1月19日深夜，中国奥园（3883.HK）一则公告拉开了其“引战”序幕。奥园对接下来的境外重组计划作出详细披露：出于流动性考虑及对所有债权人公平性原则，奥园未来将会全盘整合境外债务，目前相关评估以及尽调进展顺利，积极推进债务重组，同时积极展开引入战投工作。

从市场反应来看，19日晚主动公告后，二级市场反映积极良性，奥园股价20日收盘报1.63港元/股，涨幅3.16%，一定程度体现境外投资者对奥园债务重组的接受度。21日开盘，奥园股价再次逆势上涨，涨幅超过6%。

可以预见的是，当前奥园已进入关键时期，境外债务重组虽然会是漫长的博弈过程，但对于奥园摆脱困境至关重要。有业内人士分析认为，奥园应抓紧当下政策回暖的窗口期，基于大环境的变化做重组方案、引入战投，才能把握主动，争取时间空间处理公司后续其他问题。

评估及尽调进展顺利 加强与债权人沟通

由于海外评级频繁下调引发的到期境外美元债提前集中挤兑，使得身处流动性困局的企业，难以通过局部债务的临时展期来解决债务危机，这是包括奥园在内多家民营房企陆续宣布对境外债进行重组的根本原因。

奥园在公告中重申了基于保留有限现金资源稳定经营，以及对所有债权人保持公平以待整体债务重组。

一位不愿具名的分析人士认为，鉴于境外债主要为信用型债权，且关于债务违约的处置规则和程序高度市场化、专业化。倘若面临流动性问题，是可以通过全面债务重组、优化债务结构，从而实现债务到期支付和公司现金流的再平衡。

奥园的确对此也有考量。奥园在公告中表示，正与包括法律、财务及其他顾问全力合作，评估资本架构、流动性，及进行尽职调查。“目前对于公司的评估以及尽职调查进展顺利，而评估及尽调的主要目的是为制定最佳重组方案提供基础，”奥园方面强调。

上述分析人士也认为，在已发生债务违约情况下，需公平合理对待所有债权人，不能对部分债权人优先兑付。此时需统筹各种偿债资源，才能制定总体重组方案，保障所有债权人权益。奥园方面也表示，完成必要的评估及尽职调查之后，会尽快向债权人及其他持份者提出重组建议以供考虑。

据接近奥园人士透露，奥园目前已经完成债务、资产和业务的大部分尽职调查工作，也就潜在重组方案框架进行了多轮讨论，接下来将制定重组初步方案，并与主要债权人进行反复沟通优化方案，最终落地实施。

至于奥园将如何规划境外到期债务，境外债权人最终会否同意其重组方案，留给市场不小悬念，双方或将进行较长时间的博弈。

加速引战投 为境内债处理腾挪时间空间

对于此次危机化解，奥园将希望寄予引入战投。此次公告中，中国奥园明确表示，一直积极物色潜在机会，按符合奥园及其持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者。

更为关键的是，广东省政府一直以来积极在为奥园引战、融资、项目出售等环节进行协调。

据市场消息称，去年12月初广东省住建厅、广东证监局、广东银保监局、广东省自然资源厅等多部门联合召开了奥园经营情况研判分析协调会。会上，相关部门对奥园集团经营情况进行分析协调，并表示奥园面临的只是阶段性流动性问题，不仅要保交付，还要系统考虑，要激活企业继续发展。

而今年1月初，奥园也参加了广东省主管副省长牵头组织、数家国企央企参与对接的出险房企纾困协调会。

积极自救绝不躺平保运营

在目前流动性资金归集极其困难的情况下，奥园选择了通过市场化手段积极推进境外债务重组，也是为境内债务问题解决腾挪时间和空间。

从危机伊始，奥园高管便从不同渠道释放“绝不躺平”的信号，在1月19日晚的公告中，奥园更是明确重申“绝不躺平”“积极重组”的态度。其表示，目前公司管理团队、运营情况都较为稳定，大部分房地产项目按计划及进度进行，同时将继续采取降低营运开支等措施，确保项目竣工交付。

同时，奥园自身在近几个月来，亦在积极自救。去年底，奥园已对三笔境内债务进行了展期，三笔债务总规模15.16亿元。奥园还曾表态拟出售奥园健康部分股权，将广东奥园城市更新集团19.62％的股权质押给科学城（广州）城市更新集团、折价出售香港燕贻大厦部分物业等等。

地产分析师严跃进表示，奥园要积极把握近期房地产市场各类救市或支持性政策，基于大环境的变化做重组方案、引入战投，以使得企业能够更好掌握主动权。“眼下只有解决了战略投资者的问题，后续企业其他问题的解决才会更加顺畅。”

事实上，有效处理好境外债务，才能腾出双手处理境内债务。奥园方面此前也表示，境内债务因涉及个人投资者等多方权益，事关社会稳定大局，公司一直积极努力洽谈展期。在目前资金归集极其困难的情况下，唯有积极推进境外债务重组，方能为境内债务问题解决腾挪时间和空间。