8月5日， 贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称报告）。

报告重点研究国内28个城市的3万个小区，首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

具体到调研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。其中，深圳空置率在28个城市中最低，仅5%。

深圳空置率最低，仅5%；南昌最高，达20%

贝壳研究院统计发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

空置率多少算合理？

空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

数据来源：贝壳研究院

这些原因影响空置率？深圳因“年轻”，反映出强劲市场潜力

据贝壳研究院分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

1、深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲市场潜力

国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。

比如，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。

2、南昌、廊坊、佛山等住房空置率越高城市，其房价也越低

房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

数据来源：贝壳研究院

3、空置率最低前三深圳、北京、上海，月租金中位数在5000元以上

据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。

楼龄和物业类型影响空置率？北京顺义部分别墅空置率达25%

在微观层面，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

1、老旧小区空置率更低，比如北京的阜成门、金融街附近，空置率均在2%以内

就房屋本身的属性来看，住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置，像北京的阜成门、金融街附近，空置率均在2%以内。此外，较早建成的城市中心区域，也是优势教育资源的聚集区，数据显示，学区附近的住房空置率比其他区域低5%。

反观次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。

数据来源：贝壳研究院

3、别墅空置率更高，北京顺义商圈某些别墅空置率高达20%

从物业类型看，同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异，住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。

如北京整体空置率为6%，顺义商圈某些别墅小区的空置率高达20%。公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关，比如部分公寓用于投资经营，部分别墅用于度假等。

数据来源：贝壳研究院