11月广州新房网签8761宗，环比上涨22%，虽然同比去年同期成交下跌3成，但总算摆脱6月以来7000宗/月徘徊的低迷状态。本月成交创6月以来新高，为截至目前年内第五高位。由此可见，10月下旬以来的席卷全广州的“降价风暴”成功吸引买家入市。

除开发商降价这一重要因素以外，广州中原研究发展部认为，带动本月成交提升的还有2个原因：

高层10月以来多次发声“保护刚需置业，稳定楼市”为市场派来定心丸。11月以来，银保监会多次会议，表态将维持房地产稳定，同时防范金融风险。对买家而言，近期放贷略微比二、三季度“松动”，审批时间有所提高，亦带动了买家的购置需求。

部分中心区积压成交陆续完成网签。如本月网签量较大的万科金域曦府（580宗）、融创翔龙•廣府壹號（139宗）、保利悦公馆（118宗）等项目，为国庆前后成交，延迟至本月完成网签。根据媒体报道，近期广州网签条件亦有所优化，网签速度亦比之前提高。

新批供应

保持高位，广州新批供应连续4个月超万宗

11月，广州住宅新批供应达11900套（120万㎡），虽然对比9、10月有小幅回落，但仍然处于万宗高位。

值得一提的是，广州新批供应已连续4个月超万宗，基本与去年同期（8-11月）持平。但与去年3、4季度“火爆”行情之下开发商积极供应增加不同，今年开发商推货带有一丝“无奈”——即在官方严控之下，市场回归理性，开发商年底为促回款“活下去”而加大推货量+下调价格吸客。

从推货区域结构来看，“东大仓”增城占大头，永和大盘新世界星辉累计获批799套（7.03万㎡）单位居增城区之首，此外如永和金地半山风华、中建岭南悦府，荔城合景·臻尚溋府等，单盘供应亦在200套以上，但在当前黄埔项目“内卷”降价吸客的环境下，增城项目如何“突围”，吸引买家成交，则有待观察。

本月供应“第二梯队”为黄埔、番禺、南沙，三区供应均处于1000-2000套（10-20万㎡）区间。上述3区为2020年“网红区”，有不少买家青睐，市场去化较佳的项目；经历2021年二、三季度调控之后，开发商逐渐放弃幻想，积极降价（或大幅低于吹风价）推货吸客，如老黄埔富颐华庭、越秀滨江·星航TOD，萝岗越秀·星樾山畔TOD等项目，纷纷抢在年底入市。

从推售时机来看，本月前四周均相对平均，推货量达到25万㎡的水平，说明全月各周开发商推货力度均相对较大。

成交情况

荔湾、黄埔、番禺领先，大部分区域成交回升

本月除海珠、花都、增城三区成交持续回落以外，其他9区成交套数均呈回升态势，环比增幅超过100%的有荔湾、番禺两区。荔湾本月成交851宗（8.8万㎡），主要原因为大盘万科金域曦府国庆前夕开盘，成交近千套，该盘10、11月陆续进入网签阶段，本月单盘占荔湾区68%的成交。番禺本月成交1581宗（18.23㎡），环比增加141%，除亚运城、汽车小镇两个刚需热销项目外，越秀·星汇文玺、保利悦公馆、越秀·和樾府等区内中高价位项目同样备受买家青睐。

更值得关注的是，11月大打价格战的黄埔，成交势头同样可圈可点，本月共成交1543宗（16.54㎡），环比增加16%。作为广州本轮调控的“重中之重”，黄埔经过半年的“降温”，开发商终于接受现实积极“以价换量”促成交，星汇城、中央城、大壮名城、星樾·山畔等买家较关注的项目，均推出一定量特价、一口价单位让利，可见官方调控对黄埔投机风气打击有显著成效。

黄埔成交因开发商降价而成为“冬天里的一把火”，但受其吸纳买家影响，增城11月成交则较为黯淡，仅成交1864宗（17.83万㎡），环比下跌11%，在供应持续高位情况下，黄埔开发商“壮士断腕”式降价，对增城成交造成的冲击明显。加上目前增城主要推货板块以缺乏地铁配套、通勤条件相对落后的永和、中新镇为主，买家对板块发展了解程度不高；

广州中原研究发展部认为，目前黄埔楼市已“降声一片”，因此增城单纯靠打价格战跟黄埔抢客的意义不大，未来或有待基建、产业发展利好带动，才能刺激更多买家关注。例如在“逆市”中崛起的增城石滩板块，除价格低廉的优势外，临近莞深、临近多个大型产业区，成为其独特的市场卖点。

库存状况

库存周期再升0.9个月，近半年成交放缓库存抬升势头猛

截至11月末，全市库存量1109.9万㎡，去化周期14个月。去化周期创2020年二季度（疫情导致市场停摆）以来新高，说明轮番调控对近半年市场成交影响较大，成交持续走低，加上近4个月供应扎堆猛增，库存量、去化周期均呈现抬升势头。

个盘表现

大盘成交抢眼，万科金域曦府、星汇城抛离其他项目

由于9月底以来推出过千套单位，荔湾万科金域曦府、黄埔星汇城网签宗数分别达到580、422宗，大幅抛离其他热盘。

另一方面，黄埔让利促销热盘中，中央城、融创翔龙•廣府壹號闯入TOP10，证明目前广州市场不缺乏买家，热点区域只要价格到位，成交改善的几率依然较大。除此以外，番禺4万/㎡+价位项目越秀·星汇文玺、保利悦公馆位列7、8，说明不少买家看重番禺核心板块的发展潜力，故吸引改善买家入手。

后市研判

开发商继续“抢客大战”，成交有望保持11月热度

即将到来的12月，开发商将保持较高推货力度，因此从供应角度而言，广州将保持较充足货量，尤其备受买家青睐的热区优质板块均有望在12月入市，如临近广钢的广摩地块项目保利越秀·天启，海珠南洲板块中海观澔府，黄埔万科城市之光、保利罗兰国际等。此外，如万科金域曦府、亚运城、中央城、保利翔龙天汇等项目亦有加推计划，由此可见，开发商“抢客大战”将持续。

从政策层面来看，70城指数广州无论新房还是二手房均持续两个月环比下跌，说明经历近1年的严厉调控，广州市场已回归理性，10月高层会议表态支持刚需置业，维护房地产金融稳健，预计整体环境将比二、三季度有所改善；根据部分买家反映，目前贷款审批速度较此前提高，说明利于市场成交的因素正逐步改善。

在此环境之下，广州中原研究发展部认为12月将会有更多买家考虑入市，尤其三季度以来观望的买家，大部分希望赶在春节前置业，因此将会好好把握当前窗口期，预计12月整体成交将与11月持平。

来源：广州中原研究发展部