借鉴欧美发达国家的设计经验，再反馈到实际中来。

过去，国内并不重视设计，但从实践经验来看，重视前端设计，将事半功倍。设计为先，才能从保留历史文化的角度，修旧如旧。

城市更新与房地产开发最大的区别在于，一座城市里生活的人能延续多久，这个事业就能存多久，它是一种可持续的更新。

完成城市化进程的发达国家，现在在城市里发生变化的，不是哪里盖了新楼，而是楼里边产生的文化、观念，从表面的物化的东西，变成一种对世界的文化输出。

这里就提到一个思路：城市更新改造不仅要保留过去的历史和文化，还要有能力创造新的文化。

通过城市改造，提升城市价值，促进经济增长，创造就业，同时给国家、给城市提供了过去1000年、2000年没有的新文化，这才是我们对中国城市更新更高的要求、更高的标准。

城市更新将是新的经济增长点

凤凰网房产：推动城市更新的源动力是什么？

刘泉：房地产业发展到今天，应该说已经到了一个高点。从现在往后，它会进入一个缓慢的下行期。

过去做房地产开发，实际上是对增量部分进行建设和开发，这部分对于整个国民经济的投资起到重要作用。到一定程度以后，就需要从存量中进行城市更新，这一点也是国家提倡和支持的。

房地产开发企业目前遇到的一些瓶颈和困难，这也意味着增量开发将走到它的历史终点，那么，就要返回来，对现有的存量进行挖掘。另外，从政府和企业两方面，主观上都有积极性来参与旧城的改造和更新。

亟需寻找闭环的商业模式

凤凰网房产：城市更新目前面临的困难是什么？如何解决？

刘泉：现在亟需解决的是如何去寻找一个闭环的商业模式，能实现政府的目标，企业的目标，经济增长的目标，进一步促进经济发展。

对于企业，它得寻找到一个能够盈利的状态、手段、方式、条件、步骤，这个反而是现在我们做城市更新最重要的一部分，它的运营模式，这是目前企业遇到的最大痛点。

在经济学上，政府投资有一个乘数效应，最好的方式是什么？政府投1块钱，能够吸引社会资本不是2块钱，它的乘数可能是4块钱8块钱，或者说就像我们开车的发动机，政府实际花一点钱相当于点一个火，最重要的是油箱里那些社会的主体参与进来，这车才能开得远、开得快，还能开走，否则打完火后油箱里没油怎么成？

现在城市更新面临的就是这个问题，如何吸引社会资本的参与，这对于整个国民经济才是决定性的。

政府的投资，过去有行政命令要求，按比例摊派，但民间的投资、社会主体的投资必须要靠市场化。

城市更新“标准”应慎用

凤凰网房产：城市更新有标准吗？

刘泉：“标准”要慎用，特别是对老建筑、老区域要慎用。

为什么呢？比如说北京城区的四合院，如果按照现在的建筑规范标准都得拆了，没有消防环路，消防车进不去，胡同那么窄怎么弄？着火了怎么办？没有停车位，什么都没有能拆吗？现在的消防车有多宽，云梯有多高？云梯设备会迭代，但房子至少会存在一百年，建完了房子，要让这个房子和城市空间规划来去匹配设备，肯定不是这样。

城市更新好比在城市里“绣花”，我更建议在初步规划的时候，要发挥各地方不同的积极性，因为它毕竟不是新建，而是改建，是完全不同的概念。

“标准”则更倾向于一刀切。城市更新，应该因地制宜，都不是因城施策，一个城市里不同的区域还不同，着重发挥设计师的才能。

城市更新开始实施，最开始应该由政府主导，专家参与，包括文物专家、规划专家、建筑专家、历史专家来参与这些事情，给这个区域一个定位，做好城市设计。

城市更新如何数字化？

凤凰网房产：现在大家都在提数字化转型，打造数字城市、智慧城市，数字化如何为城市更新赋能？

刘泉：还是以酒店改造为例，酒店的门锁，过去我们用的是钥匙，改造的上一轮用磁卡，现在有了新技术，可以人脸识别。

现在所有的科技手段都可以在城市更新中逐步嵌入进去，嵌入也不是一步到位的，现在的科技手段迭代很快，甚至一年就迭代一次，所以在新的改造过程中要留有这个空间。可能再过5年、10年，会有新的比人脸识别更方便、更精准还更安全的方式。

城市更新，以实际建筑和规划为基础，数字化就是在这个基础条件上量体裁衣。