下个月就进入2022年，在这个交替时间，明年的楼市将是一个什么走势？这是不少人关心的话题。

先对今年的楼市状态做一个简述。

整体而言，上半年市场大都不错，全年的房价涨幅基本都在6月份之前取得的，但进入7月份以后，无论是商品房销售额，还是二手房价，均呈现了小幅连续下滑的趋势，有人称今年的“金九银十”是近5年最冷的。伴随着回款压力，开发商积极推货，但需求端观望氛围越来越浓厚，至此，包括长三角和珠三角，以及中西部多个热门城市的楼市库存不断创出新高，可以说，市场到了一个临界点。

在这种状况下，为了尽快回笼资金，房企们打折声不断，9折、8折，个别还有6折的，先是都市圈，然后是蔓延到核心城市的远郊，包括核心区也出现了卖不完的情况。当然，在稳预期、稳房价的调控目标下，相关开发商受到约谈，甚至被限制网签，目的就是避免开发商恶意降价扰乱市场行为。从目前来看，这种打折降价风基本得到遏制。市场，终究稳定下来了。那么，明年如何走呢？

再来看看高层的定调。

楼市走向，是市场与计划的结合，但在现阶段，调控则起着关键作用，是松是紧，左右着市场冷热。近日，人民日报刊发了高层的一篇文章，题为《必须实现高质量发展》，其中强调：

共90个字，信息量是非常丰富和全面的。1.投机炒房别想了，在限购、限贷、销售等方面不会有什么变化，继续坚持；2.调控遵循一个“稳”字，对不同城市会有不同的做法，过热肯定会抑制，下行过快也不行，若有，像今年默许的“限跌令”还会发挥作用，反正不同的城市为了平稳，可以有不同的措施；3.首次提出“顺应居民高品质的住房需求”，这一点，各试点城市在今年第二、第三批次集中供地试点有所体现，说白了，后面会对开发商建筑品质进行约束指导，要建好房子；4.长效机制，眼下主要就是持续的调控，加上房地产税试点。

监管表态，给购房者和开发商吃定心丸。

银保监会日前回答记者做出这一表态，指向非常明确，前有恒大前车之鉴，针对房企，合理发放开发贷款、并购贷，有利于优质房企保持开发节奏，从容拿地和开发，这类房企不用担心资金方面的问题。针对购房者，这次很明确说明，既要满足刚需也要满足改善的房贷需求，这跟我们此前一些人的理解有所出入，认为仅仅是刚需，监管层明确这一范围，对一些信心不足的房企来说，无疑是一个好消息。当然，最终目标还是确保市场健康平稳运行。

机构预测，明年房价结果“推演”。

相信很多人看到了财联社这则报道，说是中指院副院长黄瑜预测2022年的房价涨幅为2%-3.5%之间。说实在的，仅从单个数据确实难看出来，而且还是出自房地产研究机构之手，难免有站台之疑惑。房君查了一下黄瑜去年的预测，同样是在12月份，预测2021年房价涨幅为3.9-5.4%。那么，预测的结果如何呢？

新房就不用看了，因为不少地方有限价原因，不能真实反映真实市场，就看二手房房价数据，根据中国房地产指数系统百城价格指数显示，截至2021年11月份，百城二手房价格上涨3.34%。虽然不完全在3.9-5.4%区间内，但考虑到今年限贷放款异常严厉，这点出入还是可以理解，毕竟人家用的是大数据预测，只考虑到政策的基本面，谁也无法预料中途的变故，所以，黄瑜的预测算基本正确。

至于明年，黄瑜同样也是运用大数据预测方法，值得一提的是，她提到“结构性”小幅上涨。啥叫结构性？就是城市之间是有差异的，一二线大城市与三四线城市是有差异的，前者涨幅大一些，后者涨幅小一些，也不排除一些城市滞涨或者调整。

若明年整体结果是这样，全年楼市又是一个怎样的走向，推演结果如下：

第一步，开发商的促销大概率还会延续到今年底，到明年开年优惠逐步缩小或收回，预计在2022年3月份促销结束。

第二步，伴随着春暖花开，人们活动频繁，购房意愿逐步增强，二手房市场成交量回暖，与新房市场形成共振。3-5月份，部分新房价格预计会有一个小幅上涨过程。

第三步，城市核心地段、品质次新房业主报价上扬，业主信心增加，刺激二手房市场继续回暖，3-6月份，二手房价有一定幅度上涨。

第四步，房贷额度出现一定收缩，部分银行可能无款可放，房贷利率不再下降。8月份以后，市场逐步回稳，到年底，守住小幅上涨结果至年底。

以上推演结果的依据是：

1.临近年底，不断有传出北上广深等大城市房贷放松的消息，身边购房者的房贷下款速度明显加快，这与此前央行表态“两个维护”一致。证券日报的摸底也证实了这一情况，报道也预计，信贷相对宽松有望延续到明年上半年。

2.部分城市的房贷利率如大湾区的珠海、长三角的苏州等城市，房贷利率开始回落，有利于购房需求的释放。

3.北上广深二手房成交量分别环比上涨26%、12.5%、15.1%、32%，历史经验表明，二手房年底“翘尾行情”预示着明年开年市场回暖是大概率。

4.不过，房住不炒，楼市平稳仍旧是主基调，伴随着部分热点城市楼市回温，相关的信贷，包括房贷利率空间就此止步，促进市场保持平稳。

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