中国城市正在迎来一场新的变革。

2025年5月，随着《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）重磅出台，更大规模的存量更新行动拉开大幕。这份由中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的文件，要求转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，打造宜居、韧性、智慧城市。

这份《意见》出炉，意味着城市发展将以“四好”建设（好房子、好小区、好社区、好城区）为行动纲领，“拆”字当头的开发模式将成为历史，取而代之的是对现有建筑的智慧升级、对历史遗存的精准保护，以及让中国建筑长一张“中国脸”的文化自信。

凤凰网房产自2021年起联合全联房地产商会城市更新分会、清华同衡规划设计研究院等机构，已连续四年推出“明日之城”城市更新年度策划，今年第五届活动如期启动。

本期内容专访仲量联行华东区战略顾问部负责人及中国区城市更新业务负责人吕玫，围绕城市更新的新变化、房地产科技在城市更新中的运用、城市更新可持续运营逻辑等话题展开探讨。

以下是部分采访实录：

凤凰网：中共中央办公厅、国务院办公厅日前发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，在新指导纲领之下，更大规模的城市更新行动“新”在哪里？

吕玫：与以往政策相比，新指导纲领最大的“新”，体现在其系统性跃升和治理逻辑的转变。

首先，城市更新上升为了更加综合的城市治理路径，承担着完善城市功能、提升空间治理能力、推动城市高质量发展的系统工具。

同时，从实施路径上看，可以在这份文件中看出对于 “项目导向”、“一事一议”等原则的关注，意味着城市更新转向精细化、定制化的项目治理模式，强调长期运营能力而非短期建设成果，对“项目化”、落地性也有了更多的期待。

最后，也是最根本的变化，就是从“更新即建设”的工程思维，转向“更新即运营”的可持续发展视角。例如，近两年，仲量联行作为南京西路功能区的长期合作伙伴，深度参与并推动街区的运营升级。从“新场景序列”打造到街区杂志、楼宇小程序等品牌与运营方式迭代，也体现出了城市发展迈入了一个以内容激活、功能重构、治理思路转变为核心的新阶段。

凤凰网：国外的城市更新经验能否直接套用到中国？同样地，国内不同地区的城市更新经验可以直接复制吗？

吕玫：国外的城市更新经验确实可以为我们在历史街区保护、街区活化运营、公共空间治理等方面提供一些有益借鉴，但无论是国外到中国，还是中国不同地区之间，更新经验都无法简单套用、复制粘贴。

其一是制度层面的差异。许多国外城市以单一产权、低密度开发为主，更新往往以市场主导、协商路径清晰，更新周期和协调成本相对较低。而中国大多数城市呈现出高密度、功能复合、多产权交错的空间形态，牵涉众多主体，更新过程更复杂、周期更长、成本更高，对城市更新的规划统筹、项目管理和金融供给等都提出更高要求。

其二是在发展阶段和城市定位上的差异。以仲量联行在2024年参与的多个上海商务示范单元更新为例，虽然同属商务区更新，但每一个项目都面临着不同的挑战——有的需要通过产业重构激活低效空间，有的要平衡公共空间与综合功能开发。这种差异不是由标准化模型所能解决的，而需要在本地土壤上“长出来”的策略。

最后，也是我认为最根本的一点：城市更新不只是空间与功能的更迭，更是人与人、人与城市之间社会关系的重塑过程。比如上海的愚园路、新华路等街道，通过保留原有居民、引入有温度的业态、激活公共空间，实现的不是一次“空间翻新”，而是一场“日常生活的重新编织”。而这种基于文化脉络、社区肌理和生活方式的更新逻辑，是最无法复制的部分。

凤凰网：您认为，房地产科技将在城市更新中发挥怎样的作用？

吕玫：城市更新不仅是物理空间的改造，更是通过科技与数据驱动城市功能、效率和体验的全面升级。房地产科技（PropTech）作为核心工具，正在从规划评估、实施落地到长效运营的全生命周期中发挥关键作用。

结合仲量联行的全球实践，其价值主要体现在以下三方面：

1）数据驱动的科学决策：从“经验判断”到“精准规划”。传统方式依赖人工调研和局部经验，而如今通过物联网、卫星遥感、大数据等技术，我们可以实时获取土地利用、人口密度、交通流量等多维数据，为城市更新提供了更科学、更精准的决策基础。

2）全流程效率提升：以BIM为例的绿色低碳与智能建造的双重革新将推动更高效、更可持续地城市改造。

3）长效运营与用户体验升级：从“空间改造”到“智慧生态”。例如在以上海豫园为代表的历史文化项目的运营中，利用AR技术创造新的场景体验。但同时，房地产科技的利用也要注意解决数据壁垒、成本平衡、人文融合等方面的问题。

凤凰网：在您看来，随着政策的不断推动和市场的深入发展，城市更新将走向何方？

吕玫：随着政策不断深化和市场逐步成熟，未来中国的城市更新将走向一个更加精细化、定制化和运营导向的发展阶段。

首先，城市更新不再是单纯意义上的建筑翻新，而是一次系统性的城市再造。它将从以往注重物理空间整治，迈向更关注内容激活与功能重构的新阶段。城市更新不仅要“修房子”，更要“造生活”。

其次，城市更新逻辑也正从“项目落地”逐渐转向“以终为始”。城市更新不再以完工为终点，而是以可持续运营和长期价值释放为目标。这就要求我们不仅考虑设计与建造，更要系统规划产业导入、文化内容、社区共建、公共服务等长期机制。

最核心的变化是，城市更新的出发点，正在真正回归到“以人为本”，回应不同人群对城市空间的真实需求——无论是文化消费、邻里交往，还是生活便利、产业就业。像上海新天地、梦中心、蟠龙天地等仲量联行服务过的城市更新项目，其之所以引发共鸣，恰恰是因为它们在物理空间之中注入了真实可持续的生活方式与文化运营，构建了人与城市、人与人之间的情感连接。

从更大尺度来看，城市更新的意义也远不止于建筑本体，而是城市结构的重塑与公共空间价值的重估。例如仲量联行长期参与发展的上海西岸片区，不仅是一个滨水开发项目，更是一场“从锈带到秀带”的城市想象重构，它代表了片区如何从边缘工业带跃升为全球文化地标，这正是内容驱动型更新的最好例证。