今天，中国央行宣布同时降低MLF与逆回购利率，降低幅度为10个基点。

降息并不突然

今天上午，央行发布公告，维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展7000亿1年期MLF操作和1000亿7天期逆回购操作，其中MLF中标利率是2.85%，逆回购操作利率是2.1%，均比上月下降10个基点，意味着央行“降息”了。

这次降息并非突如其来，从去年年底就在酝酿。 去年12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

● 根据测算，下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，预计释放1.2万亿元资金。紧接着，去年12月20日去年最后一次LPR（贷款市场报价利率）报价的日子，长达一年半之久的保持不变后，一年期LPR终于下调了。1年期LPR为3.8%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.65%，与2021年11月持平。

这一次，同时下调MLF和OMO的方式进行降息，超出了很多人 的预期。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为1年期LPR会下降，延续12月走势。 他分析，LPR由18家报价行按央行公开市场操作利率（主要是MLF利率）加点形成的方式报价，MLF是LPR的参考利率，MLF下降了，LPR也会下降。

当然，这次降低的是1年期是MLF，1月20日1年期的LPR也会下降，延续12月走势，在PPI-CPI存在剪刀差，实体企业投资积极性不足，贷款需求下降，银行贷款供给也在走低的情况下，除了降准，还需要通过直接降息，降低银行负债成本，降低借款成本，才能将实体经济贷款供需激活起来。

按揭贷款增加是必然趋势

李宇嘉认为5年期LPR大概率也会下降。

李宇嘉分析，5年期的LPR，也要由18家报价行报价，去掉最高和最低报价后由算术平均的方式计算得出。由于近期商品房销售量下降，对房贷额度的需求下降，加上近期按揭大行房贷额度增加，房贷供需关系没那么紧张了，所以5年期LPR也会下降。

另一方面，稳定楼市的重要性上升，贷款额度在增加。近期，稳字当头、稳中求进，成为2022年经济工作、宏观调控的主基调，而且从经济站位上升到政治站位。国家也多次强调，满足合理住房需求，前期过于紧张的按揭贷款政策要适当纠偏。 因此，按揭贷款增加，这是必然的趋势。 由此，驱动5年期LPR大概率会下降。

事实上，当前楼市出现的新现象也需要降低LPR。李宇嘉分析，此前，去年12月20日发布的LPR，非对称降息，1年期的下降了，而5年期的并未下降，目的是传达明确的信号，希望资金往实体经济走，不希望降低5年期LPR，传递错误的信号（托底地产）。但进入今年1月份，刚刚发布的2021年全年数据显示，12月份开发投资、新开工、土地购置、商品房销售等，都出现了跌幅明显加大的现象，已经冲击到了“三稳”，冲击到了行业稳定和国民经济稳定。

● 从数据看12月份，投资增速从-15.6%扩大至-24.1%；开工从-21%扩大至-31.2%；土地购置从-12.5%扩大至-33.2%；开发商资金来源，从-7.0%扩大至-13.9%。

12月居民信贷新增3716亿元，同比少增1919亿元，主要是因为10-11月份按揭正常化，前期积压的按揭贷款逐渐释放殆尽，但市场需求较为孱弱，新增按揭需求并不大，导致贷款下降，12月商品房销售反弹趋势也不如11月大，迫切需要降低贷款利率，降低按揭成本和月供，从而激励购房者入市。

显然，不管是1年期LPR，还是5年期LPR，都可能进入下降周期，特别是1年期LPR。

至于5年期LPR，纯粹是为了稳定楼市，并通过市场需求端稳定，降低开发商信用风险，从而稳定整个行业。5年期LPR下调具有调控和稳定的作用，相比直接降低按揭杠杆率，副作用没那么大。

房贷利率有进一步下调可能

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，根据过去历史经验，包括MLF等利率下调，往往会带动后续LPR利率的下调。 所以此次央行在新一年明确此类操作，为今年一季度降息定了基调，客观上也使得银行等流动性将有更加充裕的可能。 从此次政策可以看出，今年继续强调保持银行或金融系统流动性充裕的内容。

其对于房地产市场等也会产生积极的影响。相对过去的操作，当前类似宽松的流动性政策影响会更大，对于房贷等放松也会产生较多的影响。

据此可以认为，今年一季度银行信贷的额度将进一步放松，客观上也促进了银行放贷规模的加大和节奏的加快。另外很关键的一点是，房贷利率也有进一步下调的可能，对于购房者等也会产生积极的影响。