（出品|凤凰网风财讯 作者|陈文莉 编辑|王婷婷）

编者按：地产出清、AMC进场。这是房地产的求生局，也是不良资产人的盛宴。

政策加码支持房企风险出清，各类AMC等纷纷入局，这是一个怎样的江湖？“不良人”会如何重构地产？AMC如何搅动企业竞争？凤凰网风财讯《“不良人”地产局》专题逐一解疑。

继中国华融杀回不良资产主业，揭开AMC重构地产的“血拼江湖”。（详见《一口气推340亿资产，被中信“换血”的华融再扬地产风帆》）

4月18日，传统四大国有AMC之一的长城资产，开启了更大规模的资产推介。

在“2022年春季资产推介会”上，长城资产精选了1500余户资产，涉及资产规模约2000亿元。

凤凰网风财讯发现，针对这一轮2000亿资产的集中推介，长城资产将其按照不同区域、行业、主题进行展示。

按资产类别呈现的782个项目，其中超半数（406个）为地产类资产，包含综合性房产207个、商业地产商铺151个、工业厂房园区48个，合计占总项目数的比重约51%。

据风财讯统计，长城资产此次推介的房产类资产，债权总额近750亿元，占比超37%。其中包含光耀集团、卓达集团、信德集团等多家知名房企的项目。

2021年以来，长城资产在“盘活困境地产”领域强势发力，例如与出险房企佳兆业签订战略合作，全面参与其资产重整；另，今年长城资产还成功获批发行100亿元地产纾困金融债。

长城资产作为参与“地产不良资产管理”最早、最全面的AMC之一，它纾困地产的方式、对房地产的影响，揭开了“不良人”重构地产的真实面貌。

世相一：集中推介

资产加速“易主换壳” AMC赚取差价

资产管理公司集中收购不良资产，然后再卖给有能力或更专业的企业来进行项目盘活，在买卖交易中以赚取差价，是国内AMC不良资产处置的传统做法。

尽管如此，资产处置前，AMC还是会对一些项目的权责等方面进行梳理。而且，多数情况下，AMC挂出的资产包背后不乏优质抵押物。

以华业资本债权为例。4月7日，长城资产对外挂出了债务人华业资本总额约3.8亿元总债权。这一债权的抵押物是位于大连沙河口区的“华业·玫瑰东方二期”项目，这是周文焕掌舵下的华业地产明星项目之一。

风财讯注意到，目前公开春季推介会的两家AMC长城资产和中国华融，其挂出的资产包中约90%都有担保、抵押，或二者皆有。

（长城资产部分推介项目情况）

不过，这类资产推介也并非易事。出险房企的资产多数涉诉，甚至是处于“执行中”的状态，而抵押物也存在部分产权债权复杂的情况，这在评估甚至是交割时，无疑增加了不良资产处置的难度。

世相二：合作纾困

给房企退路与生机 “不良人”谋共赢

资产集中推介之外，长城资产在地产项目的纾困方式上，做出了更大胆的尝试。

4月5日，佳兆业发布公告称，其与招商蛇口、长城资产共同签署了战略合作框架协议。三方将在城市更新、商业综合体经营和文旅等领域的项目开展合作。

长城资产是在本轮地产危机中，首家公开与出险房企合作的AMC。

客观来说，相较于房企而言，AMC的地产开发能力较为弱势。由此，强强联合便成为了地产项目纾困中的主要解法。

比如，佳兆业城更项目上引入开发能力更强的招商蛇口；比如，与中交集团签订战略合作协议。

4月2日，据长城资产官微显示，长城资产与中交集团将在国企改革重组、房地产行业风险化解、“两非两资”剥离处置、不良资产盘活等领域开展合作，充分发挥各方的优势，共同推进合作，达到互利共赢的目标。

（图源：中国长城资产官微）

信达的地产纾困路线同样有如此做法。

4月15日，中国信达陕西分公司与陕建地产集团签署了合作备忘录。双方将共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，围绕房企兼并重组、资产出售、债务重组等市场需求开展合作。

传统开发商或建筑商之外，代建企业也是AMC合作的重点考虑对象。

风财讯注意到，东方资产和中国信达则不约而同的都与“代建第一股”绿城管理签订了合作。

“目前我们主要和东方资产、中国信达合作共同处置一些不良资产项目，进行资产盘活。” 绿城管理一位高管告诉风财讯，从其合作的情况来看，上述两家在地产纾困业务上的合作范围广泛，参与度也更深。

世相三：金融援助

AMC融资囤钱 寻找输血方

相比以大型开发商收并购为主导的地产不良资产处置，AMC的优势更多还是在金融资源上。

3月28日，长城资产官网显示，公司成功发行2022年第一期金融债券（债券通），发行规模100亿元，期限3年，票面利率3.30%。

募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业，以及偿还到期存量债券。

该笔地产纾困金融债得到了国有商业银行、股份制银行及其理财子公司、城商行、农商行、基金公司、证券公司、保险资管及信托公司等50家投资主体的认购，认购倍数1.8倍。

同为全国性AMC的中国东方资产，也通过了不超过100亿元的地产纾困金融债审批。

不过，风财讯发现，AMC纾困地产项目的金融手段，远不止于此。

早在2021年8月，长城资产便针对康旅集团重组，设立了47亿元的专项集合信托计划，定向解决康旅集团公开市场债券的兑付问题。

据其计划，将云南康旅及其相关方的低效资产注入信托计划，拟在后续重组过程中引入产业投资方对存量资产重整盘活，助力康旅集团债务风险顺利化解及业务加速转型升级。

随着各路AMC跑步进场，地产纾困的更多解法或被开发，凤凰网风财讯将持续关注。