蝉联北京楼市2021年Top10的中铁·诺德逸府，深陷楼盘减配疑云。据多位购买该项目房源的业主反映，作为售前宣传中丰台花乡唯一一家喊出“精装修交付”的限竞房，诺德逸府此前的品质承诺在项目进入交房倒计时之际惨遭“打脸”。目前，围绕项目“精装还是全装”的争议，业主与开发商各执一词，始终没能达成共识。

业主：精装修“塌房”

掏出工作五年的全部积蓄，加上家中二老的贴补，2021年6月，珊珊在经历了多次新房、二手房看房经历后，终于敲定了自己的上车盘——位于北京丰台花乡的限竞房中铁·诺德逸府。这套89平方米的小三居，总价586万元、首付四成234万元，每个月还贷2万多元。

“买房的时候，案场销售告诉我，诺德逸府是‘花乡三杰’中装修标准最高的项目。”珊珊口中的 “花乡三杰”，除了诺德逸府外，还包括中铁诺德·春风和院以及京投发展·臻御府。这三个项目同属限竞房，商品住房销售均价不超过67702元/平方米，最高销售单价不得超过71087元/平方米。

“销售说，臻御府项目内有回迁楼、小区环境不能保证，而且楼盘建在地铁上盖有噪音影响；春风和院有连廊，装修标准也比诺德逸府低。与前两者相比，诺德逸府是精装修的‘府’系高端住宅，品质最高！”珊珊表示，精装修交付、社区规划纯粹以及央企背书，是中铁·诺德逸府最打动她的因素。

公开信息显示，诺德逸府项目在北京市住建委网站上的备案名为“花樊雅苑”，住宅部分于2020年1月19日获批预售，开发商为北京中铁诺德盛兴置业有限公司，是中铁置业集团旗下的项目公司。项目于2020年1月21日首次开盘，至2021年6月30日，实现住宅清盘。

按照合同约定，项目应于2022年6月末正式交付。目前，2#、4#、6#住宅楼已完成竣工备案。但珊珊及多位业主近期探访项目发现，眼下距离约定的交付日期还剩不到四个月，项目的外立面从售前承诺的基底石材变成了刷漆；公区电梯厅由整体贴砖变为大白墙；公区管道直接裸露在外；室内装修中本该贴砖的墙面、地面未铺设瓷砖；楼栋间单元门甚至大小不一……一番总结下来，大大小小的质量问题有十余项，有些还存在安全隐患。

“比如项目保温板拼接处存在较大空隙，影响保温效果；容易造成外层抗裂砂浆空鼓开裂，下雨造成墙体渗水，严重时造成保温层开裂脱落，有坠落砸伤风险。”

“很难想象，这是销售之初以‘精装修’交付为卖点的商品住宅。” 珊珊表示，相比商品房预售流程中宣传“全装修”交房的臻御府以及春风合院，诺德逸府是当时花乡区域内唯一一家喊出“精装修交付”的限竞房。

开发商：从未宣传精装修

“去年6月20日，部分业主前往诺德逸府售楼处确认装修标准，但在现场开发商没能给出关于装修标准的详细清单。此后，业主多次要求开发商给出一个说法：能否按售前的精装修宣传进行交付。”对于业主们提出的质疑，珊珊表示，开发商后来向大家给出的回复却是“项目从未宣传精装修，实为全装修”。

为了进一步求证项目的装修标准，业主们后来又将协场所从诺德逸府售楼处，转移到了中铁置业北京公司总部。根据业主方面提供的2021年8月26日的录音材料，当时负责接待并答复业主的中铁置业北京公司相关负责人重申，诺德逸府项目非精装修、而是全装修：“我们宣传都是全装修，可能销售过程中有口误。”针对业主代表提出的公区大白墙等问题整改，该负责人则回复称：“咱这是买室内还是买公区？”

但多位业称，在诺德逸府项目的销售过程中，开发商和中介都重点突出“精装房”交付，且带业主参观样板房的时候还会着重强调“除了软装，所见即所得”。而且，多位业主拿出了开发商当时用于宣传的楼书、线上线下宣传海报、公众号文章等图文及视频材料。

在这些资料中，诺德逸府的宣传海报及广告牌上标注着“精装”“精妆”等字样；不止一位案场销售对带看业主宣传“精装交房”，甚至诺德逸府项目的副总经理在线上推介项目时，也表示诺德逸府是“品牌精装、可拎包入住”。业主们认为，这足以证明诺德逸府存在装修标准与销售宣传不符、项目货不对版的问题。

“是缺钱吗？该项目6.7万元-7.1万元的单价，与周围次新房的单价相比几乎是一致的，并没有出现大幅折扣，且该项目没有其他配建，理论上项目开发成本与常规商品房无实质差距，开发商减配实在不该。”业主表达了这样的质疑。

业内普遍认为，项目地块溢价率越高，开发商利润空间越小。据悉，拿地于2018年11月末的诺德逸府，土地出让金为58.4亿元，溢价率26.29%；第三方测算，楼面价约4.5万元/平方米。因为不含政策性住房及商业配建，诺德逸府项目在“花乡三杰”中地块溢价率最高；相比而言，臻御府项目在出让时要求配建一栋回迁房，且须配建近4.7万方米的商服用地，在三个项目中地块溢价率最低。具体来看 “花乡三杰” 拿地时的溢价率：诺德逸府（26.29%）＞春风和院（25.36%）＞臻御府（13.52%）。

即便只承认“全装修”，面对业主要求整改的强烈诉求，诺德逸府开发商在3月3日还是发出了一封《致诺德逸府业主的公开信》，表示将通过对公区铺贴瓷砖、加石膏线条、电梯门套抬高、消防箱包封等措施，对部分楼栋进行升级改造。但该升级措施与业主理解的“精装修”仍有差距，相当多的业主未与开发商签订《公区升级改造协议》。

律师：宣传内容是否构成要约是关键

“全装修指的是装修范围。按照原建设部2002年出台的商品住宅装修一次到位实施细则中明确提出‘全装修’的概念：指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。这种装修要求也可以说是属于精装修中的最低要求；而精装修往往指的是装修的规格以及档次，精装修的成本是要远远高于全装修的。” 北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛律师直言，精装修的概念内涵是大于全装修的；全装修不一定是精装修，但精装修一定是全装修。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师指出，全装修房是政策强制实施，精装修房则是开放商自发实施的，目前房地产领域对于精装修及精装标准并无明确规定。“现实中，这类维权纠纷比较常见，主要看合同对于装修如何约定，以及宣传内容是否构成要约。”

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

“因此，若装修标准的广告宣传在符合该条规定时，可能被视为合同约定的装修标准内容，开发商交付不符时，要承担违约责任。” 郭韧说道。

在此之外，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师也提示称，现实中，就“房产精装与全装争议”这类房产纠纷进行责任认定时，会综合衡量开发商售前的宣传允诺对房屋价格和合同订立是否确定有重大影响。“因为民事诉讼的核心证据是商品房买卖合同，现实中如果相关购房合同被设置了大量的“霸王条款”，开发商对很多风险在合同或补充条款、补充协议中进行了规避，那么通过民事诉讼追究开发商责任的购房者，往往也会比较被动。”